แนะบิ๊กอสังหาฯยืดโอนแทนยึดห้องชุด

        อสังหาริมทรัพย์หากย้อนหลังไปช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2558-2562) ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับฐานของตลาดกลุ่มลูกค้า ด้วยปัจจัยของราคาที่ดินในเมืองที่สูงขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่ราคาห้องชุดมีราคาแพงเกินความ สามารถในกลุ่มลูกค้าคนไทย และด้วยปัจจัยของโครงข่ายรถไฟฟ้าในระยะแรก ที่ยังไม่ขยายส่วนต่อขยายออกมาเหมือนปัจจุบัน ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดฯ จะกระจุกตัวอยู่ในเมือง และด้วยการจับมือเป็นพันธมิตรกับกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ทำให้มีโอกาสในการลงทุนซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพสูง

        ทั้งนี้ ตามข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) ระบุว่า ระยะ 5 ปีที่ผ่านมา ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 751,858 หน่วย เกือบ 50% เป็นตลาดคอนโดมิเนียม มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นับว่าสูงมาก และเป็นภาคเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการขับเคลื่อน จีดีพี ภายในประเทศ โดย 5 ปีมีตัวเลขในระดับ 2,494,375 ล้านบาท สัดส่วนของตลาดคอนโดฯเฉลี่ยอยู่ไม่ต่ำกว่า 45%

        อย่างไรก็ตาม  การถดถอยของตลาดกลุ่มกำลังซื้อในโควตาต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจากจีน ซึ่งเป็น ตลาดที่มีกำลังซื้อสูง และมีความต้องการอย่างมากใน การเข้ามาซื้อและลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมในไทย เนื่องจากมีการเปิดกว้างให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตามสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขาย ตลาดยังให้ผลตอบแทนที่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยต่อปีปรับขึ้นประมาณ 5-10% ประกอบกับเงินบาทยังอยู่ในอัตราที่อ่อนค่าเมื่อเทียบกับค่าเงินหยวน

        ...แต่ผลจากเศรษฐกิจของจีนที่ชะลอตัว การ เข้มงวดในการเงินออกนอกประเทศ เกิดปัญหาการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน(เทรดวอร์) และมาตรการเรื่อง LTV ทำให้ลูกค้าจีนได้รับผลกระทบอย่างหนัก ซ้ำร้าย ต้นปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ได้เกิดการแพร่ระบาดของ เชื้อไวรัสโคโรนา 2019 หรือ โรคโควิด-19 ในประเทศจีน และเริ่มกระจายไปสู่ประเทศอื่นๆ ส่งผลให้จีนต้อง ปิดเมือง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นอีก

        ลูกค้าหายวูบไป 70%

        นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย ได้ฉายภาพตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีนว่าชะลอตัว ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 โดยคาดว่าช่วงครึ่งแรกของ ปี 63 ตลาดจะทรงๆตัวและตกลงเหมือนช่วงเดียวกันของปี 62 ที่ลดลงไป 50-70% แต่ยิ่งเกิดเชื้อไวรัสขณะนี้ อาจจะทำให้ครึ่งปีแรกแย่กว่าลงไปอีก เพราะไม่มีใครกล้าเดินทาง ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทแองเจิลฯช่วงครึ่งแรก น่าจะลดลงไปประมาณ 20-30% จากที่ขายได้ 700-800 ยูนิต ลงมาเหลือ 500-600 ยูนิต

        "เราประเมินว่า กำลังซื้อจากลูกค้าชาวจีนหายไป 70 เปอร์เซ็นต์ มูลค่าวูบไป 40,000-50,000 ล้านบาท คงเหลือในระบบไม่ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ มูลค่าเพียง 10,000 ล้านบาท ทำให้ห้องชุดที่เหลืออยู่จะต้องมาทำตลาดอีกรอบ การจะปล่อยเช่าก็คงลำบาก"

        อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มของแองเจิลฯ ยอดขายใหม่และที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ มีประมาณ 3,000 หน่วย มูลค่าการขายประมาณ 20,000 ล้านบาท แต่คาดว่าจะมีการตัดสินใจโอนประมาณ 70% หรือประมาณ 2,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 14,000-15,000 ล้านบาท ทั้งนี้ ลูกค้าชาวจีน ถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในโครงสร้างธุรกิจของแองเจิลฯ โดยมีสัดส่วนประมาณ 50% มาจากจีน รองลงมาสัดส่วน 40% จากประเทศเอเชีย และอีกสัดส่วน 10% จากทวีปยุโรป

