ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งประกอบด้วย จังหวัดนครราชสีมา, ขอนแก่น, อุดรธานี, อุบลราชธานี และจังหวัดมหาสารคาม มีระดับการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่แตกต่างกัน อย่างเช่น จังหวัดนครราชสีมา เมืองแห่งการท่องเที่ยวแล้ว ยังเป็นมีโครงการบ้านพักตากอากาศหรูเกิดขึ้นเช่นกัน ขณะที่จังหวัดขอนแก่น ถูดจัดชั้นให้เป็น "เมืองสมาร์ทซิตี้" ที่มีศักยภาพของการเป็นศูนย์กลางเมืองเศรษฐกิจอีสาน ทั้งการเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ หรือ เมดิคัลฮับ ของภาคอีสาน และการเป็นศูนย์กลางการศึกษาในอาเซียน รวมถึงการพัฒนาระบบการขนส่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งรถไฟรางคู่ จิระ-ขอนแก่น และระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้ารางเบา (LRT) จังหวัดอุดรธานี หนึ่งในจังหวัดทางภาคอีสานมีรายได้ต่อหัวประชากรค่อนข้างสูงและเป็นพื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูง

          อย่างไรก็ดี ตามข้อมูลในปี 2563 พบว่า ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินอยู่อันดับ 4 ในทั้งหมด 7 ภาค มีจำนวน 75 โครงการ 6,452 หน่วย มีที่ดินจัดสรร 69 หน่วย โดยสินค้าหลักจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยว มีถึง 3,030 ยูนิต รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ที่มีจำนวนยูนิตใกล้เคียงกัน จังหวัดนครราชสีมา และ ขอนแก่น ติดอยู่ 1 ใน 10 ของจังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างสูงสุดทั่วประเทศ

          ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ฉายภาพ อสังหาฯ ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (อีสาน) ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 ว่า โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด พบว่ามีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย ทั้งหมด 297 โครงการ จำนวน 13,500 หน่วย มูลค่ารวม 47,535 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 12,365 หน่วย รวมมูลค่าหน่วยเหลือขาย 43,350 ล้านบาท และในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ไหม่จำนวน 1,135 หน่วย รวมมูลค่า 3,585 ล้านบาท

          นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล ประธานหอการค้าจังหวัดขอนแก่น ให้มุมมองต่อตลาดอสังหาฯทางภาคตะวันออกเฉียงเหนือว่า คาดการณ์ไปทางดีอยู่ อสังหาฯ จะฟื้นตัว ซึ่งในภาคอุตสาหกรรมโรงงาน หรือที่เกี่ยวกับการรับงานด้านโครงสร้างพื้นฐานยังไปได้ ยกเว้น ภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรมที่ชะลอตัวลง

          "ตลาดกรุงเทพฯซับซ้อนและคิดอีกแบบ แต่ตลาดต่างจังหวัด ตลาดเล็ก ไม่ต้องคิดมาก ปรับตัวได้ง่าย ผมดูยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าขายน้อยโอนน้อย เราก็ชะลอเปิด แต่สิ่งที่คาดการณ์ยาก เรื่องสินเชื่อ เกณฑ์สินเชื่อจะให้เหมือนเดิมหรือไม่ เพราะไม่รู้ว่าจะผ่อนผันให้ได้มากแค่ไหน เหตุจากกำลังซื้อน้อยลง และกำลังซื้อที่เรากำลังดูอยู่ คนที่เป็นหนี้ นานขึ้น จากมาตรการพักชำระหนี้จากสถาบันการเงิน นั่นแปลว่าคนเป็นหนี้นานขึ้น แรงงานจีดีพี ในบ้านเราไม่ได้เพิ่มขึ้น เราอย่าไปมีความสุขกับยอดขายมากนัก เพราะต้องดูเรื่องครอบครัว การย้ายที่ทำงาน เราต้องกลับไปดูเศรษฐกิจที่แท้จริง จังหวัดขอนแก่น ยังได้เปรียบในกลุ่มมหาวิทยาลัย และกลุ่มคนที่เข้ามาทำงาน สิ่งสำคัญ เราต้องดูคนมีกำลังซื้อแค่ไหน และ ต้องดูเรื่อง สินเชื่อพัฒนาโครงการที่น้อยลง เป็นการเบรกซัปพลายลง"

          ห่วงเปิดต่างชาติซื้อที่ดิน-บ้าน เร่งราคาบ้านแพงขึ้น

          นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า อสังหาฯ ใน จ.นครราชสีมา โตต่อเนื่อง เป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย (เรียลดีมานด์) มีการย้ายถิ่นฐานไปตามแหล่งงาน อย่างไรก็ตาม หากจะส่งเสริมเศรษฐกิจภาคอีสานนั้น น่าจะผลักดันให้เกิดการลงทุน เกิดเป็นระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ เหมือนกับโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) แต่เปลี่ยนมาเป็น "เอ็นอีอีซี" ซึ่งจะประกอบไปด้วย ขอนแก่น, นครราชสีมา (โคราช) และอุดรธานี สิทธิประโยชน์เช่น ตั้งโรงงานเร็วขึ้น 3-6 เดือนจากปกติต้องใช้เวลา 2-3 ปี รวมถึงเรื่องภาษีต่างๆ ซึ่งกระบวนการการผลักดันนั้น ได้เสนอเรื่องต่อ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

