'นายกฯคอนโด'หวังธปท.ปลดล็อก หนุนยอดขายพุ่ง'แสนล้าน'

          'กรุงไทย'ชี้ลดเงินดาวน์  ดันกู้ซื้อบ้านหลัง2พลิกบวก

          สมาคมอาคารชุดประเมินผ่อนเกณฑ์แอลทีวี  ลดเงินดาวน์บ้านหลัง 2 ดันยอดขายคอนโด 2 หมื่นยูนิต มูลค่า 1 แสนล้าน "ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ"ระบุช่วยฟื้นตลาดด้าน"คลัง"มั่นใจผ่อนเกณฑ์"แอลทีวี"หนุนภาพ เศรษฐกิจดีขึ้น คาด"แบงก์ชาติ'เร่งสรุปผล พิจารณาเร็วๆ นี้  ขณะ"กรุงไทย'"ประเมินช่วยดันสัญญากู้ซื้อบ้านหลังสองพลิกเป็นบวก

          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562 เป็นอีกเซคเตอร์ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้กำลังซื้ออ่อนแรงไม่ต่างจากธุรกิจอีกหลายเซคเตอร์ ทว่ายังมี ตัวแปรแทรกที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ มูลค่าตลาดรวมกว่า 5 แสนล้านบาท จากการที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ออกมาตรการกำกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value )หรือแอลทีวี บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา เพื่อหวังสกัดการเก็งกำไรที่อยู่อาศัย โดยกำหนดสัดส่วนการเงินดาวน์ ที่อยู่อาศัยสัญญา 2  เป็น 20% ของราคา ที่อยู่อาศัย ประกอบกับค่าเงินบาทที่แข็งค่า ในรอบ 6 ปี ส่งผลให้แรงจูงใจในการซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ปรับตัวลดลง

          สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลกระทบ ต่อยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดอสังหาฯ ชะลอหนัก โดย บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ประมวลภาพรวมอสังหาฯในปี 2562 ว่า จะติดลบไม่น้อยกว่า 15-20% เหลือมูลค่าตลาดรวม 400,000 ล้านบาท จากปีที่แล้วตลาดรวมกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 512,000 ล้านบาท

          โดยตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562  พบว่า มีมูลค่าตลาดติดลบ ถึง 35 % อยู่ที่ 100,629 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อยู่ที่ 152,415 ล้านบาท คอนโดมิเนียม ติดลบมากที่สุด จาก 95,873 ล้านบาท ลงมาเหลือ 57,154 ล้านบาท ขณะที่จำนวนยูนิตติดลบ 33%

          ขณะที่ก่อนหน้านี้ นายวิรไท  สันติประภพ ผู้ว่าการ ธปท.ออกมาระบุว่า อยู่ระหว่างการประเมินและทบทวนเกณฑ์แอลทีวีโดยจะประเมินดูว่าเกณฑ์ที่ออกมาตึงเกิน หรือไม่ หรือทำให้เกิดผลข้างเคียงเกินควรหรือไม่ เพื่อใช้ประเมินเกณฑ์ใหม่อีกครั้ง โดยแนวทางดังกล่าวได้รับการตอบรับจากนักพัฒนาอสังหาฯว่า หากมีการผ่อนเกณฑ์ แอลทีวี จะมีส่วนกระตุ้นตลาดในปี 2563 โดยเฉพาะตลาดคอนโด

          คาดดันดีมานด์2หมื่นยูนิตแสนล้าน

          นางสาวอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ให้เห็นเกี่ยวกับการผ่อนเกณฑ์แอลทีวีว่า หาก ธปท. ประกาศปรับเกณฑ์แอลทีวี ในส่วนของที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ซึ่งถือเป็นความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ปัจจุบันมีสัดส่วน 20-30% ของภาพรวมในตลาด ประเมินว่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออาคารชุด (คอนโด) เพิ่มขึ้นทันทีประมาณ 2 หมื่นยูนิต จากภาพรวมคอนโดทั้งหมดที่มีอัตราการโอนเฉลี่ย 7.5 หมื่นยูนิตต่อปี หรือคิดเป็นมูลค่า 1 แสนล้านบาท จากตลาดรวมคอนโดมูลค่า 4 แสนล้านบาท ถือว่ามีส่วนในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ และอุตสาหกรรมต่อเนื่อง เช่น อุตสาหกรรมก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน และเครื่องใช้ไฟฟ้าฯลฯ

