ข้อมูลสะเด็ดน้ำผลสำรวจยอดโอนกรรมสิทธิ์ของ "REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" ช่วง 2 เดือนแรกปี 2562 (มกราคม-กุมภาพันธ์ 2562) ไม่มีอะไรพลิกโผ เทรนด์ยอดโอนจริงเป็นขาขึ้นทั้ง "หน่วยโอน-มูลค่าโอน" ทั้งพื้นที่ "กรุงเทพฯ-ปริมณฑล" กับ "ต่างจังหวัด" ที่มีขนาดธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นเนื้อเป็นหนัง 20 จังหวัด ทั่วไทย (ดูกราฟิกประกอบ)

          อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์พิเศษของปีนี้วงการอสังหาฯต้องเผชิญกับปัจจัยกระหน่ำรอบด้าน ไฮไลต์อยู่ที่มาตรการ LTV-loan to value ลดเพดานสินเชื่อบังคับเพิ่มเงินดาวน์ ทำให้การประเมินอนาคต 9 เดือนหลัง (เมษายน-ธันวาคม 2562) พลิกกลับมาอยู่ในแดนขาลง ซัพพลายข้ามปี 2.6 แสนหน่วย

          "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการ ธอส. และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ผลสำรวจเบื้องต้นพื้นที่ทั่วประเทศมีซัพพลายเหลือขาย ณ ครึ่งปีหลัง 2561 รวม 264,531 หน่วย

          พื้นที่ กทม.-ปริมณฑล แบ่งเป็นแนวราบ 85,850 หน่วย คอนโดมิเนียม 68,652 หน่วย รวม 154,502 หน่วย ต่างจังหวัดมีแนวราบ 81,520 หน่วย คอนโดฯ 28,509 หน่วย รวม 110,029 หน่วย

          ดังนั้น กทม.-ปริมณฑล 6 จังหวัด กับต่างจังหวัดอีก 20 จังหวัด มีซัพพลายเหลือขายข้ามมาถึงปี 2562 แบ่งเป็นแนวราบ 167,370 หน่วย คอนโดฯ 97,161 หน่วย รวมเป็น 264,531 หน่วย

          LTV-กู้ร่วม-งดปล่อย 100%

          ทีเด็ดข้อมูล REIC อยู่ที่ข้อมูล "การโอนกรรมสิทธิ์" พบสถิติ 2 เดือนแรกปีนี้ มีปัจจัยพิเศษเพราะไตรมาส 1/62 เป็นไตรมาสสุดท้ายที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายจะได้อยู่กับ LTV ต่ำ ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5-10%

          แต่หลังจากวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป LTV ใหม่ตามกฎแบงก์ชาติ การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป มีกฎเหล็กที่ทำให้ดีเวลอปเปอร์อึดอัดมากขึ้นไปอีกก็คือ การกู้ร่วมติดร่างแห LTV ใหม่

          โดยผู้กู้ร่วมแม้จะถูกยืมชื่อมาใช้ขอสินเชื่อ พอถึงเวลาซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตนเองจะถูกนับว่าเคยซื้อบ้านหลังแรก (กู้ร่วมกับผู้กู้หลักไปแล้ว) จึงถูกบังคับ ให้มีเงินดาวน์ 20% แทนที่จะเป็น 5-10%

          ยังไม่นับกฎเหล็กในเรื่องแบงก์ชาติห้ามสถาบันการเงินปล่อยกู้ 100% โดยเด็ดขาด เพราะมองว่าไปดึงดูดผู้กู้นักเก็ง กำไรและนักลงทุน ทั้ง ๆ ที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยควรปล่อยกู้ให้กับผู้กู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง

          ทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยกดดันที่ทำให้ผู้ประกอบการแข่งขันกันจัดแคมเปญการตลาดเพื่อกระตุ้นการซื้อ-การโอนอย่างขนานใหญ่ ตั้งแต่ไตรมาส 4/61 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/62

