อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วงครึ่งแรกของ ปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา พบว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา (โคว6ด-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนัก ในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์ การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีข8น แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าว ยังคง ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของกำลังซื้อในภาคอสังหาร6มทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม และธุรกิจโรงแรม ที่ได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเคร7ยดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากข้นนั้น

          แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ เลือกที่จะยัง คงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลง หรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ มาลดราคา เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ และส่งเสริมตัวเลขการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการให้มากขึ้น โดยพบว่าผู้ประกอบการบางราย มีการลดราคามากกว่า 30-40% ในการระบายสต๊อกคงค้างในตลาดก่อน รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรี ผ่อนให้สูงสุดฟรี 24 เดือน หรือ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ถือว่า โปรโมชันเหล่านี้สามารถดึงดูดใจให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสามารถปิดการขายลงได้ 100% ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา

          ทั้งนี้ แผนวิจัยฯ พบว่า ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางราย มีการนำที่ดินที่เคยเตรียมไว้สำหรับการ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในอนาคต มาประกาศขาย และมีการหยุดการขายและการพัฒนาในบางโครงการลง เนื่องจากยอดขายไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ และ มองว่าจากสถานการณ์ในปัจจุบัน ไม่เอื้อที่จะพัฒนาโครงการใหม่

          แต่สำหรับโครงการบ้านจัดสรร พบว่า ผู้ประกอบการหลายราย มียอดขายที่สูงขึ้นในทุกระดับราคาและ ทุกประเภท หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา และอีกหลายโครงการสามารถปิดการขายได้สูงกว่าเป้าที่วางไว้ ทั้งยอดการขายและยอดการโอนกรรมสิทธิ์  ส่งผลให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายราย มีการปรับเพิ่มยอดขายจากเดิมที่เคยวางไว้ในช่วงต้นปี และยังคงเดินหน้ามองหาที่ดิน สำหรับการนำพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องในครึ่งหลังของปี

          ซึ่งสำหรับยอดการขาย และยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายนั้น แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯมองว่า เนื่องจากการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา และหันมาปรับกลยุทธ์การตลาด เน้นนำสินค้าพร้อมขายและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ มากระตุ้นการขายด้วย โปรโมชันต่างๆ ซึ่งลูกค้ากลุ่มที่มีความพร้อมและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วในช่วงที่ผ่านมา มองว่า เป็นโอกาสที่เหมาะสม ที่จะได้ที่อยู่อาศัยที่ต้องการในราคาที่ดี จึงตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เคยสนใจซื้อคอนโดมิเนียม เปลี่ยนการตัดสินใจมาซื้อทาวน์โฮม มากขึ้น หลังจากวิกฤตโควิด-19 ระบาดและหลายบริษัทให้พนักงานหยุดอยู่บ้านโดยไม่ต้องมาทำงาน และ Work from home เพื่อความคุ้มค่าและได้มีพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น และการตอบโจทย์การใช้งานได้มากกว่า จึงตัดสินใจซื้อ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่คิดว่าราคารวมถึงโปรโมชันอื่นๆ ที่โครงการเสนอมายังสามารถต่อรองและเจรจาได้ จึงส่งผลให้เราเห็นภาพกลุ่มลูกค้าให้ความสนใจแนวราบเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดขายยอดการขายได้เกินจากเป้าที่วางไว้

          โดยแผนกวิจัยฯมองว่า "การปรับเพิ่มยอดขาย เพิ่มขึ้นในปีนี้ มีเพียงแค่ผู้ประกอบการบางรายเท่านั้น ซึ่งพบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงยืดเป้าเดิมที่เคยวางไว้ในช่วงต้นปี หรือมีการปรับแผนลดการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงปรับลดเป้ายอดขายลงจากที่เคยวางไว้ใน ช่วงต้นปี เนื่องจากได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา"