        เจรจาบิ๊กอสังหาฯยืดค่างวดแทนยึดห้องชุด

        "ตนมีความเห็นว่า จริงๆ แล้ว ลูกค้าจีนไม่คิดจะทิ้งเงินดาวน์ หรือไม่รับโอนห้องชุด เนื่องจากที่ผ่านมา มีการเก็บเงินดาวน์สูงถึง 30% ไปแล้ว เพียงแต่ด้วยสถานการณ์ภายในประเทศจีน เศรษฐกิจชะลอตัวลง ปัญหาเทรดวอร์ เกิดเชื้อไวรัส และการปิดเมืองของรัฐบาล ทำให้ลูกค้าเกิดความยากลำบาก แต่หากดีเวลลอปเปอร์ของไทย ยืดหยุ่นเวลาการโอนออกไปเช่น 3-6-9 และ 12 เดือน เพื่อให้ลูกค้าจีนทยอยโอนเงินออกมาจนครบ ก็จะไม่เป็นภาระกับผู้ประกอบการที่ต้องบริหารสินค้า (สต๊อก) คอนโดฯเพิ่มขึ้นอีก จากการที่บังคับและยึดห้องชุดจากลูกค้า ซึ่งตอนนี้ลูกค้าจีนต้องการขอเวลาแบงก์จีนเข้มงวดมาก แต่สุดท้ายแล้วคนจีนอยากมีบ้านในไทย และจากการที่บริษัทฯได้เข้าพูดคุยกับผู้ประกอบการ มีประมาณครึ่งหนึ่ง ยอมยืดการโอนห้องชุด ส่วนใหญ่เป็นบริษัทอสังหาฯที่มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง แต่ อสังหาฯบางแห่งต้องยึดเงินดาวน์เลย เพื่อนำห้องชุดมาขายต่อ เพราะมีปัญหาเรื่อง Cash flow อย่างไรก็ตาม หากมีเงื่อนไขจูงใจกับลูกค้า ก็ดี เช่น โอนค่างวดหรือรับห้องชุดตามกำหนด ก็จะฟรีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ถ้ายืด ก็ไม่สิทธิ์ในส่วนนี้ เป็นต้น"

         ดึงจัดสรรทำลีสโฮลด์เจาะกลุ่มต่างชาติ

        นายไซม่อน กล่าวว่า ในด้านการดำเนินธุรกิจนั้น ทางแองเจิลฯได้ปรับกลยุทธ์รองรับสถานการณ์วิกฤต จากพึ่งพาจีนเป็นหลัก หันไปขยายตลาดเพิ่มฐานลูกค้าไปยังประเทศอื่นๆ อาทิ กลุ่มประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กัมพูชา พม่า รวมถึงฮ่องกง และไต้หวัน ทดแทน ตลาดจีน ขณะเดียวกันยังขยายพอร์ตอสังหาฯในประเทศ อื่นๆ เข้ามาเพิ่มรายได้  อาทิ ญี่ปุ่น โดยเข้าไปซื้อบ้าน และคอนโดฯมือสองมารีโนเวต และพัฒนาเป็นตลาดเช่า รวมถึงขาย  และในประเทศตุรกี ขายอสังหาฯ พร้อมรับหนังสือเดินทาง (พาสปอร์ต) ฟรี ให้แก่นักลงทุนในบรูไน พม่า ฮ่องกง และจีน ที่ต้องการรับสิทธิ์พลเมืองในตุรกี ที่สามารถเดินทางเข้าไปยุโรป หรือในอังกฤษได้

        นอกจากนี้ ได้เจรจากับ 3 บริษัทอสังหาฯขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ในการทำตลาดเช่าซื้อระยะยาว (ลีสโฮลด์) 30 ปี ในบ้านชานเมือง อาทิ กรุงเทพกรีฑา ,บางนา ,ศาลายา ,พัทยา ,เชียงใหม่ และภูเก็ต เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่มองไทยเป็นเสมือนแหล่งพำนักเมื่อเกิดวิกฤต (บ้านหลังที่สอง) แทนตลาดนักลงทุนในอดีตที่รองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากชาวจีนเกิดความประทับใจการต้อนรับของไทย และไม่ปิดกั้นเมื่อเกิดเหตุการณ์วิกฤต

        นอกจากนี้ ยังเข้าไปช่วยปิดการเจรจาดีลซื้อขายโรงแรมให้กับนักลงทุนฮ่องกง โดยมีขนาด 2 แห่ง ย่านรัชดาขนาด 150 ห้อง และย่านสุขุมวิทขนาด 150 ห้อง มูลค่ารวม 300-500 ล้านบาท คาดว่าจะปิดดีลได้ภายในไตรมาส 1 ปีนี้

