อสังหาริมทรัพย์

          เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) หนึ่งในโครงการยุทธศาสตร์ของประเทศไทย ที่จะเป็น "เครื่องยนต์" ขับเคลื่อนประเทศและกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโต ในภูมิภาคเอเชีย ตามข้อมูลของสานักงานนโยบาย และแผนการขนส่งและจราจร ระบุว่า EEC สร้างการลงทุนปีละ 3 แสนล้านบาท ผลักดันเศรษฐกิจให้ขยายเพิ่มขึ้น 2% สร้างงานสร้างรายได้สูงกว่า 1 แสนตาแหน่งใน  5 ปี โดยในแผนปฎิบัติการการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอีอีซี มีทั้งหมด 168 โครงการ วงเงินรวม 988,948.09 ล้านบาท ขณะที่ อีอีซี ยังมีสัดส่วน 20% ต่อจีพีดีของประเทศ

          และด้วยกระแสฟีเวอร์จากอีอีซี ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กลายเป็นแม่เหล็กใหญ่ ดึงดูดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม ขยายพื้นที่การลงทุนในโซนอีอีซีเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาที่ดิน ฟีเวอร์ เป็นเส้นกราฟขาขึ้นพุ่ง บางแปลงปรับขึ้น (cost พัฒนาโครงการ) ประมาณ 200% แต่ดีเวลลอปเปอร์ ก็ยังยอมรับได้ เพราะผู้ประกอบการในท้องถิ่น และยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ที่เข้ามาแชร์ส่วนแบ่งตลาดในพื้นที่ อีอีซี ยัง Enjoy กับยอดขาย !!

          แต่เพียงไม่กี่ปี ตลาดอสังหาฯอีอีซี กลายเป็นหนังคนละม้วน ซึ่งไม่แตกต่างจากอสังหาฯในเมืองหลวง อย่างกรุงเทพฯและในภูมิภาคอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นทั่วโลก สร้างความเสียหายทางเศรษฐกิจโลก รวมถึงเศรษฐกิจประเทศไทยอย่างหนัก สาหัส และที่เป็น "ฝันร้าย" ที่สุดสำหรับประเทศไทย คือ การเกิด โควิด wave3 ตั้งแต่ปลาย มี.ค.จนถึงปัจจุบัน ทำให้สำนักวิจัยเศรษฐกิจหลายแห่ง ลดเป้าจีดีพี ปี 2564 ลงเหลือต่ำกว่า 2% ซึ่ง จะยังผลให้ตัวเลขหนี้สาธารณะต่อจีดีพีสูงขึ้นอย่าง น่ากังวล

          ล่าสุด ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุด Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ อสังหาฯที่มาจากหนี้เสียอาจเข้าสู่ตลาดมากขึ้น (NPA) โดยคอนโดฯยังเป็นกลุ่มที่ปรับ ลดลงมาก ตลาดแนวราบปรับลดลงจากการโอนในกลุ่มบ้านราคาที่ affordable มากขึ้น

          ศูนย์ข้อมูลฯชี้ทำเลอีอีซี 'ทาวน์เฮาส์' ฮอต 'บ้านแฝด' น่าลงทุน

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ธอส.) กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก (จังหวัดชลบุรีระยอง และฉะเชิงเทรา) ว่า ในพื้นที่ 3 จังหวัด หน่วยเปิดใหม่ครึ่งหลังปี 2563 ประมาณ 8,500 หน่วย คิดเป็น 16.5% ของทั้งประเทศ มูลค่าซัปพลายใหม่ที่เกิดขึ้นถึง 30,000 ล้านบาท และจังหวัดชลบุรีมียอดขายถึง 10,000 ล้านบาทใน 26 จังหวัด คิดเป็นสัดส่วน 20%  และมี หน่วยเหลือขายในครึ่งแรกของปี 2564 ไม่น้อยกว่า 60,000 หน่วย มูลค่าไม่น้อยกว่า 2.2 แสนล้านบาท

          ทั้งนี้ หากลงลึกจะพบว่า หน่วยที่เกิดใหม่ในจังหวัดชลบุรี ล้วนเป็นสินค้าคอนโดมิเนียม 3,720 หน่วย มีปริมาณที่เพิ่มแต่น้อยกว่าครึ่งแรกของปี 62 ที่เปิดตัวช่วงนั้นถึง 6,443 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรรเกิดใหม่ กระจายใน กลุ่มประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เป็นสินค้าหลักที่เกิดขึ้นในครึ่งหลังของปีที่ 63 ทาวน์เฮาส์จะเป็นสินค้า ที่เกิดขึ้นเยอะมากในชลบุรี บ้านแฝดยังน้อยอยู่ และ บ้านเดี่ยว