          คาดทั้งปีคอนโดฯเปิดขายใหม่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

          แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการหลายราย เตรียมที่จะเปิดตัวโครงการใหม่พอสมควร หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยมีท่าทีที่ดี ในช่วงครึ่งหลังของปีในหลายทำเล ซึ่งคาดการณ์ว่า ในปี พ.ศ. 2563 นี้จะมีอุปทานเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณไม่เกิน 25,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมา แต่สำหรับบ้านจัดสรรคาดการณ์ว่า ผู้ประกอบการจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเดิม ที่เคยวางไว้ทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่ เชียงราย รวมถึงจังหวัดใหม่ๆ เพื่อขยายฐานลูกค้าต่อไป

          ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2563 ปัจจุบัน มีอุปทานที่อยู่ ระหว่างการขายทั้งหมด 213,291 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดประมาณ 2.29 แสนล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 164,568 ยูนิต หรือคิดเป็น 77.2% เหลือขายประมาณ 48,723 ยูนิต คิดเป็น 22.8% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด

          โดยส่วนใหญ่ ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาเป็น รูปแบบ 1 ห้องนอน ประมาณ 72% รองลงมาคือเป็น รูปแบบ 2 ห้องนอนที่ 14% ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับ ราคา 3-5 ล้านบาท ประมาณ 23% รองลงมาที่ระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท ที่ประมาณ 13% ส่วนอุปทานคงค้าง ในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในหลายโครงการทยอยปิดการขายลง เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลง รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ สามารถปิดการขาย 100% ในหลายโครงการ

          สำหรับอุปทานเปิดขายใหม่ ปรับตัวลดลงอย่าง ต่อเนื่อง เพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาด ในขณะที่ อัตราการขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังคงต่ำลงเช่นเดียวกัน เนื่องจากกำลังซื้อส่วนใหญ่ หันไปให้ความสนใจกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่นำมาลดราคา เนื่องจากราคาที่น่าสนใจและเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ที่ลูกค้าสามารถเห็นห้องจริงที่จะซื้อ รวมถึงมีโปรโมชันอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการนำมาดึงดูดความสนใจ

          อสังหาฯ ปั๊มทาวน์เฮาส์รับดีมานด์ลูกค้าคอนโดฯ

          สำหรับภาพรวมของตลาดบ้านจัดสรร ณ พื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ.2563 ปัจจุบันมีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 66,447 ยูนิต ด้วยมูลค่า การลงทุนทั้งหมด 4.42 แสนล้านบาท ขายไปแล้ว 46,026 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.3% โดยเหลือขายประมาณ 20,421 ยูนิต หรือคิดเป็น 30.7% ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการ นิยมพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ ประมาณ 51% ของตลาด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว อีก 36% ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ประมาณ 27% และรองลงมาคือ ระดับ ราคา 5-7.5 ล้านบาท ประมาณ 20% ซึ่งพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา ถึงแม้ว่าจะเป็นช่วงที่ไวรัส โควิด-19 ยังคงแพร่ระบาดหนัก และหลายบริษัทให้พนักงานหยุดอยู่บ้าน ส่งผลให้ประชาชนต้องกักตัวในที่พักอาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเริ่มมองว่าที่อยู่อาศัยปัจจุบันคับแคบเกินไป และต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น จึงสนใจแนวราบมากขึ้น

          "สถานการณ์ปัจจุบัน ราคารวมถึงโปรโมชันอื่นๆ ที่โครงการเสนอมา ยังสามารถต่อรองและเจรจาได้ จึง ส่งผลให้เราเห็นภาพกลุ่มลูกค้าให้ความสนใจแนวราบ เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และหลายโครงการสามารถปิดขายยอดการขายได้เกินจากเป้าที่วางไว้"

          ศูนย์ข้อมูลฯจ่อปรับลดยอดโอนปี 63 ติดลบอีก 10%

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ว่า เหตุการณ์ที่พบ ผู้ติดเชื้อในจังหวัดระยองนั้น ตรงนี้เป็นตัวหนึ่งที่ยัง ไม่ชัดเจนจะเกิดการระบาดโควิด-19 รอบสองหรือไม่ แต่ที่แน่ๆ สิ่งที่สำคัญ คือ ตัวเลขภาวะเศรษฐกิจที่มีการประเมินใหม่นั้น ทั้งจากของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จากลบ 5.3% เป็นลบ 8.1% ตรงนี้ลงแรง บางค่ายลงแรงไปถึงตัวเลข 10% แต่ตอนนี้ ยังดูไม่ได้ชัดเจนว่า จะส่งผลกระทบแค่ไหน เพราะเราต้องดูเรื่องจะมีการระบาดโควิด-19 อีกหรือไม่

