จับสัญญาณดีมานด์-ซัพพลายตลาดคอนโดฯ ปี 2564 เผยห้องชุด สร้างใหม่ในเขตกรุงเทพฯ บอบช้ำหนัก ยุคโควิดทุบสถิติเปิดโครงการใหม่วิกฤตสุดในรอบ 10 ปี "คอลลิเออร์สฯ" เผยปีก่อนซัพพลายติดลบ 51% เทรนด์ปีนี้ยังติดลบต่อเนื่อง ผุดไม่เกิน 20,000 ยูนิต จับตากลุ่มทุนย้ายทำเลปักหมุด 4 แนวรถไฟฟ้า "ส้ม-เหลือง-ชมพู-ทอง" บิ๊กแบรนด์ขอ wait & see สถานการณ์

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เทรนด์ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2564 โฟกัสพื้นที่กรุงเทพมหานคร ทิศทางตลาดยังเป็นช่วงขาลงต่อเนื่องจากปี 2563 เป็นผลมาจากรับผลกระทบการระบาดโควิด-19 ระลอกใหม่

          ปี 2563 ยูนิตใหม่ลด -50%

          สำหรับปี 2563 ที่มีการระบาดครั้งแรก ของไวรัสโควิด-19 มาตรการควบคุมและป้องกันโควิดทำให้กำลังซื้อตกต่ำเป็นประวัติการณ์ ดีเวลอปเปอร์มีการแข่งขันสงครามราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่โดยลดราคา 30% บวกลบ สถิติหนักหน่วงสุดคือยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง -51.5% จากทั้งหมด 56 โครงการ 21,643 ยูนิต

          ในด้านมูลค่าโครงการลดเหลือเพียง 32% จำนวน 66,490 ล้านบาท หรือมูลค่าการลงทุนลดลง -149,480 ล้านบาทเทียบกับปี 2562 ที่มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่ 215,970 ล้านบาท

          ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 101,790 บาท/ตารางเมตร ลดลง -17.33% เทียบกับปี 2562 เนื่องจากสัดส่วนเกินครึ่งหรือ 51% พัฒนาโครงการโดยดีเวลอปเปอร์รายกลาง-เล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร ทำเลอยู่กรุงเทพฯชั้นนอกเป็นหลัก

          ยุคโควิดตกต่ำสุดรอบ 10 ปี

          นายภัทรชัยกล่าวว่า สถิติปี 2552-2562 ภาพรวมตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯมีซัพพลายเปิดขายใหม่ 429,927 ยูนิต เฉลี่ยปีละ 42,992 ยูนิต ในขณะที่สถานการณ์โควิดทำให้ปี 2563 ยอดรวมติดลบ -51.5% เหลือ 21,643 ยูนิต ในขณะที่การระบาดระลอกใหม่ต้นปี 2564 ทำให้เทรนด์ปีฉลูทั้งปีประเมินว่ายังเป็นขาลง โดยคาดว่ายอดเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 20,000 ยูนิต ติดลบ -7.6% เทียบกับปี 2563

          "ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะยังคงปรับลดจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ในส่วนของคอนโดฯ หันไปเน้นพัฒนาโครงการแนวราบในพื้นที่หัวเมืองรองโดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC สาเหตุเพราะสถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดฯใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและลูกค้าไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัว"

          จับตา "คอนโดฯสร้างเสร็จ"

          ในด้านซัพพลายสะสม สถิติตั้งแต่ปี 2541-ไตรมาส 3/63 พบว่ามีจำนวน 656,260 ยูนิต กระจายทำเลโดยอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุด 51% รวม 386,394 ยูนิต, ทำเลกรุงเทพฯชั้นใน 269,866 ยูนิต แบ่งเป็นโซนรัชดาฯ- พหลโยธิน) 14% รวม 92,924 ยูนิต โซนสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น 9% 56,019 ยูนิต และโซนสุขุทวิท 5% 33,485 ยูนิต