          2 เดือนแรกยอดโอนพุ่ง

          ข้อมูล REIC ยอดโอนที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑลช่วง 2 เดือนแรกปีนี้เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 หน่วยโอนเติบโต 11.2% มูลค่าโอนโตขึ้น 16.5% แบ่งเป็นแนวราบหน่วยโอนโต 8.4% มูลค่าโอนโต 11.4%, คอนโดฯหน่วยโอนโต 14.5% มูลค่าโอนโต 22.9% แสดงถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น

          ต่างจังหวัดในภาพรวมหน่วยโอนโต 5% มูลค่าโอนโต 7.2% แบ่งเป็นแนวราบหน่วยโอนโต 3.8% มูลค่าโอนโต 7.8% คอนโดฯหน่วยโอนโต 10.9% แต่มูลค่าโอนโตเพียง 5.3% แสดงถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยไม่สูง

          "ไตรมาส 1/62 นอกจากคนจะเร่งขายเร่งโอนเพื่อหนีมาตรการ LTV ใหม่แล้ว ยอดโอนยังมาจากการดึงดีมานด์ล่วงหน้าที่ควรจะโอนในไตรมาส 2 ให้มาเร่งโอนเร็วขึ้น เราก็เลยเห็นภาพยอดขายยอดโอนยังเติบโตอยู่"

          เทรนด์ปรับสมดุลหาปี 2560

          อย่างไรก็ตาม "ดร.วิชัย" ประเมินว่าไตรมาส 2/62 ซึ่งเป็นไตรมาสแรกที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง บรรยากาศดูเหมือนจะ shock ผู้บริโภคหรือผู้กู้ ผู้ประกอบการจะไปต่อยังไงก็ยังงง ๆ กันอยู่ ต้องรอดูข้อมูลภาคสนามว่า LTV น่ากลัวอย่างที่คิดหรือไม่ ทำให้ทิศทางการโอนไตรมาสนี้น่าจะลดลงอย่างแน่นอน อาจจะ 20-30%

          มุมมองยังรวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่น่าจะเป็นขั้วบวกทำให้ความเชื่อมั่นดีขึ้น ผลทางจิตวิทยาจึงหวังว่าการเมืองน่าจะเป็นตัวช่วยได้บ้างในช่วง 9 เดือนที่เหลือของปี

          จุดโฟกัสอยู่ที่ภาพรวมการเติบโตในปี 2561 โดยการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดรวม 26 จังหวัดทั่วประเทศ หน่วยโอนโต 15.4% 363,711 หน่วย มูลค่าโอนโต 24.5% 839,496 ล้านบาท

          เทียบกับปี 2560 มีหน่วยโอนรวมกัน 315,102 หน่วย มูลค่าโอน 674,116 ล้านบาท ยิ่งขับเน้นให้เห็นภาพการเติบโตร้อนแรงผิดปกติ กระทั่งแบงก์ชาติต้องติดเบรกสินเชื่ออสังหาฯเพื่อคลี่คลายความร้อนแรงลง

          นำไปสู่เทรนด์ปีนี้ "ดร.วิชัย" มองว่าธุรกิจจะปรับตัวสู่สมดุลมากขึ้น โดยให้ใช้ปี 2560 เป็นปีฐานในการแลนดิ้งจากความร้อนแรง กล่าวคือ ประเมินภาพรวมปี 2562 หน่วยโอนจะกลับมา

          อยู่ที่ 306,911 หน่วย ลดลง -15.6% มูลค่าโอนลดเหลือ 746,924 ล้านบาท -11%

          ถ้าเป็นจริงตามนี้ หมายความว่าตลาดมีการปรับตัวใกล้เคียงกับปีฐาน คือปี 2560 ที่ถือว่าธุรกิจมีขึ้นมีลงตามธรรมชาติปกติ ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรหรือซื้อลงทุนจนเกินจำเป็น

          จี้แบงก์ชาติ พี.อาร์. LTV

          เหลียวกลับมาดูภาคเอกชน "เต- ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า หลายคนกลัวว่ามีมาตรการ LTV แล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะแย่ลงเยอะแยะ ซึ่งไม่ได้เป็นแบบนั้นต้องเข้าใจว่าปลาย Q3/61 อาจมีลูกค้าบางคนที่อยากหนี LTV แล้วเร่งโอนเร็วขึ้น แต่มี 10% กว่า ไม่ใช่ 20-30% อย่างที่คิด