          จะเห็นได้ บริษัทอสังหาฯที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเข้ามาพัฒนาโครงการในโครงการบ้านจัดสรรในชลบุรี มากถึง 38% มากกว่าเข้าไปเล่นโครงการคอนโดฯ โปรดักต์ที่ บมจ.เข้ามาเน้น จะเป็นประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในสัดส่วนที่มากกว่าทาวน์เฮาส์ ขณะที่บริษัทอสังหาฯทั่วไปจะเน้นทำโครงการทาวน์เฮาส์มากกว่า

          "ในปีที่ผ่านมา อาคารชุดเกิน 3 ล้านบาท อัตรา ดูดซัปช้าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย บ้านจัดสรรกลุ่ม 1-3 ล้านบาท ตอบโจทย์ในชลบุรี แต่ถ้าแพงขึ้น ดูดซัปช้า แต่จัดสรรโดยรวมสต๊อกก็ลดลง ยกเว้นสต๊อกทาวน์เฮาส์ที่ยัง เหลือเยอะ ในโซนนิคมอุตสาหกรรม สิ่งที่เรามองคือ หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วและยังขายไม่ได้ทั้ง คอนโดฯและจัดสรรในครึ่งหลังปี 63 ประมาณ 9,770 หน่วย บ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทยอยเพิ่มขึ้นเป็นกลุ่มทาวน์เฮาส์สะสมเพิ่มขึ้น สวนทางกับภาวะการขายที่ลดลง เราจะเห็นว่า ยังมีกลุ่มคอนโดฯที่จะเป็น ซัปพลายใหม่และสินค้าคงเหลือรวมแล้วจะมีประมาณ 14,000 หน่วยที่จะมีอยู่ในตลาดครึ่งแรกของปี 64"

          สต๊อกบวมกว่า 2.21 แสนล้านบาท ขายได้ใหม่ลดลง

          สรุปด้วยรวมของ 3 จังหวัดในพื้นที่อีอีซีนั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประเมินว่า ถ้าสถานการณ์โควิด-19 ในปี 2564 ดีขึ้น จะทำให้ภาพรวมเกิดการจ้างงานมากขึ้นโดยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในชลบุรี ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในกลุ่มอีอีซี คาดว่าจะหน่วยขายได้รวม 12,495 หน่วย มูลค่า 140,348 ล้านบาท (-11.7% และ-17.1%) หน่วยเหลือขาย 45,245 หน่วย มูลค่า 163,559 ล้าน บาท(+6.6% และ -0.03%) ขณะที่ หน่วยโอนฯ อยู่ที่ 34,642 หน่วย มูลค่า 74,699 ล้านบาท (+18.3% และ +8.1%)

          จังหวัดระยอง น่าสนใจตรงที่ หน่วยเปิดใหม่ปีนี้เพิ่มขึ้น อยู่ที่ 4,719 หน่วย มูลค่า 12,272 ล้านบาท (+15.3% และ +26.7%) ขณะที่ 2 จังหวัด คือ ชลบุรี และฉะเชิงเทราหน่วยเปิดใหม่และมูลค่าติดลบ ซึ่งจะเห็นได้ว่า จ.ระยองมีหน่วยขายได้รวมรองจากชลบุรี มีอยู่จำนวน 5,300 หน่วย มูลค่า 12,211 ล้านบาท (-15.4% และ -22.8%) หน่วยเหลือขาย 16,751 หน่วย มูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท (0.1% และ -3.9%)

          ส่วนจังหวัดฉะเชิงเทรา คาดขายได้ใหม่ 1,961 หน่วย มูลค่า 5,344 ล้านบาท (-15% และ 20.3%) ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสิ้นปี 64 จะมีประมาณ 6,174 หน่วย มูลค่าสูงถึง 17,201 ล้านบาท (+15.1% และ +8.7%)

          ย้อนข้อมูลเชิงลึก วิจัยพฤกษาฯ ระบุ 'ชลบุรี-ระยอง' ทุนท้องถิ่น ยังครองแชร์ตลาดอสังหาฯ

          รายงานข่าวจากผลการสำรวจภายในของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งผู้เล่นที่เข้าไปขยายตลาดอสังหาฯในอีอีซี ระบุข้อมูลประเมินตัวเลขปี 2562 ว่า ชลบุรี และระยอง จัดเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยใน Tier 1.1 จาก 6 จังหวัด (เชียงใหม่, ขอนแก่น, ภูเก็ต และสงขลา (หาดใหญ่) ว่า ภาพรวมอสังหาฯหดตัวตั้งแต่ปลายปี 2561 มีผู้เล่นอย่างบริษัท ออริจิ้นฯ เข้ามาทำตลาดในระยอง จะเห็นได้ว่า Life and Living มีส่วนแบ่งตลาดตอนนั้นอยู่ที่ 11% เป็นผู้นำตลาด บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ส่วนทาวน์เฮาส์จะแบรนด์จาก Gold land  (ชื่อก่อนควบรวม)