          "ถ้าจะให้ผมประเมินจริงๆ แล้ว ก็มีหลายค่ายประเมินลบ 6 บ้าง 8 บ้าง 10 บ้าง ถ้าดูเป็นค่าเฉลี่ยจะอยู่ประมาณ 7 เปอร์เซ็นต์กว่าๆ สมมุติฐานของศูนย์ข้อมูลฯจะปรับจากลบ 5.3 เปอร์เซ็นต์ เป็นจีพีดีติดลบประมาณ 7.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งตัวเลขเรากำลังทำอยู่ ทั้งนี้ การที่เราปรับลดตัวเลข จีดีพี ทางศูนย์ฯต้องมาปรับคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงปลายปี 2563 ด้วย แต่ สิ่งที่อยู่ในสมมุติฐานอันหนึ่ง คือ ตัวโควิด-19 เราประเมินไว้อ่อนกว่าที่เป็นจริง ดังนั้น ต้องปรับส มมุติฐานตรง ส่วนของโควิดด้วย ถึงผลกระทบในวงกว้างที่จะเกิดขึ้น ตัวเลขต่างๆยังไม่เรียบร้อยดี แต่ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ จะลงไปลึกกว่าเดิมประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่ 19.7 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขนี้ยังไม่ชัด แต่ที่แน่ๆ ค่อนข้างเคลียร์ ตรงที่ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ลงไปแน่ๆ"

          ห่วง "น้ำหลังเขื่อน" ไม่ไหลมาเติม กำลังซื้อใหม่แผ่ว ผวาศก.-รายได้

          ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมการแข่งขันของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในการนำเสนอโปรโมชันด้านราคาว่า แคมเปญต่างๆ ที่ออกมาเมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยในอุตสาหกรรม ก็ไม่ได้มากในการทำแคมเปญ (ตามข้อมูลที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2563 ตัวเลขสต๊อกหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล จะทะลุ 2.1 แสนหน่วย มูลค่ามากกว่า 1.34 ล้านล้านบาท สูงสุดในรอบ 5 ปีของการสำรวจ) ทั้งนี้ คาดว่า โครงการที่ขายได้ คงจะเป็นกำลังซื้อ (ดีมานด์เดิม) ที่อั้นมาตั้งแต่ก่อนที่จะมีการล็อกดาวน์ และเมื่อคลายล็อกดาวน์ ก็เหมือนเราเปิดเขื่อนก็มีน้ำทะลักเข้ามาในระดับหนึ่ง แต่ว่าน้ำหลังเขื่อน (ดีมานด์ใหม่) ที่จะตามมาอีกระลอก จะมีดีมานด์ใหม่อีกหรือไม่ ค่อนข้างจะต้องคิดเยอะ

          "น้ำหลังเขื่อนที่จะกลับมา อาจมีน้ำไม่เยอะ เพราะคนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถ ถูกดูดซับออกจากตลาดมาแล้ว แต่กำลังซื่อใหม่ๆ น่าจะแผ่วลง เพราะภาวะเศรษฐกิจ ทำให้คนมีความกังวล กำลังซื้อในบางกลุ่ม ก็ไม่คิดที่จะซื้อ เพราะถือเงินสด ดีกว่า และกลุ่มที่มีกำลังซื้อ อาจเป็นกลุ่มที่ซื้อบ้านเกิน 3 ล้านบาท ก็ไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ ในเรื่องมาตรการของรัฐในช่วงที่ผ่านมา ที่จะไปสิ้นสุดปลายปี เป็นประเด็นที่ไม่ทำให้เกิดแรงจูงใจในการซื้อ"