        โดยทางแองเจิล ได้วางเป้าหมายในปี 2563 คาดว่าจะมียอดขายคอนโดฯในประเทศไทย ประมาณ 900-1,200 ยูนิต มูลค่ายอดขายราว 4,000-5,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 25% โดยราคาที่คนจีนสนใจอยู่ที่ เฉลี่ย 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต ประกอบด้วยโครงการ สุขุมวิท พระราม 9 และจรัญสนิทวงศ์ 70 คาดว่า เมื่อรวมกันกับยอดขายต่างประเทศจะส่งผลทำให้ สิ้นปี มียอดขายราว 8,000-9,000 ล้านบาท

        ทั้งนี้ ถือเป็นการปรับกลยุทธ์เพื่อกระจายความเสี่ยงขยายไปต่างประเทศ หลังจากได้รับผลกระทบจากเทรดวอร์ และค่าเงินบาทแข็งค่า ตั้งแต่ปี 2562 ที่มี ยอดขายในพอร์ตลดลงเหลือ 1,500-1,600 ยูนิต คิด เป็นมูลค่าราว 7,000-8,000 ล้านบาท จากปี 2561 ที่มียอดขาย 3,200 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท

        ศขอ.คาดจีนชะลอโอนห้องชุดกระทบไม่มาก

        นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศจะประมาณ 372,500-400,660 หน่วย ขยายตัวระหว่าง-0.2% ถึง 7.3% และมีมูลค่าถึง 853,100-917,100 ล้านบาท ขยายตัวระหว่าง -2.5% ถึง 4.8%

        โดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในพื้นที่ กรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 197,500-214,300 หน่วย ขยายตัวระหว่าง-0.2% ถึง 8.3% และมีมูลค่าถึง 571,200-614,000 ล้านบาท ขยายตัวระหว่าง -0.2% ถึง 7.3% ซึ่งจะมีสัดส่วนหน่วย 53% และ มูลค่า 67% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

        ทั้งนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 117,400-126,780 หน่วย เป็นมูลค่าถึงประมาณ 284,36-305,700 ล้านบาท โดยกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีสัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 73.6% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 78.1% ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 คาดว่าจะมีการชะลอการโอนของคนจีนบ้าง เนื่องจากสาเหตุการระบาดไวรัสโคโรนาบ้าง แต่มีผล กระทบไม่มาก เนื่องจากผู้ซื้อห้องชุดคนจีนมีสัดส่วน เพียง 6% ของผู้ซื้อทั้งหมดเท่านั้น

        'อนันดาฯ' ยันจีนยังไม่ทิ้งดาวน์

        ในส่วนของบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN อีกหนึ่งบริษัทที่เป็นผู้นำใน การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ามาตลอด และที่สำคัญช่วง 4 ปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าต่างชาติ (โควตาต่างชาติ) มีสัดส่วนในการเข้ามาซื้อโครงการคอนโดฯ ของบริษัทอนันดาฯ เนื่องจากด้วยศักยภาพของทำเล ที่ตั้ง ระดับราคา ขณะที่โครงการข่ายรถไฟฟ้าในระยะนั้น ไม่ได้มีการลงทุนเพิ่มส่วนต่อขยายมากขึ้นเหมือน ปัจจุบัน

         ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายการเงิน บริษัท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทฯมีพอร์ตที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและดำเนินการขายในมือมูลค่า 124,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถรองรับความต้องการลูกค้าในตลาดได้อีกหลายปี และมียอดขายรอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) ในมือ 31,100 ล้านบาท จะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2565  แบ่งเป็นการรับรู้รายได้ในปี 2563 มูลค่า 12,379 ล้านบาท คิดเป็น 65% ของแบ็กล็อก ในปี 2564 บันทึกรายได้เพิ่ม 11,098 ล้านบาท และใน ปี 65 ประมาณ 7,652 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ในปีนี้บริษัทตั้งเป้าว่าจะมียอดรับรู้รายได้อยู่ที่ 22,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ประมาณ 20%

        ทั้งนี้ แม้ว่าการแข็งค่าของเงินบาท และสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา (เทรดวอร์) จะส่งผลกระทบต่อการรับโอนห้องชุดของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ แต่จากสถิติการรับโอนห้องชุดของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ซึ่งมีสัดส่วนถึง 22% จากยอดโอน 20,000 ล้านบาทในปี 2562 สะท้อนให้เห็นว่า ลูกค้าต่างชาติยังมีการรับโอนห้องชุดที่ดีอย่างต่อเนื่อง ทำให้มั่นใจ ในปีนี้ ลูกค้าต่างชาติยังมีการรับโอนห้องชุดอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ในด้านยอดขายในปีนี้ อนันดาฯ ตั้งเป้าว่าจะมียอดขายทั้งปี 20,000 ล้านบาท ลดลงจากปีที่ผ่านมาซึ่งมียอดขายรวม 26,654 ล้านบาท แต่เป็นการการปรับลดลงให้สอดคล้องต่อสถานการณ์ตลาด ณ ปัจจุบัน