          ขณะเดียวกัน หลายคนห่วงตลาด กทม.-ปริมณฑลโอเวอร์ซัพพลาย ถ้านับตัวเลขของศุภาลัยตลาดกรุงเทพฯมีจุดน่าเป็นห่วงบ้างอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถือว่าเริ่มดีขึ้นเพราะไม่มีซัพพลายใหม่เพิ่ม, เอกมัย-ทองหล่อที่มีซัพพลายเติมเข้าไปเยอะในทำเล ส่วนที่เหลือต้องบอกว่าทุกอย่างยังเป็นปกติ ไม่ได้มีปัญหาในการเปิดตัวใหม่ การทำยอดพรีเซลคนก็ยังซื้อปกติ

          การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่แล้วของศุภาลัยมีผลตอบรับที่ดีเพราะเลือกทำเลลูกค้าเรียลดีมานด์ เช่น รามคำแหง ประชาธิปก รวมทั้งคอนโดฯต่างจังหวัดปีนี้ยอดขายดีขึ้น 20% กระจายทั่วประเทศอย่างเชียงใหม่ สงขลา ภูเก็ต ระยอง ชลบุรี ราคาไม่ได้ปรับขึ้น และลดราคาบ้างในบางทำเล

          "ปัญหาเกี่ยวกับ LTV คือ ลูกค้าหลายรายที่เข้ามาหาเราแล้วเข้าใจผิดว่าเขาไม่สามารถกู้ได้ ทั้งที่บางคนไม่เคยกู้เลยตลอดชีวิต แปลว่าไม่โดนผล กระทบจาก LTV ด้วยซ้ำ ที่จริงแล้วลูกค้าส่วนใหญ่ 80-90% ไม่ได้โดนผล กระทบ LTV เพราะส่วนใหญ่เป็นลูกค้าซื้อหลังแรกอยู่แล้ว หลายคนก็กู้เกิน 3 ปี แปลว่าเขาต้องวางเงินดาวน์เต็มที่ แค่ 10% ไม่ได้กระทบอะไร"

          ทำ ศก.ให้ดี-เอกชนพร้อมลุย

          บิ๊กแบรนด์อีกราย "พี่ช้าง-อุทัย อุทัยแสงสุข" ประธานผู้บริหารสายงาน ปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า การประเมินผลกระทบ LTV ยังเร็วเกินไปเพราะเพิ่งบังคับใช้จริง 1 เดือนเศษ หากมองในภาพรายไตรมาสยังตอบไม่ได้ว่า Q3 หรือ Q4 จะดีขึ้นไหม ยกตัวอย่าง เกิด Q2 แย่สุดอย่างที่คนเขาพูดกัน แต่ Q3 อเมริกากับจีนเริ่มทะเลาะกันหนักขึ้น ภาวะเศรษฐกิจโลกทำให้ภาพไม่ดี ส่งออกก็ไม่ดี กระทบกับประเทศไทยแน่นอน เราคาดการณ์อะไรไม่ได้เลยในตอนนี้

          "เรายังเห็นภาพไม่ชัดวันนี้ มองไปข้างหน้าฝนตกหนัก มีฝุ่นอยู่ข้างหน้า แต่รถเราก็ยังต้องขับ เราก็ชะลอ ความเร็วลงหน่อย เผื่อมีอะไรข้างหน้าจะได้เบรกทัน แต่ถ้าเกิดสักพักหนึ่ง ขับไปแล้วฝุ่นมันเคลียร์ เราพร้อมจะเหยียบคันเร่งทันทีเหมือนกัน ซึ่งเศรษฐกิจจะเป็นตัวชี้ว่าฝุ่นจางลง ประเทศเปลี่ยน GDP จาก 3.8% เป็น 4.0% ส่งออกดีขึ้น เอกชนก็พร้อมลุยเหมือนกัน"