เตือนปี 62 อสังหาฯชะลอตัว แนะผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกก่อนพัฒนาสินค้าใหม่เติมเข้าตลาด เผย 12 บริษัทยักษ์อสังหาฯ ในตลาด มีโครงการระหว่างขายกว่า 5.29 แสนยูนิต แบ็กล็อกรวม 3.5 แสนล้านบาท

          3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหา- ริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย จัดงานสัมมนาประจำปี 2562 ภายใต้หัวข้อ "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019" โดยนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวว่า ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องเฝ้าระวังหรือจับตาสต๊อกสินค้าอย่างใกล้ชิด เนื่องจากในปัจจุบันมีสินค้าคงเหลือสะสมอยู่ในตลาดปริมาณมาก และเริ่มขายได้ช้าลง ดังนั้น ผู้ประกอบการควรเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกให้ได้มากที่สุด ก่อนที่จะพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

          "ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของผู้ประกอบการ 12 บริษัท รวมกันประมาณ 529,962 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 10%  ซึ่งสินค้าคงเหลือเหล่านี้จะต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปีครึ่งในการระบายออกไป โดยขึ้นอยู่กับว่าจะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน สินค้าคงเหลือที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับอยู่นั้นขึ้นอยู่กับ ว่า ไฟแนนซ์ด้วยอะไร ถ้าเป็นการกู้ก็อาจจะต้องเหนื่อยในการเร่งระบายสินค้าออกมา" นายเทิดศักดิ์กล่าว

          จากการรวบรวมข้อมูลผู้ประกอบการอสังหาฯ 16 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาด 2 ใน 3 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีรายได้เฉลี่ย  6.5 หมื่นล้าน/ไตรมาส มีกำไร 1 หมื่นล้าน/ไตรมาส กำไรขั้นต้นเฉลี่ย 35% และมีกำไรสุทธิ 15% และมีค่าใช้จ่ายในการขายอยู่ที่ 19-20% ขณะที่ยอดจองที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีพัฒนาการในเชิงบวกที่ดี โดยไตรมาสที่ 3 มียอดจองสูงสุด 1.1 แสนล้าน และคาดว่าในปี 2561 บริษัทรายใหญ่ ทั้ง 16 รายมียอดจองรวมกัน 353,928 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มียอดจอง 321,305 ล้านบาท ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ในปี 2561 มีจำนวน 249 โครงการ มูลค่ารวม 365,742 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนสูงเท่ากับปี 2556 ส่วนโครงการที่เปิดใหม่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ขยายตัวขึ้น ส่วนคอนโดมิเนียมมูลค่าแทบจะไม่เพิ่มขึ้นเลย ซึ่งการที่มีโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น แต่ก็สามารถควบคุมซัปพลายที่เกิดขึ้นได้จึงไม่น่าเป็นห่วง

          สำหรับยอดขายที่รอการรับรู้ของรายได้ หรือแบ็กล็อก ถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2561 ของทั้ง 16 บริษัท มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 355,936 ล้านบาท เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 45,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 176,00  ล้านบาท และเป็นโครงการร่วมทุนอีกประมาณ 135,000 ล้านบาท โดยจะเป็นแบ็กล็อก ที่จะรับรู้รายได้ในปี 2562 จำนวน 100,000 ล้านบาท จาก 2 แสนกว่า และในปี 2563 อีก 90,000 ล้านบาท

          แนะรักษาสภาพคล่องในภาวะ ศก.ชะลอตัว

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เศรษฐกิจโลกชะลอตัวอย่างแน่นอน การลงทุนในประเทศต้องมีความแม่นยำสูง และสภาพคล่องมีความจำเป็นมากที่สุด ส่วนการเมืองต้องรอดูความชัดเจนหลังเลือกตั้ง โดยส่วนใหญ่ในครึ่งปีแรกผู้ประกอบการจะเน้นระบายสต๊อกเก่าให้ได้มากที่สุด และจะไปเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ได้ในครึ่งปีหลัง 2562 ส่วนปัญหาการ ขาดแคลนแรงงานยังมีต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับกับการก่อสร้างแบบใหม่ ซึ่งต้องมีการศึกษาข้อมูลไว้ล่วงหน้า เพื่อที่จะสามารถรับมือกับการแข่งขันได้ทัน

          ทั้งนี้ มองว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2562 ยังอยู่ในลักษณะอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอก โดยมีแรงหนุนจากสภาพคล่องของอัตราดอกเบี้ย และการลงทุนของภาครัฐ ส่งให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชนและการบริโภคภายในประเทศ แต่มีความกังวลด้านการเมืองและเศรษฐกิจโลก เป็นตัวกดดัน การขยายตัวทางเศรษฐกิจต้องมาจากการบริโภคภายในประเทศ, การลงทุนของภาคเอกชน, การลงทุนและใช้จ่ายของภาครัฐบาล แต่การส่งออกอาจขยายตัวได้เพิ่มขึ้นบ้าง แต่ยังไม่มั่นคงพอ