        "แม้ว่า ปีนี้จะมีปัญหาจากไวรัสโคโรนาเข้ามากระทบ ซึ่งอาจส่งผลต่อการเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดของลูกค้าจีน อย่างไรก็ตาม ผลกระทบดังกล่าวจะเกิดขึ้นไม่นาน หากปัญหาดังกล่าวคลี่คลายลง เชื่อว่ากลุ่มลูกค้าจีนจะกลับเข้ามาอย่างแน่นอน ดังนั้น ในช่วงนี้จึงยังไม่สามารถจะเร่งให้ลูกค้าจีนรับโอนห้องชุดได้ แต่ก็สามารถเจรจายืดระยะเวลาการรับโอนออกไปได้" ดร.ชัยยุทธกล่าว

        นักธุรกิจจีนในไทยสบช่อง ซื้อจัดสรรลีสโฮลด์ 30 ปี

        นายสุรเชษฐ กองชีพ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า ผลของการเกิดเชื้อโรคไวรัสโคโรนา 2019 หรือโรคโควิด-19 ที่ขยายวงกว้างไปสู่หลายประเทศนั้นว่า การหายไปของนักท่องเที่ยวชาวจีน มีผลต่อเนื่องมาถึงตลาดคอนโดมิเนียมแน่นอน เพราะในเมื่อพวกเขามาไม่ได้ ก็ไม่สามารถเยี่ยมชม ทำสัญญา หรือตัดสินใจซื้อขาย หรือตรวจสภาพห้องชุด รวมไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม โดยหวังว่าจะขายให้กับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ได้รับผลกระทบโดยตรง รวมไปถึงจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์หรือเปลี่ยนเป้าหมายของตนเอง จากที่เคยตั้งเป้าไว้ก่อนหน้านี้

        นอกจากจะเพิ่มสัดส่วนของบ้านจัดสรรให้มากขึ้นแล้ว การลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อเร่งปิดการขายโครงการ เป็นอีกวิธีการที่พวกเขาเลือกปฏิบัติในช่วงที่ต้องการเงินสด รวมไปถึงการยกเลิกการขายโครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้แล้ว เพื่อนำโครงการกลับมาปรับรูปแบบ วัสดุและปรับราคาให้ต่ำลง เพื่อที่จะได้เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้มากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องยอมรับผล กระทบในเรื่องของภาพลักษณ์และชื่อเสียงของบริษัทด้วย"แต่สุดท้ายแล้ว พวกเขาเลือกที่จะหารายได้เข้าบริษัทมากกว่ารักษาภาพพจน์ของบริษัท ที่น่าสนใจ คือ มีนักธุรกิจชาวจีนส่วนหนึ่ง ที่มีกิจการหรือบริษัทในประเทศไทย เลือกซื้อบ้านในโครงการจัดสรรที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการสัญชาติจีน โดยมีทั้งการซื้อแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี และซื้อโดยใช้บริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งชาวจีนกลุ่มนี้มีจำนวนไม่น้อยเลย รวมไปถึงการที่มีชาวจีนส่วนหนึ่ง มองเรื่องการมีที่อยู่อาศัยนอกประเทศจีนเป็นที่พักในกรณีฉุกเฉิน แต่จำนวนของชาวจีนในกลุ่มนี้ยังไม่ได้มากจนต้องจับตามอง"

        ดีลต่างชาติล่วงหน้า 6 เดือน ก่อนตรวจรับโอน

        นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทของคนไทย มีพอร์ตที่บริหารโครงการคุณภาพทั้งในทำเลสุขุมวิทและในจังหวัดศรีราชา รวมมูลค่าโครงการกว่า 30,000 ล้านบาท หนึ่งในบริษัทที่บริหารโครงการคอนโดมิเนียมให้กับผู้ประกอบการที่อยู่ใน ทำเลที่ลูกค้าต่างชาติ รวมถึงลูกค้าชาวจีนสนใจ กล่าวว่า บริษัทฯยังคงมีธุรกรรมการโอนของลูกค้าชาวจีนอย่าง ต่อเนื่อง โดยในเดือนธันวาคม ปี 2562 มีตัวเลขการ โอนประมาณ 100 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 4 ล้านบาท รวมมูลค่า 400-500 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโซนสุขุมวิท

        "สภาพเศรษฐกิจและเรื่องของเชื้อไวรัส รวมถึงการปิดเมือง ปิดแบงก์ของจีน ก็อาจจะทำให้ลูกค้าชาวจีน อาจจะประสบปัญหาในเรื่องการโอนค่างวด ให้กับโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการน่าจะผ่อนปรน ยืดการแบ่งชำระและค่างวดลดลงบ้าง แต่ก็ให้ครบปิด ก็จบ ในภาวะแบบนี้ จ