          อีกตัวเลขที่ต้องจับตา คือ สถิติ 11 เดือนแรกปี 2563 มีคอนโดฯสร้างเสร็จ 54,591 ยูนิต คาดว่าถึงสิ้นปี 2563 มีซัพพลายสร้างเสร็จรวม 55,000 ยูนิต ถือเป็นตัวเลขที่สูงมาก ส่วนปี 2564 ยังคงมียูนิตสร้างเสร็จมาเติมอีก 35,000 ยูนิต ซึ่งเป็นผลจากการเปิดขายในยุคบูมเมื่อปี 2560-2561 จึงเป็นอนาคตของปีนี้ที่ท้าทายผู้ประกอบการว่าลูกค้าจะรับโอนมากน้อยแค่ไหน

          ทำเลแข่งขัน 4 รถไฟฟ้า

          นายภัทรชัยกล่าวว่า แนวโน้มปี 2564 ทำเลการแข่งขันสูงคาดว่าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง โฟกัสมี 3+1 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โซนถนนลาดพร้าว-ศรีนครินทร์, รถไฟฟ้าสายสีชมพู ถนนรามอินทรา อีก 1 เส้นทาง ที่ต้องจับตา คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่คาดว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่คึกคักขึ้นในปีใหม่นี้

          ในด้านราคาขายพบว่าสัดส่วนเกิน 50% หรือ 10,894 ยูนิต อยู่ในกลุ่มราคา 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร, สัดส่วน 30% จำนวน 6,513 ยูนิต มีราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ที่น่าสนใจคือราคา ต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร มีสัดส่วน 8% 1,779 ยูนิต หลังจากเซ็กเมนต์ตลาดล่าง หายไปจากตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

          ส่วนตลาดลักเซอรี่ราคา 2 แสนบาท/ตารางเมตร คาดว่าจะเห็นการเปิดตัว โครงการใหม่น้อยลง เพราะไม่ตอบโจทย์กับสถานการณ์โควิดในปัจจุบัน

          "ปัจจัยบวกสำคัญที่สุดสำหรับภาค อสังหาฯ คือ วัคซีนป้องกันโควิด-19 หากใช้งานได้จริงภายในครึ่งปีหลัง 2564 จะเป็นตัวช่วยสำคัญนอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯทั้งจากภาครัฐและเอกชน" นายภัทรชัยกล่าว

          ดีเวลอปเปอร์ Wait & See

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ในฐานะประธานกรรมการ บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า แผนลงทุนปี 2564 ตั้งเป้าเปิดคอนโดฯ 4 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท โดยเปิดจากความจำเป็นเพราะมีต้นทุนในการพัฒนาโครงการเกิดขึ้นแล้ว บางส่วนต้องชะลอเปิดตัวจากมาตรการ LTV-loan to value กับสถานการณ์โควิด

          อย่างไรก็ตาม ต้องรอประเมินผล กระทบมาตรการล็อกดาวน์ระลอกใหม่ว่ามีความรุนแรงมากน้อยแค่ไหน ซึ่งมองว่าปีนี้มีตัวช่วย คือ วัคซีน ทำให้อนาคตยังมีโอกาสฟี้นตัวทางเศรษฐกิจได้เร็วขึ้น

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่าปีนี้โควิดยังไม่จบ แม้มีมาตรการล็อกดาวน์ก็ไม่ได้เหนือความคาดหมาย แต่จะมีการทบทวนแผนลงทุนหรือไม่นั้น ยังเร็วไปที่จะตอบแต่ก็มีความเป็นไปได้หากมีผลกระทบทำให้กำลังซื้อตกต่ำมากกว่าปีที่แล้ว

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯปีนี้ต้องรอดูว่าโควิดระลอกใหม่จะจบได้เร็วหรือช้า ถ้าจบได้เร็วย่อมคาดหวังได้ว่าตลาดรวมปีนี้จะใกล้เคียงกับปี 2563 ทั้งนี้ แผนพัฒนาโครงการใหม่ยังวางเป้าตามปกติ