อสังหาฯเชียงใหม่-เชียงรายปีนี้ส่อเค้าวูบ เจอพิษหลายเด้ง ทั้งราคาที่ดินหลายพื้นที่ขยับจาก 15% ขึ้นไปถึง 50% ทำต้นทุนโครงการพุ่งกระฉูด ขณะที่กำลังซื้อหดจาก LTV แบงก์ชาติ ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาฯคาดปี 2562 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือปี 2562 เชียงใหม่จะมีบ้านจัดสรรเหลือขายถึง 76.4% ส่วนเชียงรายจะมีบ้านจัดสรรเหลือขายถึง 84.5% ชี้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือครึ่งหลังปี 2561 พบหน่วยเหลือขาย 13,221 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 40,000 ล้านบาท

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยในงานสัมมนาวิชาการเรื่องสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดเชียงใหม่และจังหวัดเชียงรายเมื่อเร็วๆ นี้ว่า จังหวัดเชียงใหม่และเชียงรายถือเป็นพื้นที่เศรษฐกิจการค้าการลงทุนที่สำคัญของภาคเหนือ ยังคงมีศักยภาพที่เอื้อต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะจังหวัดเชียงใหม่ พบว่ายังมีแนวโน้มการลงทุนในทิศทางที่ดีในแง่ของอุปทาน (supply) ใหม่ ๆ ที่จะเข้าสู่ตลาด แต่ขณะเดียวกันมีประเด็นที่ค่อนข้างน่าห่วงคือ ปัจจัยของรายได้คนในพื้นที่โตช้ากว่าราคาที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป ด้วยเพราะราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง จากเดิมต้นทุนราคาที่ดินในการทำโครงการเฉลี่ยอยู่ที่ 15% ปัจจุบันบางพื้นที่ขยับไปถึง 50% ส่งผลให้ราคาขายต่อหน่วยของโครงการปรับสูงขึ้นตามราคาต้นทุนที่ดิน ไม่สอดคล้องกับรายได้ของกลุ่มกำลังซื้อในพื้นที่

          ขณะที่ประเด็นเรื่องกำลังซื้อหรือ demand ในปี 2562 ค่อนข้างน่าห่วง แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีมาก แต่ความสามารถในการซื้อมีข้อจำกัดหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถกู้ได้ถึง 100% รวมถึงมาตรการความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมีผลต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก ขณะที่ราคาบ้านที่ปรับสูงขึ้นตามปัจจัยราคาต้นทุนที่ดินไม่สอดคล้องกับรายได้ของกำลังซื้อที่เติบโตช้า ดังนั้นผู้ประกอบการหรือดีเวลอปเปอร์จำเป็นต้องวางกลยุทธ์ในการผลิตสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ จึงจะสามารถทำตลาดได้ชัดเจนมากขึ้น

          เชียงใหม่-เชียงรายดีมานด์หด

          หากพิจารณาจากภาพรวมประมาณการอัตราการดูดซับ (absorption rate) เฉลี่ยต่อเดือนของจังหวัดเชียงใหม่ช่วงครึ่งแรกปี 2562 อยู่ที่ 4.3% เทียบกับครึ่งหลังปี 2562 ชะลอลงทุกตัว ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ต่อเดือน ทั้งอาคารชุด บ้านแนวราบ สำหรับประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดจังหวัดเชียงใหม่ ปี 2562 คาดว่ามีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 8,191 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 6,262 หน่วย คิดเป็น 76.4% อาคารชุดมีประมาณ 1,929 หน่วย คิดเป็น 23.6% หน่วยที่มีมากที่สุดคือ บ้านเดี่ยว 46.5% รองลงมาเป็นอาคารชุด 23.6% ทาวน์เฮาส์ 16.4% บ้านแฝด 10.0% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์

          ภาพรวมประมาณการอัตราการดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนของจังหวัดเชียงรายลดลงเช่นเดียวกัน โดยช่วงครึ่งแรกปี 2562 อยู่ที่ 2.1% เทียบกับครึ่งหลังปี 2562 ชะลอลงทุกตัว ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6% ต่อเดือน ทั้งอาคารชุด บ้านแนวราบ สำหรับประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดจังหวัดเชียงรายปี 2562 คาดว่ามีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 1,447 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 1,222 หน่วย คิดเป็น 84.5% อาคารชุดมีประมาณ 225 หน่วย คิดเป็น 15.5% หน่วยที่มีมากที่สุดคือบ้านเดี่ยว 50.0% รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ 18.2% อาคารชุด 15.5% ทาวน์เฮาส์ 12.1% ที่เหลือเป็นบ้านแฝด

          ครึ่งหลังปี'61เหลือขาย 4 หมื่นล.

          ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้สำรวจข้อมูลในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่และเชียงราย โดยนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย จากการสำรวจพบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 257 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวมทั้งสิ้น 32,075 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 117,859 ล้านบาท ซึ่งพบว่ายังมีหน่วยเหลือขายจำนวน 10,762 หน่วย หรือร้อยละ 33.6 ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด

          ดร.วิชัยกล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดเชียงใหม่มีจำนวน 222 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 28,552 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 106,882 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 9,459 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 36,528 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 169 โครงการ มีจำนวนหน่วย 20,295 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 76,776 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 6,981 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 27,406 ล้านบาท โครงการอาคารชุดจำนวน 49 โครงการ มีจำนวนหน่วย 8,191 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 28,231 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 2,461 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 8,665 ล้านบาท และมีโครงการวิลล่าจำนวน 4 โครงการ มีหน่วยในผังจำนวน 66 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 1,875 ล้านบาท หน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 17 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 458 ล้านบาท

          สำหรับหน่วยในผังโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดจำนวน 28,486 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด ร้อยละ 43.9 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นอาคารชุด ร้อยละ 28.8 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 14.1 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านแฝด ร้อยละ 6.4 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ที่เหลือเป็นที่ดินเปล่าและอาคารพาณิชย์ตามลำดับ

          ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดเชียงราย มีจำนวน 35 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกัน 3,523 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 10,976 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 1,303 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 4,596 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 34 โครงการ มีจำนวน 3,175 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 10,367 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 1,240 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 4,476 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดจำนวน 1 โครงการ มีจำนวนหน่วย 348 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 609 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาด 63 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 120 ล้านบาท

          โดยหน่วยในผังโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดจำนวน 3,523 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด ร้อยละ 41.5 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 17.1 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท เป็นอาคารพาณิชย์ ร้อยละ 16.3 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นที่ดินเปล่า ร้อยละ 11.0 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท เป็นอาคารชุด ร้อยละ 9.9 ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท ที่เหลือเป็นบ้านแฝดตามลำดับ

          ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ในเชิงศักยภาพพื้นที่ของจังหวัดเชียงใหม่ยังคงน่าลงทุนและเป็นพื้นที่เป้าหมายของนักลงทุนในการพัฒนาโครงการ ซึ่งจาก supply เดิมที่มีเหลือขายอยู่จำนวน 9,459 หน่วย ทั้งโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว) และโครงการแนวสูง (อาคารชุด-คอนโดมิเนียม) จึงคาดการณ์ว่า การลงทุนโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 ควรอยู่ที่ราว 3,600 หน่วย กล่าวคือ เป็น supply ที่เกิดในช่วงครึ่งปีแรก 1,800 หน่วย และครึ่งปีหลังนี้การลงทุนที่จะเกิด supply ใหม่ควรอยู่ที่ราว 1,800 หน่วย ซึ่งเมื่อรวมกับ supply เดิมที่ยังเหลือขายจำนวน 9,459 หน่วย จะไม่ทำให้เกิดภาวะ โอเวอร์ซัพพลาย