          ส่วน จ.ระยอง ผู้เล่นรายใหญ่จากส่วนกลาง สามารถเข้ามาเพิ่มแชร์ตลาดได้ดี โดยช่วงนั้นมี มาร์เกตแชร์ 15% มีทั้งแบรนด์ออริจิ้น, อีสเทอร์นสตาร์, ศุภาลัย,ควอลิตี้เฮ้าส์,ซี.พี.แลนด์, พฤกษา และลลิลฯ เป็นต้น ขณะที่ผู้ประกอบการท้องถิ่นมีส่วนแบ่งอยู่ที่ 85%

          3 พี่น้อง 'อสังหาฯอีอีซี' ฉายภาพ ตลาดที่อยู่อาศัย

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัทไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า เรายังไม่เชื่อมั่นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นในช่วงเดือนสิงหาคมปีนี้ อย่างน้อยต้องปี 2565 และหากภาวะดีขึ้น เศรษฐกิจประเทศจีนเติบโตมาก ประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ในเรื่องของการท่องเที่ยวเป็นอันดับแรก อันนี้เป็นข่าวดีที่เราคาดหวังจะเป็นไปได้ในอนาคต แต่เราก็เป็นห่วงในเรื่องสถานการณ์โควิด-19 ไม่รู้จะจบเมื่อไหร่

          "ก่อนหน้านี้ เราเอ็นจอยกับยอดขายอสังหาฯ กันมาก มีการลงทุน ซื้อที่ดินกันไว้ แต่ภาวะปัจจุบัน ผู้ประกอบการหลายค่าย ก็ต้องลงทุน เพราะที่ดินค้างท่อถ้าไม่ทำ ก็ลำบาก ภาพจริงๆ จะเห็นในปี 65"

          ในส่วนของตัวเลขการขายในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัย ที่รองรับลูกค้าในนิคมอุตสาหกรรมชะลอตัวลง อย่างชัดเจน เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัยกลางลงล่าง ทาวน์โฮมต่ำกว่า 2 ล้านบาท ชะลอตัว แต่บางช่วงที่ยอดขายยังดีในจังหวัดชลบุรี ก็คงปฏิเสธไม่ได้ว่า เรายังใช้มาตรการเงินทอน ซื้อบ้านได้เงิน คนระดับตรงนี้ เงิน 2-3 แสนบาทมีผลเยอะกับลูกค้า ตรงนี้ ต้องมาทบทวนพิจารณากันดีๆไม่ใช่ว่าไม่ถูกต้อง แต่เราต้องมีกติกา และตกลงกันชัดเจนคนที่ซื้อบ้านแล้วหวังเงินทอน คงไม่ใช่ดีมานด์จริงๆ

          คอนโดฯไม่เนื้อหอม

          นายมีศักดิ์ กล่าวถึงความเป็นไปได้ ที่จะเปิดกว้างให้ต่างชาติเขาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยกว้างมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี เป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ ที่ต่างชาติให้ความสนใจว่า สิ่งที่ต้องมองคือ เรื่องความเข้มแข็งเศรษฐกิจไทยค่อนข้างชะลอตัวลง เรามองไม่ออกจะพึ่งเศรษฐกิจตัวไหนเป็นตัวผลักดันที่สำคัญ

          "สิ่งที่เราเห็น เครื่องจักรเศรษฐกิจไทย ค่อยๆ ดับไปทีละตัว และถ้ามองไปไกลๆ มีการย้ายฐานไปประเทศคู่แข่ง เวียดนาม จีน และเข้ามามีแชร์ในตลาดโลกมากขึ้นเราจะกลายเป็นตัวเล็กๆ เป็นห่วงในอนาคตเราจะ อยู่อย่างไร แต่ด้วยความเป็นคนไทย เป็นประเทศไทย ในแต่ละประเทศยอมรับที่จะมาเที่ยวและอยากมาอยู่ เมืองไทยเราต้องมองไปอนาคต ไม่ใช่ว่า เราจะได้ ผลประโยชน์จากการขายอสังหาฯ แต่ข้อเท็จจริงเรา ต้องการรายได้เข้าประเทศ ขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจทั้งประเทศ อย่าลืม ต่างชาติเข้ามาแล้ว เกิดการจับจ่ายใช้สอยและเม็ดเงินจะลงถึงผู้ค้ารายย่อย เอสเอ็มอี และครัวเรือนแต่อย่างอุตสาหกรรม ประเทศไทยได้ค่าแรงแค่ 20 เปอร์เซ็นต์ของราคา"