          "เรื่องของการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาอยู่อาคศัยในประเทศไทยนั้น หากเปิดให้ต่างชาติเช่าได้ 50 ปี อย่างน้อยก็เปลี่ยนถ่ายสู่รุ่น 2 ได้ อันนี้เป็นความปลอดภัยของลูกค้าต่างชาติ เป็นการดึงลงทุนระยะยาว มากกว่าเรื่องการท่องเที่ยว ที่เข้ามาช่วงสั้นๆ เท่านั้น แต่ในมุมของการเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินและบ้านได้นั้น ต้องศึกษาว่าจะทำอย่างไร ไม่ให้กระทบกำลังซื้อคนไทย ถ้าคนต่างชาติซื้อเยอะ ราคาบ้านจะแพงเกินไปอีก"

          นายนราทร กล่าวว่า โดยจังหวัดนครราชสีมา มีหน่วยขายคงเหลือทั้งหมด (ณ ธ.ค. 63) 6,757 ยูนิต บ้านเดี่ยวมีสินค้าเหลือขายมากที่สุด 3,741 หน่วย ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 8,300 ยูนิต แม้จำนวนจะลดลงประมาณ 200 ยูนิต แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นจาก 14,000 ล้านบาท เป็น 17,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับจังหวัดขอนแก่น ที่มูลค่าการโอนฯ เพิ่มขึ้น ขณะที่จังหวัดอุบลราชนี ดีขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนฯ

          "สังเกตว่า โปรดักด์ที่มีอยู่ตลาด เริ่มปรับให้กับกำลังซื้อและมาตรการรัฐ เช่น มีบ้านแฝดคล้ายๆ กันในหลายจังหวัดๆ ทางภาคอีสาน เป็นบ้านแฝดสองชั้น บ้านเดี่ยวกึ่งแฝด เช่น 40 และ 42 ตารางวา เพื่อลดราคาบ้านลงมา ให้สอดรับกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์ เป็นผู้เล่นแบรนด์ใหญ่จาก กทม."

          อสังหาฯ ขอนแก่น-อุดรธานี ชี้แบงก์เข้ม เกณฑ์ LTV คุม

          นายวุฒิชัย ฉัตรชัยพลรัตน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น เจ้าของธุรกิจ อสังหาฯ รายใหญ่ สะท้อนสภาพตลาดอสังหาฯในพื้นที่ว่า ต้นปี 64 ยอดขายที่ต่ำลง แต่เริ่มมีสัญญณาที่ดีในเดือนที่ 4 และ 5 บ้านแฝด บ้านเดี่ยวที่ขายดีจะอยู่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท กว่า แต่สิ่งที่กังวลคือ เรื่อง การพิจารณาสินเชื่อหนัก ยิ่งเป็นบริษัทรายใหญ่ ต่อให้ข้อมูลดี ยัง ไม่อนุมัติ ต้องมีประสบการณ์ที่ดี เราถึงจะไปได้ แบงก์ถึงจะให้

          "ปัญหาภาพใหญ่อสังหาฯ ขอนแก่น เกิดจากภาพรวมเศรษฐกิจไม่ดี ก็ส่งผลกระทบ ทุกคนก็เลยทำโครงการให้รอบคอบ ขนาดโครงการเล็กลง ปิดเร็วขึ้น สร้างโดยไม่สต๊อกมาก แบ่งโซนเพื่อให้สต๊อกน้อย ในภาวะแบบนี้ หาเงินมาสำรองจากแบงก์ก็ยาก เราต้องเปลี่ยนสต๊อกบ้านให้กลายเป็นเงินสดให้มาก เพื่อรองรับการลงทุนใหม่ในอนาคตข้างหน้า เดียวนี้มีหมู่บ้านเล็กๆ เกิดขึ้นเยอะ (อสังหาฯ จิ๋ว) ประมาณ 50 หน่วย โครงการละ 10 หน่วย เพื่อเลี่ยงจัดสรร"

          นายจตุรงค์ ธนะปุระ อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯว่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ขายดี แต่ภาพรวมที่เปิดโครงการน้อย เพราะของเก่าขายไม่หมด ของใหม่เลยน้อย

          "ทิศทางการปรับตัว ระบายสต๊อก เพื่อเก็บกระแสเงินสด กำไรไม่ใช่ปัจจัยหลัก แต่เราต้องมาดูเรื่องกระแสเงินสด จังหวัดอุดรธานี เจอ LTV มา ชะลอตัว และที่หนักสุดๆ จากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หน้างานที่เคยเจอ ลูกค้าขอสินเชื่อจากแบงก์ผ่าน แต่ไม่เอาบ้านแล้ว เดิมกู้ไม่ผ่าน แต่ก็มีปัจจัยบวกจากโควิด คนย้ายกลับบ้านเยอะ ทำให้เกิดประชากรมากขึ้นในต่างจังหวัด อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวัง คือ นโยบายภาครัฐ เราถ้าไม่มั่นใจก็เก็บทุนสำรองกันไว้ก่อน แล้วลงทุนในจุดที่เรามั่นใจดีกว่า".