อสังหาฯรายย่อยเผชิญจุดเสี่ยง คาดปีนี้ยอดปฏิเสธ สินเชื่อพุ่งเท่าตัว แตะ 40% ยื่นหนังสือ"คลัง" เสนอแบงก์ออกแพ็คเกจปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยสูง ตรวจวินัยการเงินเข้ม 2 ปี ก่อนปรับปกติ  "ทีเนอร์จี" เผยแนวโน้มรายย่อยถูกยึดโครงการถี่   "อาร์เค"แก้เกม ดึงแอพทุกแบงก์ตรวจเครดิตก่อนกู้

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจค)สูงขึ้น ในขณะนี้อาจเรียกได้ว่าเป็นสถานการณ์ไม่ปกติ แม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยประเมิน ยอดปฎิเสธสินเชื่อปีนี้จะเพิ่มขึ้นเท่าตัวมาอยู่ในระดับ 40% จากเฉลี่ย 22-23% ในปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้  ช่วงปลายปี 2559  สมาคมฯได้ยื่นหนังสือ ถึงกระทรวงการคลังต่อปัญหาดังกล่าว พร้อมสะท้อนปัญหาไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ด้วยเช่นกัน

"การเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัญหามาระยะหนึ่งแล้ว ผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากสุด คือ ผู้มีอาชีพอิสระ ที่ไม่มีเงินเดินบัญชีชัดเจน บางโครงการลูกค้าถูกรีเจคจากแบงก์กว่า 50% จึงต้องนำโครงการกลับมาขายใหม่ ผู้ประกอบการบางราย ใช้วิธีให้เช่าก่อน 1-2 ปี เมื่อพร้อมค่อยซื้อโดยนำ เงินค่าเช่ามาเป็นเงินดาวน์ ซึ่งจะมีให้เห็นมากขึ้น เป็นการแก้ปัญหาเฉพาะรายเพื่อความอยู่รอด"

ชงแพคเกจ "ริสท์ พรีเมียมเรท"

โดยภาครัฐได้รับเรื่องและหาแนวทางแก้ไข โดยอาจให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ช่วยเรื่องการปล่อยสินเชื่อให้รายย่อยมากขึ้น แต่ยังไม่มีความชัดเจนในเพจเกจช่วยเหลือ ซึ่งการให้ดอกเบี้ยต่ำจูงใจไม่แก้ปัญหาถาวร สิ่งสำคัญต้องการให้ผู้บริโภคกู้ซื้อบ้านได้มากกว่า"

สมาคมฯ เสนอแนวทางแก้ปัญหา โดยให้สถาบันการเงินคิดดอกเบี้ยสูงขึ้น "รีสท์ พรีเมียมเรท" หลังจากนั้นจึงประเมินศักยภาพการจ่ายเงินลูกค้ารายนั้น เป็นเวลา 2 ปี หากจ่ายเงินค่างวดปกติ แบงก์ควรต้องปรับเป็นดอกเบี้ยปกติให้ลูกค้ารายนั้น ส่วนการแก้เครดิตบูโรที่เสนอไปด้วย ทำไม่ได้เพราะมีกฎระเบียบ

"วงจรธุรกิจเริ่มติดขัดเหมือนเดินหน้า 1 ก้าว ถอยหลัง 1 ก้าว หากปล่อยไปเรื่อยอาจถึงขั้นวิกฤติ การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น การลงทุนใหม่ยากขึ้น สินค้าเก่าโอนไม่ได้ ต้องนำเอาออกมาขายใหม่หลายรอบ เมื่อลงทุนใหม่ไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจไม่เดินหน้า"

โครงการรายย่อยถูกยึด

นายธงชัย ปิยสันติวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทีเนอร์จี จำกัด นักกลยุทธ์และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ น่าเป็นห่วง จากการแข่งขันรุนแรงในรอบ 20 ปี เนื่องจากมีสินค้าเหลือขายในตลาดหลายหมื่นยูนิต ทำให้เห็นการทุ่มลดราคาจากผู้ประกอบการ ประกอบกับปัญหาสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทั้งรายย่อยและโครงการ โดยเฉพาะอสังหาฯ ราคา 1-3 ล้านบาท ถูกยกเลิกจำนวนมาก ทำให้เกิดสต็อกค้างเป็นจำนวนมาก ต้องใช้เวลา ดูดซับหลายปี  คาดปีนี้กำลังซื้อหายไปจากตลาดมากกว่า 50%

โดยผู้ได้รับผลกระทบหนัก คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายย่อย ที่สถาบัน การเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ขณะที่กำลังซื้อ อ่อนแอ เมื่อขายไม่ได้ ก็ไม่สามารถขยาย โครงการใหม่ต่อได้ บางรายมีการลงทุนที่ดินแล้วจึงมีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาสภาพคล่องการเงินในอนาคต