          และ ณ เวลานี้ ความเป็นคอนโดมิเนียมไม่เนื้อหอมแล้ว อย่างตลาดลูกค้าชาวจีน ชอบที่จะอยู่บ้าน ถ้ามามีบ้านในไทย คือ สวรรค์ของเค้า บ้านอาจจะไม่ต้องใหญ่ ไม่ต้องแพงมาก แต่ก็ยอมรับว่า โครงการบ้านจัดสรร ในโซนพัทยามีรองรับลูกค้าต่างชาติ แต่ทำโดยนอมินี ซึ่งปัจจุบัน ถ้าเราทำให้ถูกต้อง จะเป็นเครื่องจักรผลักดันเศรษฐกิจได้ในอนาคต

          ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการบริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า หากรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อมต่อยาวมาอีก 26 กิโลเมตรเข้าสู่เมืองระยอง จะเกิดประโยชน์และเม็ดเงินมหาศาล เปิดพื้นที่ในการลงทุนให้ได้อีกเยอะ และยังช่วยดึงให้จังหวัดจันทบุรีและตราดดีขึ้น

          "การใช้มาตรการภาษี บริหารความหนาแน่นใน การเข้ามาของชาวต่างชาติในแต่ละจังหวัดหรือในแต่ละพื้นที่ได้ ทำให้นอมินีกลับมาสู่ระบบมากขึ้น และต้องเปิดกว้างและสร้างงานหรือเพิ่มแรงจูงใจให้กับแรงงานที่มีประสิทธิภาพหัวกะทิเพราะว่าขณะนี้ ต่างประเทศมีแคมเปญดึงคน ไปอยู่ และด้วยอนาคตไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมากขึ้นตรงนี้จะไม่เป็นผลดี แต่หากเราเปิดประเทศให้ต่างชาติเข้ามา ก็จะทำให้เศรษฐกิจไทยดีขึ้น คนไทยที่คิดจะไป ก็อาจจะเปลี่ยนใจ อันนี้เป็นเรื่องระยะกลางและไกล" นายเปรมสรณ์กล่าว และย้ำต่อในประเด็นเรื่อง LTV ว่า

          จากการหารือกับกรรมการสมาคมอสังหาฯระยอง แค่แก้ล็อก LTV เรื่องเดียว จะทำให้มีเม็ดเงินกลับเข้าสู่ประเทศจำนวนมาก มากกว่าในระยะสั้นที่เราจะเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย เพราะบางกลุ่มที่มีกำลังซื้อได้แต่ไม่กล้าที่จะดึงเงินส่วนนี้ออกมา เพราะต้องใช้เงินในการมีบ้านสักหลังที่สูง แทนที่จะต้องควักเงินมากก็อยากจะได้วงเงินสินเชื่อที่เต็มจำนวน เพื่อสำรองเงินสดไว้ ใช้จ่ายในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวลงอย่างมาก

          นายกอสังหาฯระยอง-ฉะเชิงเทรา ชี้ รีเจกต์เรตสูงมาก

          นายเปรมสรณ์ กล่าวเสริมว่าด้วยสถานการณ์ โควิดที่ยังระบาด บริษัทขนาดใหญ่อย่างเช่น เครือปตท. เครือ SCG ได้เหมาโรงแรมเพื่อกักตัวพนักงานและมารับเพื่อไปส่งที่ทำงาน โครงการที่อยู่อาศัยที่จับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว ก็อาจจะกระทบในเรื่องของยอดขายที่หายไป

          และสิ่งที่เจอหนักหน่วงมาก นอกจากยอดการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลง คือ เรื่องที่ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เข้มงวดและอนุมัติสินเชื่อยากขึ้นมาก ขณะที่ธนาคารเอกชนช่วงเดือนเมษายนและพฤษภาคมอนุมัติได้ง่ายกว่า ดังนั้น เราเลยตั้งคำถามตัวโตๆ ว่าในอนาคตจะเป็นอย่างไรบ้าง

          นายวัชระ ปิ่นเจริญ กรรมการผู้จัดการ บริษัท วัชราดล จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า ในประเด็นการมองว่า ฉะเชิงเทรา จะเป็นเมืองน่าอยู่นั้น คงยากเพราะ 1. แหล่งงานในจังหวัดไม่มี ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม และหากเราไม่มีแหล่งงานเหมือน จ.ชลบุรี และระยอง เราจะเอาคนมาอยู่ในจังหวัดได้อย่างไร การมีรถไฟฟ้าความเร็วสูง จะทำให้การเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯจะเป็นไปตามที่คาดไว้หรือไม่