          ดังนั้น ตอนนี้ ถ้าจะทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจหมุนเวียนดีที่สุด อาจจะเปิดเงื่อนไขยอมให้มากกว่าในส่วนของ 3 ล้านบาทขึ้นไปซึ่งในทัศนะของผม ดีที่สุด อย่าไปล็อกราคา อย่าไปมีเพดานเลย แต่ถ้ากังวล ก็อาจทำเป็นขั้นบันได เช่น ถ้าไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ลดเหลือ 0.01% ส่วนที่เกินกว่าที่กำหนดเพดานไว้ ก็คิดตามปกติ ก็ได้ ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้

          "ปลดล็อกเพดานราคา ตรงนี้จะกระตุ้นให้คนมีความสามารถซื้อ คนอยากได้บ้าน มี แต่ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินค่อนข้างยาก คนมีเงินอยากซื้อ แต่คิด หนักอยู่ แต่พอมีมาตรการคลายล็อกส่วนนี้ ก็อาจทำให้คนคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนไม่เยอะแล้ว อย่าลืมนะครับ โครงการของผู้ประกอบการ ราคาถ้าขาย 3.1 ล้านบาท หรือ 3.5 ล้านบาท ก็ถูกคิดค่าใช้จ่ายเต็ม แต่ถ้าเกินมา 1 แสนบาท 5 แสนบาท ก็คิดส่วนนี้เต็มได้ จะกระตุ้น ให้เกิดการซื้อบ้านราคา 4 และ 5 ล้านบาทตามมาด้วย" ดร.วิชัยกล่าวและชี้ว่า

          หากปรับเงื่อนไขเรื่องเพดานราคาหรือขั้นบันได แล้ว ก็จะมีคนกลุ่มหนึ่ง จะเริ่มปรับพอร์ตเงินของตนเอง แทนที่จะฝากเงินไว้กับธนาคารได้ผลตอบแทนไม่มาก ก็เริ่มมองอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่น่าสนใจ ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2562 เพียงแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เพิ่มขึ้นเท่านั้น ราคาจะลดลงบ้างในไตรมาสแรกปีนี้เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แต่หากเทียบไตรมาสต่อไตรมาสไม่ได้ลดลง โดย ตามข้อมูลดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปีนี้ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.2 (YoY) เพิ่มขึ้น 1.8% แต่ลดลง QoQ เท่ากับ 0.1% ดัชนีราคาห้องชุดลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.9% (YoY) แต่ลดลง 0.1% (QoQ) ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลงเป็นครั้งแรก ตั้งแต่ปี 2555 ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ได้เริ่มจัดทำดัชนีราคาบ้านจัดสรร

          นอกจากนี้ ในประเด็นการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อนั้น ผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนหลายอย่างที่จะต้องโดนอยู่ ทั้งเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียม กรณีนิติบุคคล อาคารชุด จะมีเรื่องค่าส่วนกลาง หากห้องชุดในโครงการ ไม่สามารถจำหน่ายได้หมด ดังนั้น หากเราจะให้ผู้ประกอบการขายได้เร็วขึ้น ก็ไปช่วยลดต้นทุนการขาย ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหมือนในช่วงปี 2540 ที่ลดภาษีดังกล่าวลง ก็จะช่วยให้ Cost ของผู้ประกอบการเบาลง และหากเราคุยกับผู้ประกอบการดีๆ ภาระที่ลดลง นำไปปรับลดให้กับผู้ซื้อ

          ตามรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่าง การขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 63 ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกด้วยการลดราคา จะเห็นได้ว่า โครงการอาคารชุด ลดราคาขายมากที่สุดถึง 36% โครงการทาวน์เฮาส์มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 32% ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยว มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 12% ซึ่งหากสถานการณ์การลดราคาขายที่อยู่อาศัย สร้างใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง จนเกิดสงครามราคา (Price war)

          คาดอสังหาฯ ปี 64 ยอดขาย-โอนต่ำกว่าปี 60-61

          ดร.วิชัยกล่าวถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าว่า ธุรกิจอสังหาฯ จะต่างกับภาพรวมเศรษฐกิจโดยทั่วไป เวลาลง ภาคอสังหาฯจะลงเห็นชัด จะปรับตัวลงก่อนเศรษฐกิจ และจะฟื้นก่อน เนื่องจากรัฐบาลจะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือ ในการที่จะฉุดเศรษฐกิจได้ด้วยส่วนหนึ่ง และหากเราเห็นทิศทางภาคอสังหาฯปรับตัว เศรษฐกิจก็จะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แสดงว่า คนเริ่มคิดถึงบ้าน ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

