มาตรการ LTV สะเทือนอสังหาฯ ไตรมาส 2 "แลนด์ฯ" โละห้องชุด หลุดโอน "เอพี-LPN-เสนาฯ-แสนสิริ-ศุภาลัย" เทหมดหน้าตัก ศูนย์ข้อมูล ธอส.เผยยอดโอนกรรมสิทธิ์ 2 เดือนแรกโต แต่ภาพรวมทั่วประเทศตลาด 26 จังหวัดฉุดแนวโน้มพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลร่วงยกแผง ประเมิน 9 เดือนหลังเข้าสู่ขาลง สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจี้แบงก์ชาติผ่อนเกณฑ-ปลดล็อกผู้กู้ร่วม บรรเทาปัญหาตลาดซบน

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV-loan to value บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ส่งผลให้บรรยากาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2/62 ต้องเผชิญกับมรสุมในด้านการขาย เนื่องจากเป็นไตรมาสที่มีวันหยุดยาวถือเป็นช่วงโลว์ซีซั่น ดีเวลอปเปอร์จึงพร้อมใจกันจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย

          ทั้งนี้ มาตรการ LTV เป็นมาตรการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ในทางปฏิบัติเท่ากับบังคับเพิ่มเงินดาวน์ โดยผู้ขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 แต่ผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีขึ้นไปกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมมีเงินดาวน์เท่าเดิม 5-10% แต่หากผ่อนหลังแรกไม่ถึง 3 ปีบังคับเงินดาวน์ 20% ส่วนการขอสินเชื่อ สัญญาที่ 3 ขึ้นไปทุกราคาบังคับเงินดาวน์ 30% และนับรวมสินเชื่อ top up ทุกประเภท มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

          แลนด์ฯเลหลังห้องชุดหลุดโอน

          ความเคลื่อนไหวที่ถูกจับตามองมา จากพี่ใหญ่ในวงการ  บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประกาศขายสินค้าห้องชุดหลุดโอน ผ่านหน้าเว็บไซต์บริษัทจำนวน 50 ยูนิตในทำเลไพรมแอเรีย 5 โครงการ ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ค่อยเห็นได้บ่อยนัก

          ได้แก่ The Bangkok สาทร ราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร, The Room เจริญกรุง 30 เฉลี่ย 1.5 แสนบาท/ ตารางเมตร, The Room สาทรเซนต์หลุยส์ เฉลี่ย 1.4 แสนบาท/ตารางเมตร, The Room สุขุมวิท 69 เฉลี่ย 1.9 แสนบาท/ตารางเมตร และ The Key สาทร-เจริญราษฎร์ เฉลี่ย 110,00 บาท/ตารางเมตร

          เงื่อนไขมีดังนี้ 1.กรณีลูกค้ากู้แบงก์ ต้องยื่นพรีแอปพรูฟและได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากแบงก์ก่อนจึงจะจองห้องชุดได้ เพราะลูกค้าต้องซื้อและโอนภายใน 14 วัน โดยกำหนดจัดอีเวนต์จองห้องชุดหลุดโอน วันเดียว 11 พฤษภาคม 2562 ณ อาคาร Q House สาทร 2.กรณีลูกค้าซื้อเงินสดได้รับสิทธิพิเศษไม่ต้องรอคิว สามารถซื้อและโอนได้ทันที

          "AP-LPN-เสนาฯ" เทกระจาด

          บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) นำ 5 คอนโดมิเนียม แบรนด์ Life-Aspire จัดแคมเปญ Connect the Dots I Connect to Surprise จอง 999 บาท รับส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาท วันที่ 13-16 พฤษภาคมนี้ที่เทอร์มินอล 21, แคมเปญ THE STAR MILLION นำทาวน์โฮมบ้านกลางเมือง 21 โครงการ รับส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ราคาเริ่ม 3.79-9.89 ล้านบาท ระหว่าง 18-20 พฤษภาคมนี้ และทาวน์โฮมพร้อมอยู่แบรนด์พลีโน่ 23 ทำเล ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท จัดแคมเปญ ALL IN 1,000 ผ่อนล้านละ 1,000 บาท/เดือน ภายใน 31 พฤษภาคมนี้

          บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จัดแคมเปญโปรฯแรงดับร้อน นำรีสอร์ตคอนโดฯลุมพินี ซีวิว ชะอำ ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี ฟรีเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ค่าใช้จ่ายวันโอน เริ่มต้น 1.24 ล้านบาท กับลุมพินี พาร์คบีช จอมเทียน ลดสูงสุด 30% ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน เริ่ม 2.9 ล้านบาท จากราคาเดิม 4.3 ล้านบาท ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2562 ณ สำนักงานขายโครงการ

          บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯ พร้อมอยู่ 7 ทำเล ฟรีโอน+ของแถม 20 รายการ สูงสุด 470,000 บาท ได้แก่ นิช ไอดี เพชรเกษม-บางแค, นิช โมโน พีค บางนา, นิช ไอดี พระราม 2, นิช ไอดี เสรีไทย-วงแหวน, นิช ไอดี สุขุมวิท 113, เดอะคิทท์ ติวานนท์, เดอะคิทท์ ไลท์ บางกะดี-ติวานนท์ ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2562

          ยอดโอน 2 เดือนแรกใจชื้น

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงผลสำรวจยอดโอนกรรมสิทธิ์ 2 เดือนแรก (มกราคม-กุมภาพันธ์ 2562) พบว่า ตลาดหลักมี 2 ส่วน คือ เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กับตลาด ต่างจังหวัดรวมกัน 26 จังหวัด

          มียอดโอนทั่วประเทศในด้านยูนิตเพิ่มขึ้น 8.1% จำนวน 50,017 หน่วย เทียบกับ 2 เดือนแรกปี 2561 ที่มีหน่วยโอน 46,263 หน่วย ส่วนมูลค่าโอนก็เติบโตเช่นกัน มียอดโอนรวม 108,181 ล้านบาท โต 13% เทียบกับ 2 เดือนแรกปี 2561 ที่มีมูลค่าโอน 95,703 ล้านบาท

          แบ่งเป็นโครงการแนวราบมีหน่วยโอนรวม 33,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วมีหน่วยโอน 31,796 หน่วย มูลค่าโอน 66,576 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วมีมูลค่าโอน 60,659 ล้านบาท

          คอนโดฯมีหน่วยโอน 16,434 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.6% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 14,467 หน่วย มูลค่าโอน 41,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.7% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ที่ 35,044 ล้านบาท

          ทำนาย 9 เดือนหลังแป้ก

          อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินการโอนกรรมสิทธิ์เปรียบเทียบ 3 ปี (2560-2561-2562) พบว่า ปี 2560 มีสถิติการโอนรวม 315,102 หน่วย มูลค่ารวม 674,116 ล้านบาท ปี 2561 เติบโตแบบก้าวกระโดดมีหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 15.4% จำนวน 363,711 หน่วย มูลค่าโอนเติบโต 24.5% อยู่ที่ 839,496 ล้านบาท

          แนวโน้มปี 2562 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -15.6% จำนวน 306,911 หน่วย รวมทั้งมูลค่าโอนลดลง -11% อยู่ที่ 746,924 ล้านบาท หรือเท่ากับแนวโน้มปี 2562 จะปรับตัวลดลงไปหาปีฐาน หรือใกล้เคียงกับปี 2560

          แนวทางการประเมินหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รายไตรมาสของปี 2562 รายละเอียด ดังนี้

          ไตรมาส 1/62 คาดว่าหน่วยโอน -2.7% จำนวน 79,933 หน่วย, มูลค่าโอนคาดว่าเพิ่มขึ้น 16.8% 204,628 ล้านบาท เนื่องจากมีการเร่งซื้อเร่งโอนก่อนมาตรการ LTV บังคับใช้ ประกอบกับสินค้าราคาแพงมีการโอนจำนวนมาก

          ไตรมาส 2/62 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -22.1% อยู่ที่ 71,226 หน่วย มูลค่าโอนลดลง -20.5% อยู่ที่ 170,426 ล้านบาท

          ไตรมาส 3/62 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -17.9% อยู่ที่ 75,133 หน่วย มูลค่าโอนลดลง -12.2% อยู่ที่ 178,045 ล้านบาท

          และไตรมาส 4/62 คาดว่าหน่วยโอน ลดลง -18.2% อยู่ที่ 80,619 หน่วย มูลค่าโอน ลดลง -21.6% อยู่ที่ 193,825 ล้านบาท