          "ตลาดหลักของ จ.ฉะเชิงเทรา จะไปเน้นอยู่ที่อำเภอบางปะกง และจะไม่ผ่านเข้าตัวจังหวัด ที่ผ่านมายอดจองในจังหวัดลดลง แต่ไม่มากเท่ากับยอดรีเจกต์เรตที่สูงมาก"

          อสังหาฯอีอีซี แนะผู้เล่นรายใหม่ ทำสินค้าตรงกำลังซื้อห่วงหั่นราคา

          นายมีศักดิ์ กล่าวถึงการแข่งขันในตลาดอสังหาฯในอีอีซีว่า ตอนนี้อย่ามาเลย วันนี้ก็หืดขึ้นคอ ไม่ใช่ยุค ทองอสังหาฯในจังหวัดชลบุรีแล้ว แต่เราก็ยินดี ในการ เข้ามาของผู้ประกอบการรายอื่นในการพัฒนาสินค้าดีๆออกสู่ตลาด เพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย แต่ยอมรับว่าช่วงที่ผ่านมา มีบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาในพื้นที่จังหวัดชลบุรีก็มี และกลับไปหลายราย หรือปิดโครงการชะลอออกไป อันนี้ เราไม่ได้ขู่ครับ

          "จริงๆ มีวิธี ตอนนี้กำลังซื้อในอีอีซีหดหาย น้อยลงไปเยอะ แต่ถ้า บมจ.ที่เข้ามาจะประสบความสำเร็จก็ต้องต่อสู้กับคู่แข่ง ก็ต้องดูตัวสินค้า ขึ้นอยู่ทำเล รูปแบบและราคา เรื่องของที่ดินนั้น ต้องยอมรับในชลบุรี หรือแม้ในอีอีซีทั้งหมด ราคาที่ดินสูงชัดเจน เพราะกระแส อีอีซี ก่อนหน้านี้ มีคนมาเก็บที่ดินเก็งกำไร แต่ตลาดไม่ดีนายทุนบางคนอยากขายที่ดินราคาสูง ทำให้ที่ดินมาพัฒนายาก ทาวน์โฮมล้านกว่าๆทำไม่ได้แล้ว ที่ดินไม่สามารถนำมาพัฒนารองรับลูกค้ากลุ่มใหญ่ๆได้ รวมถึงเรื่องต้นทุนที่เป็นตัวชี้วัดเป็นปัจจัยที่ต่างกันระหว่างคู่แข่ง"

          เช่นเดียวกับนายกสมาคมอสังหาฯระยอง กล่าวสอดรับกับสมาคมอสังหาฯชลบุรีว่า ตอนนี้หมดช่วงพีก อสังหาฯอีอีซีไปแล้ว แค่นี้เรายังเหนื่อยเลย หืดขึ้นคอ แต่ถ้ามีเจ้าใหม่เข้ามาในพื้นที่ เราต้อนรับ เราไม่กลัวรายใหญ่หรือรายย่อยเข้ามา แต่เรากลัวเข้ามาผิดโปรดักต์แล้วมาใช้กลยุทธ์หั่นราคา ทำให้ราคาเสีย ซึ่งผู้ที่จะเข้ามาเล่น ในตลาด ต้องศึกษาทำเล โปรดักต์ แม้ว่าจะก๊อบปีกันได้แต่เทรนด์เปลี่ยนเลย ยิ่งมีโควิด-19 อีก ยิ่งทำให้ ไลฟ์สไตล์ลูกค้าเปลี่ยนเยอะมาก

          "ตอนอีอีซีมา ที่ดินราคาขึ้นไป 200 เปอร์เซ็นต์ แต่นายหน้าตั้งราคาไว้สูง ทั้งๆที่คนซื้อบ้านอ่อนแรงลง ลูกค้าที่เคยซื้อได้ แบงก์อนุมัติ ก็ไม่เอา เพราะไม่มั่นใจในอาชีพหรือถูกจ้างออก ตอนนี้ ประเด็นเรื่องที่ดิน เป็นตัวชี้ความได้เปรียบ ถ้าได้ต่ำก็พอไหว แต่ถ้าได้ที่ดินในราคาตลาด ตรงนี้จะเหนื่อย สิ่งที่เราเห็น บมจ.ที่เข้ามาตลาดอสังหาฯ ระยอง กลับบ้านเกือบทุกราย" .