ตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนอีอีซี โดนหลอกซ้ำซาก นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรียอมรับหมดยุคทอง ราคาที่ดินพุ่งสูง สกัดรายใหม่แจ้งเกิด แนะรัฐเร่งมาตรการดึงกำลังซื้อต่างชาติหนุน นายกอสังหาฯ ระยอง-ฉะเชิงเทรา ชงปลดล็อก “LTV” หลังรายใหญ่กว้านทำเลทองตุน ดันราคาที่ดินพุ่งสูง สกัดรายใหม่แจ้งเกิด ลุ้นปี 2565 กำลังซื้อชาวจีนกลับ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ผลกระทบจากวิกฤตโควิดต่อเนื่องปี 2563 จนถึงการระบาดระลอก 3 ในขณะนี้ ทำให้ภาพรวมสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จังหวัดยุทธศาสตร์ที่เป็นคลัสเตอร์ที่อยู่อาศัยจำนวนมาก อยู่ในภาวะชะลอตัว

          ทั้งนี้ ดีมานด์และซัพพลายในแต่ละจังหวัดมีความแตกต่างกัน โดยจังหวัดชลบุรี พบว่าหน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 คาดอยู่ที่ 9,348 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 36,037 ล้านบาท ลดลง 6.6% หน่วย ขายได้รวม 12,495 หน่วย ลดลง 11.7% มูลค่า 140,348 ล้านบาท “ลดลง” 17.1% หน่วยเหลือขายสิ้นปี คาดมีราว 45,245 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.6% มูลค่า 163,559 ล้านบาท ลดลง 0.03% หน่วยโอน และ มูลค่าการโอน รวมประมาณ 34,642 หน่วย 74,699 ล้านบาท ขยายตัว 18.3% และ 8.1%

          ส่วนจังหวัดระยอง หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 คาดมี 4,719 หน่วย มูลค่า 12,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.3% และ 26.7% หน่วยขายได้รวม 5,300 หน่วย ลดลง 15.4% มูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง 22.8% หน่วยเหลือขาย 16,751 หน่วย ลดลง 0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท ลดลง 3.9% หน่วยโอน และมูลค่าการโอนรวมประมาณ 10,429 หน่วย 20,068 ล้านบาท ลดลง 13.3% และ 17.6

          ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรา หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 ประมาณ 1,233 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 3,665 ล้านบาท ลดลง 0.2% หน่วยขายได้ 1,961 หน่วย ลดลง 15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท ลดลง 20.3% หน่วยเหลือขาย ประมาณ 6,174 หน่วย มูลค่า 17,201 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.1% และ 8.7% หน่วยโอน และ มูลค่าการโอนรวมประมาณ 3,762 หน่วย 7,838 ล้านบาท ลดลง 7.2% และ 3.6%

          ส่วนจำนวนหน่วยหรือยูนิตเปิดใหม่ ซึ่งเป็นซัพพลายใหม่ ที่เข้ามาในตลาดช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีกว่า 8,586 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16.5% ของทั้งประเทศ มูลค่า 30,052 ล้านบาท โดยรวมขณะนี้มีซัพพลายทั้งหมดใน 3 จังหวัดหลัก 75,000 หน่วย มูลค่า 250,000 ล้านบาท สำหรับ เมืองเศรษฐกิจใหญ่ “ชลบุรี” สร้างยอดขายกว่า 10,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 20% และยังมีหน่วยเหลือขายในครึ่งแรกของปีนี้อีก 60,000 หน่วย มูลค่ากว่า 200,000 ล้านบาท

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ พื้นที่อีอีซีชะลอตัวตั้งแต่ปี 2561-2562 เมื่อสิ้นมาตรการกระตุ้นตลาด และเริ่มใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาฯ หรือ LTV ต่อด้วยวิกฤตโควิด-19 ในปี 2563 จนถึงปัจจุบันที่ส่งผลกระทบหนักอย่างต่อเนื่องเวลานี้ยังไม่รู้ว่าวิกฤตโควิดจะจบเมื่อไร ถ้ามองไกลภาพรวมน่าจะดีขึ้นในปี 2565 คาดหวังว่า ประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ด้านการท่องเที่ยวหลังจากเปิดประเทศ คนจีนจะกลับเข้ามา เพราะเศรษฐกิจจีนเติบโตดีขึ้น ที่น่าเป็นห่วงคือศักยภาพการแข่งขันของประเทศไทยด้านอุตสาหกรรมลดลง ไทยสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่โครงการอีอีซี ที่มีสัดส่วนประมาณ 20% ของจีดีพี ยังไม่มีความชัดเจน ท่ามกลางคู่แข่งที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น

          โดยเฉพาะ เวียดนามก่อนหน้านี้อสังหาฯ ในอีอีซีมียอดขายและการลงทุนเพิ่มขึ้นทุกปี จากผู้ประกอบการในพื้นที่และนอกพื้นที่ บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการกว้านซื้อที่ดินรองรับแผนขยายการลงทุน ทำให้ยังคงมีการเปิดตัวโครงการที่ค้างไว้ต่อเนื่อง แม้ว่าสถานการณ์ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรม “ชะลอตัวชัดเจน” กลุ่มกำลังซื้อระดับกลางล่าง ระดับราคาต่ำ 2 ล้านบาท

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า เห็นด้วยกับการเปิดโอกาสต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากขึ้น เป็นแรงซื้อสำคัญที่มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และตลาดอสังหาฯ ให้เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ และสร้างเม็ดเงินได้มหาศาล ขณะที่มาตรการระยะสั้นที่สามารถทำได้ทันที คือการปลดล็อกมาตรการ LTV ซึ่งจะทำให้สามารถเพิ่มเม็ดเงินให้กับตลาดอสังหาฯ ได้มากขึ้น เพราะมีกลุ่มคนที่ต้องการซื้ออสังหาฯ และต้องการกู้เงินมากกว่าซื้อด้วยเงินสดที่ต้องสำรองไว้ใช้จ่ายกำลังซื้อในประเทศอ่อนแรงลง และต้นทุนที่ดินในโซนอีอีซีสูงขึ้นถึง 200% นับตั้งแต่เปิดตัวโครงการทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพยายามหาที่ดินที่มีราคาถูกเพื่อมาพัฒนาโครงการที่สามารถขายได้ ไม่ใช่เรื่องง่าย

          นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังคงมีปัญหาค่อนข้างมาก เนื่องจากโครงการพื้นฐานต่างๆ น้ำ ไฟฟ้า ยังไม่สมบูรณ์ และติดขัดข้อกฎหมายบางอย่าง อยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทบทวนเพื่อเร่งหาแนวทางแก้ไขเพื่อให้หลังจากเปิดประเทศ ทุกอย่างมีความพร้อมในการเดินหน้าต่อได้ทันที รวมถึงการปลดล็อกมาตรการ LTV เพราะไม่เหมาะกับสถานการณ์ความเป็นจริง ที่ไม่มีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร และที่ผ่านมายอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงทำให้ยอดขายลดลงต่อเนื่องอาจจะต้องพิจารณาแนวทางที่เหมาะสม