          ลุ้นรัฐบาลใหม่ดัน ศก.ฟี้น

          ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ผลกระทบจาก มาตรการ LTV เริ่มบังคับใช้ทำให้สถานการณ์ ไตรมาส 2/62 ทุกคนคงเห็นร่วมกันหมดว่า ยอดขายร่วงลงอย่างมหาศาลเมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 ซึ่งเป็นไตรมาสสุดท้ายที่การขอสินเชื่อบ้านมีวงเงินดาวน์ต่ำ กู้ได้สูง และทำให้มีการดึงดีมานด์การโอนล่วงหน้าหรือดีมานด์การโอนของไตรมาส 2/62 ไปโอนบางส่วน

          "Q2 เป็นช่วง slow down ที่สุดของปีนี้ ส่วน Q3 อาจกระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย ผมคิดว่ารัฐบาลจะตั้งได้เรียบร้อย และการคาดการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจทยอยดีขึ้นใน Q3-Q4 ซึ่งทาง สศค. (สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง) มองว่า GDP ประเทศปรับขึ้นเป็น 4% กว่า"

          จุดน่าเป็นห่วงอยู่ที่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่มีเพียงบางทำเล โดยการปรับตัวของผู้ประกอบการควรเน้นบริหารสต๊อกในมือ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายไม่ควรหวังพึ่งผู้ซื้อลงทุนมากนัก เพราะดีมานด์ในประเทศปัจจุบันไม่ได้มีเยอะขนาดที่จะดูดซับปริมาณซัพพลายได้หมด ปัจจัยบวกที่เห็นคือตลาดลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดยังไปได้ดีอยู่

          ศุภาลัยชี้เป้าสายสีม่วง-ตจว.

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า อินเวนทอรี่ โครงการแนวราบมี 4,000 กว่าล้านบาท ลดน้อยลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกับคอนโดฯ 10,000 ล้านบาท กระจายอยู่ใน ต่างจังหวัด 4,000 ล้านบาท แนวรถไฟฟ้า สายสีม่วง 4,000 ล้านบาท และกรุงเทพฯ 2,000 ล้านบาท

          ในขณะที่ไตรมาส 1/62 ระบายสต๊อกในกรุงเทพฯแล้ว 3,000 ล้านบาท ถ้าไม่นับโครงการในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงเท่ากับจะเหลือขายเพียง 10 เดือน อยู่ในระดับปลอดภัย

          "ตอนนี้เราเห็นการระบายสินค้าในรถไฟฟ้าสายสีม่วงดีขึ้นอย่างชัดเจน ส่วนต่างจังหวัดก็ดีกว่าสายสีม่วงด้วยซ้ำ คงจบได้ภายใน 1-2 ปี ส่วนรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจจะนานกว่านั้นเล็กน้อย ซึ่ง 2 ตลาดนี้ดีขึ้นเพราะไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม ไม่ใช่ไม่มีดีมานด์เพียงแต่ช่วงที่แข่งขันสูงทำให้มีซัพพลายเติมทำเลสายสีม่วงทุกปี ปัจจุบันซัพพลายเริ่มลดลงบ้างแล้วแต่ยังไม่หมด ต่างจังหวัด ซัพพลายใหม่แทบจะหยุดไปเลย จึงเห็นอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น"

          แสนสิรินั่งผิวปาก-สต๊อกลด

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหาร สายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เทรนด์ไตรมาส 2/62 ผลกระทบมาตรการ LTV จะเริ่มเห็นอาการแล้วว่าดีเวลอปเปอร์แต่ละรายยอดขายเป็นอย่างไร ลดลงหรือคงเดิม ส่วนจะเพิ่มขึ้นคงไม่มี

          "ตอนนี้ยังไม่ชัดเท่าไหร่เพราะเพิ่งผ่านมาแค่ 1 เดือนเศษ ถ้า Q2 ไม่ดีผมว่า Q3 ก็ต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยเศรษฐกิจประเทศ การเมืองนิ่งหรือยัง เลือกตั้งแล้วได้รัฐบาลใหม่มีการกระตุ้นเศรษฐกิจขนาดไหน ตอนนี้รัฐบาลก็ออกมาตรการมากระตุ้น คนซื้อบ้านหลังแรกแล้ว ก็หวังว่าน่าจะพอช่วยได้ระดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้น ภาวะเศรษฐกิจของประเทศเป็นปัจจัยหลักบอกว่าอสังหาฯจะดีหรือไม่ดี"