          "คนซื้อคอนโดเป็นบ้านหลังที่ 2 ส่วนใหญ่ ซื้อเพราะความจำเป็น ไม่ใช่ของฟุ่มเฟือย ไม่ได้ซื้อมาเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร เป็นการซื้อเพื่อการเดินทางมาที่ทำงานได้สะดวก ดังนั้นการผ่อนปรนที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 จึงน่าจะมีส่วนในการกระตุ้นตลาด ทำให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate)ในการระบายสต็อกสินค้าคงค้างทำได้ดีขึ้น"

          นางสาวอาภา ยังกล่าวว่า การทบทวนมาตรการแอลทีวี ถือเป็นอีกมาตรการ กระตุ้นตลาดอสังหาฯ นอกเหนือจากมาตรการที่ออกมาก่อนหน้านี้ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และตามมาด้วยโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" โดยรัฐสนับสนุนเงินดาวน์ (Cash Back)50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

          ทั้งนี้ ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา สมาคมอาคารชุดไทย ได้หารือกับกระทรวงการคลัง ถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาฯว่า ต้องการให้ภาคอสังหาฯมีส่วนในการฟื้นเศรษฐกิจ ด้วย 2 มาตรการ ได้แก่ 1.การปรับเกณฑ์สัญญาการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่2ให้เป็นระดับเดียวกันกับสัญญาที่ 1 และ 2.การปรับนิยามหนี้ที่เกิดจากการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการลงทุนซึ่งใช้อัตราการชำระหนี้ระยะยาว  ต่างจากหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลหรือบัตรเครดิต ที่เป็นหนี้ระยะสั้น
          ธอส.ระบุช่วยฟื้นอสังหาฯ

          ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การปรับเกณฑ์แอลทีวี จะมีส่วนช่วย พยุงตลาดอสังหาฯในปี 2563 จากที่คาดว่า จะชะลอตัวประมาณ 20% ไม่ชะลอตัวไปมากกว่าที่คาด

          อย่างไรก็ตาม การผ่อนปรน แอลทีวี ควรมี การปรับเงื่อนไขและเพิ่มความชัดเจนในการ ปล่อยกู้ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ หลังจากที่ 8-9 เดือนที่ผ่านมาภายหลังจากมีมาตรการ แอลทีวี ส่งผลทำให้ธนาคารคุมเข้มสินเชื่อ ผู้ซื้อบ้าน ต้องเพิ่มเงินดาวน์เป็นสัดส่วน 20% ของราคาประเมินที่อยู่อาศัยในสัญญา 2 เมื่อวางเงินดาวน์ไม่ได้ตามสัดส่วน ทำให้ ผู้ซื้อบ้านบางส่วนที่ไม่พร้อมสำรอง เงินดาวน์ และปรับตัวไม่ทันต้องทิ้งเงินดาวน์ ในตลาด จนส่งผลทำให้มีสต็อกคงค้าง ขณะที่ ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject) สูงเฉลี่ย 30%

          ขณะเดียวกันรัฐยังต้องเร่งประชาสัมพันธ์ ถึงสิทธิ์ของผู้กู้ร่วมว่า ไม่นับเป็นที่อยู่อาศัยสัญญาแรก ทำให้มีสิทธิ์ซื้อบ้านหลังแรก (สัญญาแรก) ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินที่ผ่อนปรนกว่าสัญญา 2 เพราะตอนนี้มี ผู้กู้ร่วมบางราย เข้าใจไปว่าต้องผ่อนที่อยู่อาศัย สัญญาแรก ไปได้ 3 ปี ถึงจะสามารถซื้อ ที่อยู่อาศัยในสัดส่วนเงินดาวน์ลดลงจาก 20% เหลือ 10% ของราคาที่อยู่อาศัย

          "การผ่อนปรนมาตรการ แอลทีวี จะทำให้บ้านหลุดดาวน์ กลับมาพิจารณาซื้อใหม่ ทำให้ตลาดกลับมาฟื้นตัว"

          คลังชงผ่อนเกณฑ์พยุงเศรษฐกิจ

          นายชาญกฤช  เดชวิทักษ์ ผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำนายกรัฐมนตรี (ปฏิบัติงานกระทรวงการคลัง) เปิดเผยว่า ในการประชุม เตรียมพร้อมรับมือกับภาวะเศรษฐกิจปี 2563 เมื่อช่วงปลายปี 2562 ซึ่งมีหน่วยงานภาครัฐ และเอกชนเข้าร่วม ทางรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้หารือและขอให้ธปท.   ผ่อนปรนมาตรการ แอลทีวี โดย ระบุว่า หาก ธปท.สามารถผ่อนผันเกณฑ์ แอลทีวี ในบางช่วงเวลา จะเป็นประโยชน์ต่อภาพรวม เศรษฐกิจได้มากขึ้น โดยเฉพาะในยามที่เศรษฐกิจไทยอาจไ ด้รับผลกระทบจากสถานการณ์ภายนอกประเทศที่ถือว่าไม่ได้อยู่ในภาวะปกติ เช่น กรณีเกิดสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน กรณีอังกฤษ ออกจากสหภาพยุโรป กรณีการก่อม็อบในฮ่องกงหรือแม้แต่กรณีความขัดแย้งระหว่างสหรัฐกับอิหร่าน เป็นต้น