"รายย่อยมีภูมิคุ้มกันบกพร่องไปเรื่อยๆ และมีโอกาสสูงที่จะหายไปจากตลาดมากขึ้น คาดปีนี้รายย่อยอาจจะหายไปอีกนับ 100 บริษัทจาก ข้อมูลที่ได้คุยกับเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงิน ระบุว่ามีโครงการที่ถูกยึดทุกเดือน ส่วนใหญ่ เป็นโครงการของผู้ประกอบอสังหาฯ รายย่อย

"ดึงแอพทุกแบงก์ตรวจเครดิตก่อนกู้

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด หรือ อาร์เค พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายย่อย ระบุว่า สถาบันการเงินเข้มงวดในการ ปล่อยสินเชื่อส่งผลให้ยอดรีเจคสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อบ้านที่มียอด รีเจคเพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง จนกลายเป็นปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาฯ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบในการต่อรองกับสถาบันการเงินทั้งสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการและสินเชื่อรายย่อยสำหรับลูกค้ากู้ซื้อบ้าน ขณะที่รายเล็กไม่มีอำนาจต่อรอง หากโครงการใดมีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล แบงก์จะเข้มงวดลูกค้าที่ มาขอสินเชื่อรายหลังๆ หรือประเมินราคาบ้าน ต่ำลงทำให้ยอดรีเจคสูงขึ้น

"บริษัทได้ปรับตัวตั้งแต่ปีที่ผ่านมาหลังจากเห็นสัญญารีเจครุนแรงขึ้นเรื่อยๆ เพราะในฐานะผู้พัฒนารายกลาง-เล็ก ไม่สามารถเพิ่มเงินดาวน์ 10-15% กับลูกค้าเหมือนรายใหญ่ที่เก็บเงินดาวน์ 15-20% เพราะลูกค้าเป็นกลุ่มบีลบและซี เก็บเงินดาวน์ได้ไม่เกิน 5% เพราะกลุ่มนี้มีรายได้ใช้พอดีแต่ละเดือน"

สำหรับ แนวทางการแก้ปัญหา บริษัทได้ฝึกอบรมพนักงานขายที่ต้องเชี่ยวชาญเรื่องสินเชื่อด้วย สามารถพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ในเบื้องต้น และนำแอพพลิเคชั่นในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ มาใช้ประกอบ เพื่อคัดกรองคุณสมบัติลูกค้า หากผ่านการตรวจสอบเบื้องต้นก็จะรับเงินจองและให้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อ ทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทลดลง

ตั๋วบีอีคงค้างเฉียดหมื่นล้าน

จากการสำรวจข้อมูลการออกขายตั๋วบี/อีเมื่อปี 2559 ของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาฯ ขนาดกลางและเล็ก พบว่าบริษัท จดทะเบียน 14 แห่ง มีมูลค่าออกตั๋วบี/อีที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระคืนรวม 9,600 ล้านบาท

บริษัททั้งหมดนี้ยังมีกระแสเงินสด เป็นบวก พิจารณาจากกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อม และค่าตัดจำหน่าย ที่ยังเป็นบวก มี 1 บริษัทที่มีผลขาดทุนสุทธิ คือ ณุศาศิริ งวด 9 เดือน ปี 2559 ขาดทุน 104.69 ล้านบาท มีตั๋วบี/อีที่ต้องชำระ  710 ล้านบาท

กระทบความเชื่อมั่นบางส่วน

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการ อาวุโส ฝ่ายวิจัย บล.เอเซียพลัส กล่าวว่า กรณีผิดนัดชำระหนี้ที่เกิดขึ้นต้องยอมรับว่า กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนบางส่วน แต่การระดมทุนในอนาคตของแต่ละบริษัทต้อง พิจารณาเป็นรายๆ ใน3 ด้าน คือ โครงสร้างการเงิน แข็งแกร่งแค่ไหน ความสามารถสร้างกระแสเงินสด และพิจารณาอายุของตั๋วเงินหรือหุ้นกู้ ที่ออกขาย เทียบกับโครงการที่กำลังพัฒนาว่า จะมีกระแสเงินสดเข้ามาพอดีกันหรือไม่

"หากบริษัทพิสูจน์ให้เห็นได้ว่าจะมีกระแส เงินสดเข้ามาทันกับอายุของสัญญาระดมทุน ก็ไม่น่าจะมีปัญหา บริษัทต่างๆ มีทางเลือกในการ ระดมทุนนอกจากตั๋วเงินระยะสั้น ยังมีหุ้นกู้ ซึ่งออกขายมาก รวมถึงการกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