อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบ ที่สองนี้ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มว่าจะมีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 63 ที่ผ่านมาโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งดูจะสดใสและมีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องแต่ภายหลังการแพร่ ระบาดที่เกิดขึ้นโดยมีจุดศูนย์กลางเริ่มต้นที่จังหวัดสมุทรสาคร และลุกลามไปทั่วประเทศจนมีผลให้มี การประกาศพื้นที่เข้มงวดในการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรืออาจเรียกกลายๆ ได้ว่า  "การล็อกดาวน์"

          ทันทีที่มีการประกาศพื้นที่เข้มงวดใน 5 จังหวัด ซึ่งประกอบไปด้วย ระยอง ชลบุรี สมุทรสาคร ตราด และจันทบุรี ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 5 จังหวัดดังกล่าว ถูกจับตาและตั้งคำถามในทันทีว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะมีทิศทางไปอย่างไร

          ล่าสุด วีระกิตติ์ เอกอัครวิจิตร นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดสมุทรสาคร กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นับตั้งแต่วันที่ 25 ธันวาคม 2563 ที่ผ่านมาส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคในพื้นที่ทั้งในทางตรง และทางด้านจิตวิทยาทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่สมุทรสาครเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการมีจำนวนลดลง จากความกังวลปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยประมาณการจำนวนผู้บริโภคที่เดินทางเข้าชมโครงการมีจำนวน ลดลงประมาณ 30 -50% จากช่วงปกติ

          โดยมุมมองของคนภายนอกจังหวัดสมุทรสาครแล้ว สถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในสมุทรสาครค่อนข้างรุนแรง และน่ากลัวทำให้เกิดความกังวลมากกว่าปกติ แต่สำหรับคนหรือผู้อยู่อาศัยในสมุทรสาครแล้ว สถานการณ์โดยรวมไม่ได้น่ากลัวมากแต่อาจจะส่งผลให้คนออกมาเดินเที่ยวหรือผู้บริโภคที่ต้องการเดินทางมาชมบ้านตัวอย่างมีจำนวนลดลงไปบ้าง ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ให้มีจำนวนลดลงแตกต่างกันไป เช่น ปกติอัตราการขายต่อหนึ่งเดือนอยู่ที่ 8 ยูนิตปัจจุบันหลังได้รับผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ยอดขายต่อเดือนลดลงมาอยู่ที่ 3-4 ยูนิต

          การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่วนใหญ่เป็นการแพร่ระบาดในกลุ่มของแรงงานชาวต่างชาติ แต่ก็มีผลต่อลูกค้าหลักซึ่งเป็นคนไทยโดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งพักอยู่หอพักรวมของบริษัทร่วมกันกับแรงงานต่างชาติ โดยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีการตื่นตัวและเริ่มหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพื่อเป็นเซฟโซน ในการอยู่อาศัย และมีความส่วนตัวมากขึ้น

          "พนักงานคนไทยที่ทำงานในโรงงานต่างๆ ซึ่งพักร่วมกันในหอเดียวกับพนักงานและแรงงานชาวต่างชาติเป็นกลุ่มที่มีการมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวซึ่งเป็นเซฟโซนของครอบครัว โดยกลุ่มนี้สนใจบ้านพร้อมอยู่ มากกว่ากลุ่มบ้านสั่งสร้าง และพร้อมยื่นขอสินเชื่อกับแบงก์ในทันที"

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบนี้มีความแตกต่างจากรอบแรกมากโดยในรอบแรกนั้น หลังจากที่มีข่าวการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ผู้บริโภคเกิดความกังวลค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดห้องแถวที่มีการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกันทำให้กลุ่มผู้บริโภคดังกล่าว หันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นส่งผลให้ในช่วงก่อนหน้านี้กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงส์ทางด้านยอดขายทำให้มีการขยายตัวที่ดี

          แต่การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ใน รอบนี้ผู้บริโภคมีความรู้มีประสบการณ์มากขึ้นทำให้ไม่เกิดความตื่นตระหนกเช่นเดียวกับรอบแรก จึงยังประเมินไม่ได้ว่าสถานการณ์ในรอบที่สองนี้จะมีผล เช่นเดียวกับการระบาดในรอบแรกหรือไม่

          ทั้งนี้สถานการณ์การแพร่ระบาดในปัจจุบันทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาคร มีการปรับตัวด้านการบริหารงานเพื่อรับมือกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 โดยในส่วนของพนักงานออฟฟิศส่วนใหญ่จะ Work from home หรือทำงานจากที่บ้าน เพื่อลดการแพร่เชื้อตามนโยบายของรัฐ แต่ในบางแผนก เช่น ส่วนของพนักงานขาย หรือเซลส์ออฟฟิศยังคงมีการทำงานปกติ แต่ก็เข้มข้นในการป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อตามมาตรการของรัฐ