          โดยช่องทางการแก้ไข รัฐบาลต้องเร่งการใช้จ่ายการลงทุน การเบิกจ่ายในโครงการของรัฐและตามแผนงานเมกะโปรเจกต์ด้านระบบสาธารณูโภคและลอจิสติกส์ อีกทั้งต้องเร่งสรุปปัญหาอุทกภัย-ภัยแล้ง เพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค อีกทั้งต้องช่วยกันไม่ให้เกิดภาวการณ์ไม่สงบทางการเมือง และฟื้นฟูภาพลักษณ์ของประเทศ ขณะเดียวกันรัฐบาลต้องดำเนินนโยบายการเงินและการคลัง เพื่อรักษาเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาท และเงินทุนต่างประเทศที่ไหลเข้าออก อีกทั้งต้องปฏิรูปโครงสร้างกฎหมายและภาษี เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน

          อย่างไรก็ตาม โดยภาพรวมของตลาดอสังหาฯในปีนี้ คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 5% บวกลบ โดยอาคารชุดแม้ส่วนแบ่งตลาดจะลดลง แต่ก็ยังเป็นเซกเตอร์ที่มีปริมาณหน่วยขายและโอนมากที่สุด โดยเฉพาะใน กทม.(แนวรถไฟฟ้า) ขณะที่ทาวน์เฮาส์เป็นเซกเตอร์ที่มีการเติบโตสูงขึ้นมากจากบ้านเดี่ยว คอนโดฯ โดยราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 3-10% ต่อปี จากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โดยสามารถซื้อทาวน์เฮาส์ได้ขนาด 80-100 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ในระดับราคาเดียวกันจะซื้อได้เพียง 30 ตารางเมตรเท่านั้น

          สำหรับปัจจัยบวกในปีนี้ยังมีให้เห็นคือ ธนาคารยังมีการแข่งขันขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย, ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอัตราไม่สูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่, ตลาดประชาคมเศรษฐกิจ อาเซียน (Asean Economics Community:AEC) จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์, นิคมอุตสาหกรรม, โรงแรม, คอนโดมิเนียม และอื่นๆ ซึ่งที่ผ่านมามีผู้ประกอบการบางรายไปซื้อที่ดินในทำเล AEC ไว้บ้างแล้ว แต่ก็ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนด้วย นอกจากนี้รัฐบาลยังมีนโยบายเร่งรัดโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ, นโยบายการเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษในหัวเมืองการค้าชายแดน รวมไปถึงโครงการ EEC ซึ่งจะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและความต้องการ อสังหาฯ มากขึ้น

          ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการต่างชาติสนใจมาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งบางรายไม่ต้องการพัฒนาโครงการแนวสูง แต่ต้องการพัฒนาในรูปแบบของเมืองมากกว่า ขณะที่สถาบันการเงินก็ยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่วนบ้านมือสองที่ถูกยึดเป็น NPA ในสถาบันการเงินหลายหมื่นยูนิต บางโครงการอยู่ในทำเลที่ดีกว่าโครงการบ้านมือหนึ่ง ซึ่งถือเป็นโอกาสที่จะทำตลาดบ้านมือสองได้ในปี 2562 นี้

          "ที่น่าห่วงในปีนี้คือสภาพคล่องของผู้ประกอบการแต่ละราย เพราะไม่รู้เลยว่าในอนาคตแบงก์พาณิชย์จะมีมาตรการอะไรออกมาอีก" นายพรนริศ กล่าว

               นายสุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประธานกล่าวเปิดงานว่า รองนายกรัฐมนตรีได้สั่งการให้สำนักงานส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) เพิ่มการส่งเสริมการลงทุนกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หลังจากที่ได้ยกเลิกไปแล้วก่อนหน้านี้ เนื่องจากเป็นโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนและผู้ประกอบการ โดยคาดว่าจะมีความชัดเจน ก่อนการเลือกตั้ง โดยจะมีการปรับรายละเอียดใหม่ อาทิ เดิมกำหนดเพดานราคาบ้านที่ได้รับการส่งเสริมไม่เกิน 1 ล้านบาท อาจจะขยายเพดานราคาเนื่องจากต้นทุนการพัฒนาเพิ่มขึ้น โดยในต่างจังหวัดอาจเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท และในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคา 1.5 ล้านบาท ซึ่งได้ประสานงานกับ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจัดทำข้อมูลนำเสนอเข้ามาประกอบการพิจารณารณาการกำหนดเกณฑ์รายละเอียดต่างๆ ของบีโอไอ ในส่วนของโครงการบ้านล้านหลัง ได้มีประชาชนแสดงความจำนงยื่นขอ 1.2 แสนราย ซึ่งเกินกว่าโควต้าที่กำหนดไว้เพียง 50,000 ราย ส่วนจำนวนที่เกิน 70,000 ราย ขณะนี้อยู่ระหว่างขอขยายวงเงินของโครงการจากกระทรวงการคลังเพิ่ม

          ปี 62 นี้ตลาดจะมีการปรับตัวลดลง ผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น เพราะเมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้ประกอบการมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ทำให้การลงทุนชะลอตัว ทั้งนี้ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวในสภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในและต่างประเทศมีความผันผวน นอกจากการพัฒนา บ้านมือหนึ่ง อาจจะพิจารณาบ้านมือสองด้วย เพราะจะเป็นตลาดที่รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยอีกตลาดหนึ่ง แทนการลงทุนซื้อที่ดินและลงทุนใหม่ สามารถซื้อทรัพย์สินรอขาย(เอ็นพีเอ) ของธนาคารในราคาที่เหมาะสม มาปรับปรุงขายใหม่ เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ อยู่ระหว่างการพัฒนาฐานข้อมูลบ้านมือสอง.