          "มองว่า ทั้งปี 2564 ตลาดอสังหาฯยังทรงๆ ตัว หวังว่าไม่ทรุดตัวลง อย่าลืมว่าปี 63 ลดลงเยอะปีหน้า ก็ยังอยู่ในระดับต่ำ เมื่อเทียบกับปี 2560 และ 2561 เป็นปีที่อยู่ในเกณฑ์ที่โอเค กล่าวคือ หน่วยการขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปีหน้ายังอยู่ระดับต่ำอยู่" อนึ่ง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 60 และ 61 อยู่ที่ 315,103 และ 363,711 หน่วย ตามลำดับ ปี 62 ยอดการโอนอยู่ที่ 374,134 หน่วยสำหรับภาพรวมสินเชื่อปล่อยใหม่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศนั้น ยังคงมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง เป็นผลมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่เพิ่มขึ้น ทำให้กระทบไปถึงยอดปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะสังเกตว่านับตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา ตัวเลขสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงจาก 702,900 ล้านบาท ลดลงมาอยู่ที่ 640,259 ในปี 62 และคาดว่าในปี 2563 จะอยู่ที่ 571,196 ล้านบาท (ปี 63 ทางศูนย์ข้อมูลฯยัง ไม่ปรับประมาณการ)

          อสังหาฯลดกระหน่ำ ดันเป้าขายใหม่ แปลงสต๊อกเสริม"แคชโฟลว์"สู้วิกฤตโควิด

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ปัจจุบันสถานการณ์โควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่ประเด็นคือ ภาคเศรษฐกิจโดยรวม ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน เนื่องจากเครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยดับลง ไม่ว่า จะเป็นภาคการท่องเที่ยว การส่งออก ภาคเอกชนชะลอการลงทุน คงเหลือเพียงแต่เครื่องยนต์ จากงบการลงทุนของภาครัฐเป็นสำคัญ อย่างไรก็ดี ในส่วนของผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ คงไม่สามารถรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจได้ เนื่องจากต้องเร่งระบายสต๊อกโครงการที่แล้วเสร็จออกไปให้มากที่สุด เพื่อ แปลงสต๊อกให้กลายเป็น แคชโฟลว์ เพื่อลดปัจจัยลบที่ไม่คาดคิดจะเกิดขึ้นมาอีก

          ซึ่งกลยุทธ์ "ราคา" ถูกนำมาใช้อย่างหนักในช่วงหลายเดือนที่ผ่าน เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย และบางกลุ่มที่รอตัดสินใจซื้อ (ดีมานด์ในอนาคต) รวมถึงนักลงทุนที่จะได้อสังหาฯ เช่น ห้องชุดในโครงการคอนโดฯในราคาขายที่ใกล้ช่วงพรีเซลครั้งแรก แต่ทำเลมีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะค่าย แสนสิริ กับกลเม็ดในการเร่งเครื่องการขายอย่างหนัก เพื่อระบายสต๊อกที่คงค้างอยู่ ส่วนโครงการใหม่ที่เปิดตัว ก็มีจำนวนไม่มาก โดยจะเน้นหนักไปที่โครงการแนวราบเป็นหลัก

          โดยสิ่งที่แสนสิริ ประกาศ คือ การปรับเป้าใหม่จาก 29,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 35,000 ล้านบาท เหตุผลที่ให้สนับสนุนตามที่แสนสิริแจง คือ 5 เดือนมียอดขาย 22,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ที่เป็น หัวใจสำคัญ คือ การบริหารสต๊อกที่ดี และ การบริหารกระแสเงินสดและสภาพคล่อง ด้วยการกำ Cash Flow เงินหมุนเวียนในบริษัทไว้ถึง 10,000 ล้านบาท