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่สามารถประเมินได้ 100% เต็มว่าตลาดจะปรับตัวหรือเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยเพียงใดหลังได้รับผลกระทบการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบนี้เนื่องจากระยะเวลาของการแพร่ระบาดของเชื้อจนถึงปัจจุบันมีระยะเวลาสั้นเกินไปทำให้ยังไม่สามารถประเมินผลกระทบและแนวโน้มในอนาคตได้

          มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์โดยรวมของตลาด อสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรี นับตั้งแต่ช่วงปลายปี 63  ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันตลาดรวมมีการชะลอตัวลง อย่างชัดเจน หลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ในวันที่ 24 ธ.ค.63 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งในช่วงปีใหม่ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบหายไปจากตลาด 30-40% จากช่วงปกติจะมีลูกค้าเดินทางมาเยี่ยมชมบ้านตัวอย่างในโครงการประมาณ 5-6 รายต่อวัน แต่ในปัจจุบันไม่มีลูกค้าเข้าชมบ้านตัวอย่างเลย

          ส่วนยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ ที่มีในปัจจุบัน เป็นยอดจองที่เกิดขึ้นในช่วงก่อนปีใหม่ โดยยอดจองส่วนใหญ่เป็นการจองซื้อบ้านในกลุ่มระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ยอดจองซื้อมีจำนวนลดลงมากกว่า 50% โดยเฉพาะในช่วงหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ

          จากแนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปีจนถึงปัจจุบัน เป็นผลมาจากการสิ้นสุดของมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ในขณะที่สั่งซื้อของผู้บริโภคยังชะลอตัว กรณีเปรียบเทียบที่เห็นได้ชัดเจนคือ กรณีที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  มีการจัดแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ 1% ในปีแรก ในช่วงก่อนสิ้นสุดมาตรการรัฐ ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่ม ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทำให้ ธอส.มียอด ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแซงหน้ากลุ่มธนาคารพาณิชย์  แต่หลังสิ้นสุดมาตรการ วันที่ 24 ธ.ค. 63 โดยไม่มีการ ต่อมาตรการ ยอดจองซื้อก็มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง

          มีศักดิ์ กล่าวว่า สถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบสองนี้ ยิ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวเพิ่มมากขึ้น กว่าช่วงปลายปี 63 โดยเฉพาะหลังหมดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้มีความต่อเนื่องรัฐบาลควรมีการออกมาตรการหรือต่ออายุมาตรการเดิม เช่น มาตรการลด ภาษีการจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% และมีการยกเว้นมาตรการที่บังคับใช้บางตัวที่มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หรือ LTV ซึ่งมีผลต่อ กำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองในจังหวัดชลบุรี เพราะนับตั้งแต่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เข้มงวดมาตรการ LTV ได้ส่งผลให้ลูกค้ากลุ่มบ้าน หลังที่สอง ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น

          เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวด ทำให้บริษัทประเมินหลักทรัพย์ ประเมินราคาหลักทรัพย์ต่ำลงกว่าช่วงปกติ อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่สถาบันการเงินต่างๆ ลดความเข้มงวด และปรับเกณฑ์การประเมินหลักทรัพย์ลง ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อมีสัดส่วนที่ลดลง และ สถาบันการเงินต่างๆ สามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

          สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรก ของปี 64 นี้ คาดว่าตลาดโดยรวมจะหดตัวจากไตรมาส 1/63 เนื่องจากในไตรมาสนี้ ปัจจัยบวกที่เคยมีได้หายไปประกอบกับในปี 63 ที่ผ่านมาตลาดมีการดูดซับดีมานด์ไปจำนวนมาก หลังจากมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐการจัดแคมเปญกระตุ้นการซื้อของลูกค้าจากบริษัทอสังหาฯ ทำให้ซัปพลายที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปจำนวนมาก ประกอบกับไตรมาสแรกของปีนี้มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19รอบที่สองซึ่งมีผลให้รัฐประกาศ ให้พื้นที่จังหวัดชลบุรีเป็นเขตเข้มงวดพิเศษในการระวังป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19

