ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสดใสหรือไม่ ต้องดูภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ปี 2562 ภาพรวมเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ต้องรอดูผลการเลือกตั้ง เพราะยังไม่เห็น "ปัจจัยบวก" อะไรที่จะมาเกื้อหนุน แต่จนถึงวันนี้คณะกรรมการเลือกตั้งก็ยังไม่กำหนดวันเลือกตั้งที่ชัดเจน 

          เท่าที่คาดการณ์กันไว้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แจ่มใส ทำให้ค่ายใหญ่พลิกกลยุทธ์รองรับ เพราะมี "ปัจจัยลบ" เข้ามากระทบเพียบ ไม่ว่าจะเป็น นโยบายเพิ่มเงินดาวน์บ้าน-คอนโดมิเนียม นอกจากนี้ยังมีปัจจัยกดดันลูกค้าจีนลดลง ปัญหาการเมือง และดอกเบี้ย 

          นลินรัตน์ เจริญสุพจน์ 

          กรรมการผู้จัดการ 

          บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด 

          ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูงจากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดาและพหลโยธิน (21,100 หน่วย, 35%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (13,500 หน่วย, 22%) และธนบุรี เพชรเกษม (8,500 หน่วย, 14%) ตามลำดับและในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทั้ง 3 ทำเลนี้ก็มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดโดยมากกว่า 65-70% เลยทีเดียวซึ่งก็มีสาเหตุมาจากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง และในทำเลเหล่านี้ก็ยังคงหาที่ดินที่จะพัฒนาได้มากกว่าทำเลที่อยู่ในใจกลางเมือง นอกจากนี้ หากจะวิเคราะห์ถึงอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาจะพบว่า 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจะมาจากตลาดไฮเอนด์ ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 110,000-190,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท ตามมาด้วยระดับกลาง 27% และตลาดซิตี้ คอนดด 21% ซึ่งสัดส่วนดังกล่าว อาจดูไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานะเงินเดือนของคนกรุงเทพมากนัก โดยจากปัจจัยที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นนั่นเอง

          ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม 

          กรรมการผู้จัดการ 

          บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) 

          รายได้ของคนไทยหลายคนบอกว่า ภาระหนี้เยอะ ความจริง ไทยมีข้อดีที่ประเทศในแถบเพื่อนบ้านเราไม่มี คือ ลูกค้าระดับกลาง ที่กู้ซื้อบ้าน 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ มีพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร ที่ดิน 50-60 ตารางวา ได้อย่างสบายๆ เทียบกับมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ทำไม่ได้แบบไทย รายได้ของมนุษย์เงินเดือนระดับกลางยังคงแข็งแรงประเมินจากสถิติปี 2560 มีอัตราการขึ้นเงินเดือนเฉลี่ย 3.5% เทียบกับราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 4-5% ทำให้ความสามารถในการซื้อกับราคาอสังหาฯ ที่ปรับขึ้นไม่ต่างกันมากนัก ทำให้ยอดขยายโครงการยังทำได้ดี อานิสงส์ของกำลังซื้อลูกค้าจีนที่ผ่านมาร้อนแรงมาก ทำให้ดีเวลอปเปอร์เปลี่ยนพฤติกรรมการลงทุน ยอมซื้อที่ดินเกินตารางวาละ 5 แสน-1 ล้านบาท เพื่อพัฒนาห้องชุดราคา 1.5-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในเมืองแพงขึ้นมากๆ ต้นทุนที่ดินมีผลต่อการพัฒนา แนวราบทำเลนอกเมืองราคาที่ขึ้นปีละ 4-5% ถือว่าบได้ แต่คอนโดฯในเมือง ใกล้รถไฟฟ้าปรับตารางวาละ 1.5-3-6 แสนบาท ก็ปรับพฤติกรรมการขายโดยราคารอราคาปรับขึ้นเป็น 1-1.5 ล้านบาท 