          โดยปีนี้แสนสิริวางแผนเปิดตัวโครงการ ใหม่น้อยลงอยู่ที่ 48,000 ล้านบาท เทียบกับ ปีที่แล้วเปิดตัวใหม่ 65,000 ล้านบาท เพราะปีนี้ต้องการดูสถานการณ์หลายอย่างประกอบกัน

          ขณะที่การระบายสต๊อกพร้อมอยู่ 10,000 ล้านบาทนั้น แสนสิริเร่งทำแคมเปญตั้งแต่ไตรมาส 4/61 ต่อเนื่องไตรมาส 1/62 ทำให้สต๊อกลดเหลือ 6,000 กว่าล้านบาท ถือว่าเหลือน้อยมาก จึงไม่กังวลเมื่อประเมินหากทยอยขายไตรมาสละ 2,000-3,000 ล้านบาท คาดว่าสามารถระบายได้หมดภายในปีนี้

          จี้ปลดล็อก LTV-ผู้กู้ร่วม

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เพื่อบรรเทาผลกระทบจากมาตรการ LTV ได้ให้ความเห็นต่อแบงก์ชาติควรผ่อนปรน 2 เรื่องด้วยกัน 1.เกณฑ์คำนวณ LTV ให้คำนวณจากราคาประเมินของบริษัทประเมินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาซื้อขายสุทธิ เนื่องจากมีปัญหาผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นลดราคาทำให้แบงก์คำนวณยอดกู้ลดต่ำลง

          ตัวอย่าง สินค้าราคา 1 ล้านบาท ปกติกู้ 90% เท่ากับสินเชื่อ 9 แสนบาท ล่าสุดแนวทางคำนวณ LTV ใช้ราคาสุทธิ ทำให้สินค้าราคา 1 ล้านบาท ผู้ประกอบการอยากระบายสต๊อกก็เลยจัดโปรโมชั่นลดราคา 1 แสนบาท เหลือ 9 แสนบาท แบงก์คำนวณสินเชื่อให้จาก ราคาหลังโปรโมชั่น ทำให้ยอดสินเชื่อ 90% เท่าเดิมแต่วงเงินลดเหลือ 8.1 แสนบาท

          "ตอนนี้กลายเป็นว่าเกณฑ์คำนวณ LTV จากราคาสุทธิเป็นตัวการลดทอนกำลังซื้อให้ต่ำลงไปอีก ซึ่งไม่ควรจะเป็นแบบนี้"

          2.ผู้กู้ร่วม ปกติมี 2 สถานะ คือ ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ เป็นตัวประกอบในการขอสินเชื่อจึงไม่ควรนับให้เป็นผู้ซื้อสัญญาที่ 1 กับผู้กู้ร่วมที่มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดด้วย แนวทางที่เสนอ คือ ถ้าเขาผ่อนจนหมดภาระวงเงินกู้ร่วมแล้ว ควรปลดภาระหรือดึงชื่อออกจากการเป็น ผู้กู้ร่วมสัญญาที่ 1 เพื่อไม่ปิดโอกาสถ้าหากเขาจะซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกของตนเองและใช้สิทธิเงินดาวน์ต่ำ 5-10%

          ตัวอย่าง สินค้าราคา 1 ล้านบาท ผู้กู้หลักมีเครดิต 8 แสนบาท ผู้กู้ร่วมเติมวงเงินให้อีก 2 แสนบาท ถ้าหากผ่อนจน เงินต้นเหลือ 8 แสนบาทตามวงเงินของผู้กู้หลัก เสนอให้ปลดภาระผู้กู้ร่วมออกจากบัญชีสินเชื่อเพื่อให้มีโอกาสซื้อบ้านหลังแรกของตนเองโดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์แพง ไม่ควรแขวนผู้กู้ร่วมไว้กับบัญชีสินเชื่อจนจ่ายหมดทุกบาท เพราะเป็นการลดทอนกำลังซื้อทางอ้อม