          ค่ายบริษัทออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI บอกว่า 2 เดือนแรกของไตรมาส 2/2563 บริษัทฯ มียอดขายสะสมแล้วกว่า 4,200 ล้านบาท อยู่ในระดับใกล้เคียงกับช่วงไตรมาส 1/2563 และรวม 5 เดือนแรกของปี 2563 บริษัทฯ มียอดขายสะสมกว่า 9,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนราว 18% แบ่งสัดส่วนเป็นบ้านจัดสรร 34% และคอนโดมิเนียม 66% ซึ่งเบื้องต้นบริษัทฯ คาดว่า ครึ่งแรกของปี 2563 จะสามารถปิด ยอดขายได้มากกว่า 10,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นกว่า 50% ของเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ 21,500 ล้านบาท ทั้งนี้ กลยุทธ์ ของออริจิ้น คือ การปลุกให้ทุกๆ ส่วนขององค์กร ต้องร่วมแรงร่วมใจในการผลักดันให้องค์กรขับเคลื่อนไปข้างหน้า

          ขณะที่ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) อสังหาฯรายกลางที่เน้นโครงการแนวราบกับตลาดที่มีดีมานด์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นอีกรายที่ปรับเป้ายอดขายปีนี้ เป็น 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 430 ล้านบาท หรือคิดเป็น 16% จากเป้ายอดขายเดิมที่วางไว้ 2,600 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 6 เดือนแรกของปีบริษัท มียอดขายและจอง พรีเซลแล้ว คิดเป็น 55% ของเป้ายอดขายใหม่ที่วางไว้

          สำหรับค่าย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) ช่วงหลายเดือน มีความเคลื่อนไหวในการบริหารสต๊อกอย่างหนัก ล่าสุดจัดหนัก แคมเปญ "ลดตาแตก" สูงสุด 50% เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้บริโภค เป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย ในราคาเบาสบาย เพื่อปิดโครงการให้มากและเร็วที่สุด ซึ่งวางเป้าทางการตลาด เจาะ ความต้องการของลูกค้า เช่น 5 คอนโดฯใกล้รถไฟฟ้า, คอนโดฯใกล้เขต CBD, คอนโดฯวิวแม่น้ำ, คอนโดฯ ราคาเบาๆ และคอนโดฯตากอากาศ

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เผยว่า แผนธุรกิจการเปิดโครงการในปีนี้และปีถัดไป โครงการคอนโดฯจะไม่โตขึ้น ซึ่งในแผนปีนี้จะเปิดคอนโดฯ 8-10 โครงการ ตอนนี้มีที่ดิน ในมือ 4 แปลง และจะเปิด 4 โครงการแนวราบ รวมถึงการบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

          "ช่วงที่เกิดโควิด-19 แม้แผนธุรกิจจะไม่มีเรื่อง โควิด เราก็เอาอารมณ์โควิดเข้ามาอยู่ในแผน เราคิดแบบเลวร้ายว่า ช่วงไตรมาส 2 ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะไม่มีเลย เราต้องอาศัยแบ็กล็อกที่เรามี ซึ่งจะทำให้ ในไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้ มีส่วนของแบ็กล็อกมาเติม แต่สุดท้ายแล้ว เมื่อสถานการณ์ผ่านไป ยอดขายและ โอนของ LPN ดีขึ้นกว่าสมมติฐานกว่า 100 เปอร์เซ็นต์ ไม่เลวร้ายกว่าที่เราคิด ซึ่งการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ทำให้เรารู้ว่า เราอยู่ในวิกฤต เรามีปัญหา ดังนั้น เราควรต้องมองโลกในแง่ร้ายไว้ก่อน และค่อยหันไป มองโลกในแง่ดีที่หลัง" นายโอภาสกล่าวถึงการทำธุรกิจในระยะข้างหน้า.

          'น้ำหลังเข่อนที่จะกลับมา อาจมีน้ำไม่เยอะเพราะคนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความสามารถถูกดูดซับออกจากตลาดมาแล้ว กำลังซื่อใหม่ๆ น่าจะแผ่วลง ภาวะเศรษฐกิจ ทำให้คนมีความกังวล'