          สาเหตุที่ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะลูกค้าจีนนิยมซื้อคอนโดฯในไทย เทียบกับการซื้อห้องชุดตารางเมตรละ 2.5 แสนบาท ถ้าอยู่ในเซี่ยงไฮ้จะได้ทำเลที่ต้องนั่งรถออกไปนอกเมืองอีก 1 ชั่วโมง แต่มาซื้อในไทยได้ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมืองทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที ซึ่งคนจีนถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับเซียงไฮ้สถิติปี 2557 มีการลงทุนคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าในเมือง 35% ปี 2560 เพิ่มเป็น 39% คาดว่าสิ้นปีปีนี้เพิ่มการลงทุนทำเลในเมืองถึง 50% ความเสี่ยงอยู่ที่กำลังซื้อลูกค้าจีนผัวผวนมากหรือน้อย อีกเรื่องคือต่างชาติซื้อได้เพียง 49% ต้องตีโจทย์ให้แตกด้วยว่าโควตาที่เหลืออีก 51% ขายให้ลูกค้าคนไทยได้หรือไม่ 

          นอกจากนี้ แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นมีผลไม่มากต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยนำสถิติอัตราดอกเบี้ย MRR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อย) กับสถิติอัตราการขายบ้าน-คอนโดฯ พบว่า ดอกเบี้ย MRR ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกับอัตราการขายที่อยู่อาศัยเช่นปี 2553 ยอดขายหรือ take up rate สูงมาก สวนทางดอกเบี้ย MRR เหตุผลเพราะเป็นปีที่รัฐบาลประกาศแผนลงทุนรถไฟฟ้าจำนวนมาก กระตุ้นความสนใจซื้อของผู้บริโภคส่วนปัจจัยบวกปี 2562 ที่เด่นสุดคือการลงทุนรถไฟฟ้าสายใหม่ เมื่อมีโครงสร้างพื้นฐานตัดผ่านทำเลใหม่ เท่ากับเปิดหน้าดิน ทำให้มีการพัฒนาโครงการมากขึ้น 

          ตลาดคอนโดฯ ต้องปรับตัวตามสภาพ ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมามีกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนกับเก็งกำไรจำนวนมาก ทำให้ตลาดมีภาวะร้อนแรงจริงๆ ในระยะยาวต้องให้เครดิตเพราะเป็นมาตรการที่ทำให้ภาพรวมของตลาดมีความแข็งแรง หรือ healthy มากขึ้น อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการสกัดการเก็งกำไรคอนโดฯ แต่มาตรการดังกล่าวเหมารวมแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ไปด้วย ซึ่งบริษัทยังมองไม่ออกว่าจะปรับตัวได้อย่างไร จากเดิมบังคับเงินดาวน์ 5% แต่ต้องเพิ่มเป็น 10-20% สำหรับหลังที่ 2 เป็นต้นไป 

          นพปฏล พหลโยธิน 

          ประธานผู้บริหารฝ่ายสร้างสรรค์ 

          บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) 

          การพัฒนาอสังหาฯ ไม่ใช่แค่การก่อสร้าง ทุกโครงการต้องตอบโจทย์ลูกค้าสมาร์ทโฟนเป็นสิ่งที่เข้ามาในชีวิตของคนเรามากขึ้นทุกวัน สถิติประชากรในเมืองไทย 69 ล้านคน อาศัยอยู่ในตัวเมืองเกิน 50% ใช้อินเทอร์เน็ต 4 ใน 5 คน ใช้โมบายเฉลี่ย 80%  ใช้อินเทอร์เน็ตเฉลี่ยต่อคน 9.9-10 ชั่วโมงต่อวัน ใช้อีเมลทุกเวลา ไม่ว่าในออฟฟิศหรือบ้าน ล่าสุดใช้บริการสั่งอาหาร ส่งของ คอนโดฯยุคใหม่จึงต้องมีดีไซน์ให้เข้ากับชีวิตและไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ 

          อธิป พีชานนท์ 

          นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 

          ตลาดแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปีนี้เติบโตเฉลี่ยต่ำกว่า 5% ต่างจังหวัดเติบโต 10% เพราะต้องเผชิญผลกระทบเศรษฐกิจโลก ดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้น และมาตรการ LTV เนื่องจากสินค้าแนวราบมีระยะเวลาในการก่อสร้างสั้น แต่กลับต้องเพิ่มเงินดาวน์มากถึง 20% 

          อนงลักษณ์ แพทยานันท์ 

          อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย 

          ซัพพลายคอนโดมิเนียมจะขยายตัว 10-20% แต่ดีมานต์มีแนวโน้มคงที่และอาจลดลง ทั้งสินค้าคงค้างจะเหลือมาก ราคาที่ดินแพงเป็นปัจจัยเสี่ยงในปี 2562 

          อนุพงษ์ อัศวโภคิน  
        
          ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร 

          บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) 

          ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เชื่อว่าภาพการแข่งขันในตลาดกว่า 70% ยังคงเกิดจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน และทรัพยากรบุคล ซึ่งความท้าทายของภาคธุรกิจอสังหาฯ นอกเหนือปัจจัยภายนอก เช่น เศรษฐกิจโลกแล้ว เศรษฐกิจภายในประเทศ และภาคการเมืองก็ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูอย่างต่อเนื่อง อสังหาฯ ยุคใหม่ ผู้ประกอบการต้องวางแผนรบยาวให้เป็น ดังนั้นภาพการรบสั้นอย่างเปิดตัวโครงการแล้วประกาศขายหมดภายในไม่กี่ชั่วโมงคงเห็นได้น้อยลงในปี 2562 โจทย์ของดีเวลอปเปอร์ในอนาคตคือ การกำหนดสินค้าและแพ็กเกจราคาขายที่สอดรับกับความสามารถในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงของลูกค้า ซึ่งสิ่งนี้คือคีย์สำคัญที่ทำให้เอพีประสบความสำเร็จแบบก้าวกระโดด 

          วิชัย วิรัตกพันธ์ 

          ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายกลยุทธ์ 2 

          ธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ 

          ผลจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ LTV ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เมษายน 2562 จะทำให้เกิดการชะลอตัวการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาสัยของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่บางส่วนตอนนี้ยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี มีผลกระทบ และต่างเริ่มตระหนักว่าการจะซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาเงินกู้ที่ 2 จะมีเงินดาวน์เพียงพอ 20% หรือไม่ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินของครอบครัว กลุ่มผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าโดยตรง ผู้ที่ซื้อเพื่อหวังว่าผู้อื่นสนใจจะซื้อใบจอง ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน จะหยุดพิจารณานานประมาณ 2-3 ไตรมาส และมาตรการควมคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ยังทำให้เกิดการเร่งการซื้อ เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านในปี 2562 มากกว่าปกติ โดยจะเติบโตมากกว่า 10% มูลค่าการโอนจะโตขึ้น เพราะหน่วยการโอนมีมูลค่าสูงขึ้น คาดมูลค่าจะเติบโตกว่า 11%  ขณะที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศปี 2562 จะมีมูลค่าแตะระดับ 7 แสนล้านบาท 

          ในช่วงต้นปี 2562 ก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ ผู้ซื้อบ้านจะเร่งโอน โดยผู้ประกอบการจะจัดรายการส่งเสริมการขายอย่างเต็มที่และต่อเนื่อง ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวลงได้ และคาดตลาดรวมปี 2562 หดตัว 10% รวมถึงตัวเลขมูลค่าการโอนที่ลดลงเช่นกัน ด้านแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2562 นั้น มีโอกาสปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. กับของธนาคารกลางของสหรัฐ มีส่วนต่างค่อนข้างมาก 

          สิทธิพร สุวรรณสุต 

          นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน 

          ปี 2562 คาดการณ์ว่าปริมาณและมูลค่าตลาดบ้านสร้างเองมีแนวโน้มปรับตัวได้ดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ปัจจัยหลักๆ เป็นผลมาจาก "โครงการบ้านล้านหลัง" ของรัฐบาล คสช. ที่เปิดตัวในช่วงปลายปี 2561 ซึ่งผู้บริโภคและประชาชนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ดี ประเมินว่าโครงการนี้อานิสงส์คงจะตกอยู่เฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย และกลุ่มผู้รับสร้างบ้านน็อกดาวน์ที่เน้นเจาะตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ และคาดว่าปริมาณและมูลค่าตลาดจะขยายตัวในต่างจังหวัดเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่กลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านโดยเฉพาะผู้ประกอบการ ที่เน้นจับตลาดสร้างบ้านระดับราคา 3-20 ล้านบาท สมาคมประเมินว่าความต้องการของผู้บริโภคจะขยายตัวได้สูงกว่าปีก่อน โดยในช่วงต้นปี 2562 นี้ ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (ส.ส.) และกลับเข้าสู่การปกครองในระบอบประชาธิปไตย ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญและส่งผลดีในแง่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อทิศทางการเมืองในอนาคต และจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนเรื่องบ้านหรือที่อยู่อาศัยหลังใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความต้องการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง (ไม่ซื้อบ้านจัดสรร) ที่พฤติกรรมของกลุ่มนี้จะมีความระมัดระวังและอ่อนไหวต่อแนวโน้มการเมืองและเศรษฐกิจในอนาคต