          "ทางคลังเองเข้าใจว่า มาตรการ แอลทีวี เป็นมาตรการที่ดีที่จะป้องกันปัญหาการเกิดฟองสบู่ในภาคธุรกิจอสังหาฯ แต่ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ ขอให้ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์ดังกล่าวในบางช่วงเวลา เพื่อให้ภาคธุรกิจนี้ เข้ามามีส่วนช่วยให้เศรษฐกิจ เดินหน้า โดยบรรยากาศการบริโภคและการลงทุนก็จะดีขึ้น"

          ทั้งนี้ ทางธปท.ก็เข้าใจและรับไปศึกษาเพิ่มเติม เข้าใจว่า เมื่อศึกษาแล้วเสร็จคงจะมีการหารือกันในเร็วๆ นี้

          กรุงไทยประเมินยอดโอนฯหดตัว5%

          นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า หากดูภาพรวมมูลการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 คาดว่ามูลค่าจะอยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท โดยคิดเป็นการหดตัวราว 5% หากเทียบกับ ระยะเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมูลค่าการโอนกรรมสิทธิดังกล่าว แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 2.42 แสนล้านบาท คิดเป็นการ หดตัวราว 11% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ ทรงตัวใกล้เคียงกับ ปี 2561 ที่อยู่ราว 2.94 แสนล้านบาท

          9เดือนกู้ซื้อคอนโดสัญญา2ติดลบ25%

          ทั้งนี้ ในภาพรวมหากแยกการกู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยตามสัญญา ในช่วง 9 เดือน ของปี2562พบว่า หากเป็นการปล่อย สินเชื่อใหม่ที่เป็นสัญญาแรก เติบโตได้ราว 5% ในส่วนของบ้านแนวราบ แต่หากเป็นคอนโดติดลบ 2% ทำให้โดยรวมในช่วง 9 เดือนแรกบวกเพียง 3% แต่หากเป็น สัญญา 2 พบว่า การปล่อยสินเชื่อแนวราบ ติดลบราว 10% ขณะที่แนวสูง ติดลบ 25% ทำให้ตลาดโดยรวมติดลบประมาณ 14% ดังนั้นมาตราการ แอลทีวี ก็มีผลโดยตรงที่กระทบต่อความสามารถในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 ขึ้นไป ให้ลดลง

          เชื่อลดเงินดาวน์สัญญา2ดันดีมานด์

          ดังนั้นเชื่อว่า หากธปท.ผ่อนเกณฑ์ แอลทีวี โดยลดวงเงินดาวน์สำหรับสัญญา 2 เชื่อว่าก็มีโอกาสที่จะเห็นดีมานด์อสังหาฯฟื้นตัวดีขึ้นและมีโอกาสกลับมาเป็นบวก ได้ราว 2% ในสัญญา 2 หรือเห็นการติดลบน้อยลง หากเทียบกับปี2562 ที่ติดลบ 14% ได้

          นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ในด้านแรงกดดันที่จะมีต่อภาคอสังหาฯ ปี 2563 ที่เห็นชัดเจนคือการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ที่ยังไม่ฟื้นตัว และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อาจทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ๆยังไม่กลับมาฟื้นตัวได้เท่าที่ควร อีกปัจจัยที่มีผลกระทบต่อยอดการซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2563 นี้ คือค่าเงินบาทที่แข็งค่า เมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่นๆ ทำให้นักลงทุนต้องใช้เงินมากขึ้นในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ นักลงทุนหลักอย่างจีน ที่มีอาจมีการลด การซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นได้ หากค่าเงินบาทแข็งค่าต่อเนื่อง ในปีนี้

          ซึ่งการแข็งค่าของค่าเงินบาทในช่วง 9เดือนปี 2562 พบว่า ทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของต่างชาติลดลง ต่อเนื่อง มาอยู่ที่ 8% หากเทียบกับต้นปี 2562 ที่การถือครองของต่างชาติบวกถึง 11% ดังนั้นเชื่อว่าค่าเงินมีส่วนสำคัญทำให้การซื้อและการถือครองคอนโดลดลง ถึง 3% ในช่วงที่ผ่านมา