          "อย่างไรก็ตาม ยังเร็วไปที่จะประเมินว่าผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในขณะนี้ จะมีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมากน้อยอย่างไร เนื่องจากระยะเวลาในการแพร่ระบาดยังเป็นระยะเวลาที่สั้นเกินไป ทำให้ยังไม่สามารถประเมินสถานการณ์ได้ชัดเจนนัก"

          เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง กล่าวว่า  ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบขยายตัวดีในช่วงปลายปีก่อน วันที่ 25 ธ.ค. 63 โดยมีลูกค้าเดินทางเข้าชมบ้านตัวอย่างในโครงการอย่างต่อเนื่อง แม้ภายหลังการระบาดของ เชื้อไวรัสโควิด-19 จะส่งผลต่อการเข้าชมโครงการของ ผู้บริโภคที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนลดลงกว่า 50% แต่ตัวเลขของการตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยและการเข้าชมโครงการกลับสวนทางกัน

          โดยช่วงหลังจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 อัตราการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่เข้าชมโครงการเร็วกว่าช่วงปกติ โดยสัดส่วนของลูกค้าที่ซื้อในช่วงปกติจากจำนวนผู้เข้าชมโครงการ 10 รายจะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 2 ยูนิต แต่ในช่วงของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 นี้ อัตราการตัดสินใจซื้อกลับเร็วขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าที่มีการวางแผนจะซื้อบ้านและหาข้อมูลมาก่อนแล้ว ซึ่งจากจำนวนเข้าชมโครงการของลูกค้า 10 ราย จะสามารถปิดการขายได้ประมาณ 8 ยูนิต

          ทั้งนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากการ แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หลักๆ แล้วคือ กลุ่มลูกจ้างใช้แรงงาน ซึ่งมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับ ราคา 1-2.5 ล้านบาทเพราะแม้ว่าบริษัทไม่ได้เลิกจ้าง แต่มีการตัดค่าจ้างงานล่วงเวลา หรือโอที ออกไปทำให้รายได้ลดลง โดยลูกค้ากลุ่มนี้สถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาที่กลุ่มพนักงานออฟฟิศเป็นกลุ่มที่แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ จากปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เลยทำให้กลุ่มนี้ ยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่อง

          "ส่วนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่ทำงานในธุรกิจ โรงแรม นวด เทรนเนอร์ฟิตเนส และ ธุรกิจการบิน โดยผู้ที่ทำงานในธุรกิจเหล่านี้สถาบันการเงินเข้มงวดมาก บางแห่งไม่รับพิจารณาหรือปล่อยสินเชื่อให้เลย"

          อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบสองนี้ส่งผลต่อความกังวลของ ผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในคอนโดฯ เนื่องจากมีการอยู่อาศัยร่วมกันเป็นจำนวนมากและมีพื้นผิวในการสัมผัสร่วมในพื้นที่อยู่อาศัยทำให้กังวลว่าผู้อยู่อาศัยจะติดเชื้อผ่าน การสัมผัสร่วมกันทำให้กลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯสนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากขึ้น

          ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมามีลูกค้าเข้ามาพูดคุย และบริษัทได้มีการตรวจสอบไปยังกลุ่มลูกค้าดู พบว่าลูกค้าที่อยู่ในอาศัยคอนโดฯ มีความต้องการย้ายมาซื้อที่อยู่อาศัย แนวราบเพิ่มมากขึ้น โดยในเฟซบุ๊ก และอีเมลของบริษัทมีลูกค้าอินบล็อกเข้ามาพูดคุยและถามข้อมูลรายละเอียดที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น และมีจำนวนมากกว่าช่วงที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในรอบแรกแต่ติดปัญหาอยู่อย่างเดียวคือการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังมีปริมาณที่สูง

          "หากวันนี้รัฐบาล เข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยการออกมาตรการเข้ามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อหรือเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า ก็จะช่วยสร้างความต่อเนื่องให้กับตลาดที่อยู่อาศัยได้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการในขณะนี้คือ การยกเว้นมาตรการ LTV ชั่วคราว เพราะผู้บริโภคที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 ไม่สามารถขอสินเชื่อได้เนื่องจากต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20%"

          ส่วนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองให้เหลือ 0.01% หากขยับราคาปรับเพิ่มจากบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นบ้านราคา 10 ล้านบาทหรือมากกว่าก็จะครอบคลุมได้ทุกตลาดซึ่งเป็นเรื่องที่ดีมาก แต่หาก ยังไม่สามารถทำได้ก็ขอเพียงการต่อมาตรการเดิมที่มีอยู่ออกไป ก็จะสร้างความต่อเนื่องให้เกิดขึ้นกับ ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ได้