ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

2 บิ๊กอสังหาฯ ชี้เทรนด์เมืองคอนโด โตตามรถไฟฟ้า

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าขยายตัวอย่างรวดเร็ว ยิ่งภาครัฐกำลังขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ก็จะยิ่งทำให้เทรนด์ที่อยู่อาศัยชัดเจนมากขึ้นว่าเป็นที่อยู่อาศัยตามระบบรางมากกว่าระบบถนน

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจ คอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ค่อนข้างกระจายออกไปเรื่อยๆ ตามรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งจะมีผลให้พื้นที่ในแต่ละบริเวณตามแนวรถไฟฟ้าปรับเปลี่ยนไป

โซนที่เปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดในระยะเวลาอันใกล้นี้ เช่น โซนสาทร-ตากสิน หรือสาทร-ท่าพระ ตรงถนนกัลปพฤกษ์ บริเวณนี้หาโครงการแนวราบไม่มีแล้ว ต้องขึ้นเป็นแนวสูง ถ้าจะเป็นบ้านแนวราบในราคาใกล้เคียงกับแนวสูงย่านนี้ อาจจะต้องขยับไปถนนเทอดไท และต้องเข้าซอยไปค่อนข้างลึก

อีกโซนที่น่าสนใจ ก็คือแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่งสมุทรปราการ ที่กลายเป็นคอนโดมิเนียมไปเกือบหมดแล้ว แม้กระทั่งเข้าซอยแบริ่งก็เป็นคอนโดมิเนียมเช่นกัน เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นมาก เดิมมีบ้านเดี่ยว สุขุมวิท 113 ประมาณ  4-5 ปีที่แล้ว ราคาขายราวๆ 4-5 ล้านบาท แต่ตอนนี้ไม่ได้แล้ว ต้นทุนที่ดินที่ขึ้นมาถ้าทำเป็นบ้านก็ต้อง 10 ล้านบาท ซึ่งก็อาจจะไม่เหมาะกับกำลังซื้อย่านนี้ ถ้าจะเป็นบ้านหรู อาจจะขยับไปแถวๆ ลาซาล

จะเห็นว่าต้นทุนที่ดินเป็นตัวกำหนดเบื้องต้นว่าจะทำอะไร แต่ความต้องการและกำลังซื้อย่านนี้ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการตัดสินใจเลือกว่าจะพัฒนาโครงการประเภทไหน ซึ่งอดีตจะเป็นตัวชี้วัดอนาคตได้ดี

"รูปแบบตัวสินค้าจะปรับเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ตามค่าที่ดิน จากโซนเดิมเคยเป็นแนวราบ พอรถไฟฟ้ามา ถ้าจะราคาเดิมก็ต้องกลายเป็นแนวสูง แนวราบราคาไม่แพงก็จะถอยออกไปอีก หรือเข้าซอยไป ถ้าเป็นแนวราบในทำเลเดิมอดีตอาจจะราคา 3-4 ล้านบาท ก็กลายเป็น 10 ล้านบาท"

3 โจทย์ท้าทายในอนาคต

โจทย์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยนับจากนี้ มีความท้าทายขึ้นด้วยหลายปัจจัย โดยสิ่งที่จะท้าทาย อันดับแรก คือ จะพัฒนาระดับราคาให้สอดคล้องกับเงินในกระเป๋าคนซื้อได้อย่างไร ภายใต้ราคาที่ดินที่แพงขึ้น แต่กำลังซื้อไม่ได้ขึ้นเร็วตามกันทัน นั่นหมายความว่า ต่อไปทำเลจะแยกเซ็กเมนต์คนซื้ออย่างชัดเจน

ทำเลส่วนต่อขยาย การออกแบบพื้นที่ใช้สอยจะกลับมาที่ 28-30 ตารางเมตร (ตร.ม.) แม้ราคาที่ดินสูงขึ้น แต่คงยากที่จะทำห้องชุดไซส์เล็กลงไปอีก เทรนด์ห้องชุด 21 ตร.ม. จะน้อยลง เพราะการยอมรับลดลง จากการที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น ยอมไปอยู่ไกลขึ้น เดินทางสะดวกเหมือนกัน แต่ได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มด้วย

ส่วนทำเลในเมือง แม้ราคาต่อตารางเมตรจะสูง เช่น ของราคา 2 แสนบาท/ตร.ม. จะทำห้องเล็กก็ไม่ได้ อย่างน้อยต้องเป็น 35-45 ตร.ม. ราคาก็แตะ 7 ล้านบาท  แต่ห้องชุดสตูดิโอ 21 ตร.ม. คงไม่ได้สูญพันธุ์ ต้องขึ้นอยู่กับทำเล เช่น ถ้าใกล้มหาวิทยาลัย เน้นห้องเล็ก ราคาไม่สูง เชื่อว่ายังไปได้ แต่ถ้าเป็นตลาดคนทำงาน ไซส์จิ๋วจะยากขึ้น

ความท้าทายอันที่สอง คือคุณภาพงานก่อสร้าง เป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาและเพิ่มคุณภาพงานก่อสร้างด้วยการใช้เทคโนโลยีต่างๆ เข้ามาช่วยมากขึ้น เพราะที่ดินแพงขึ้น ทำอย่างไรให้มีพื้นที่ขายมากขึ้น เช่น เทรนด์ที่จอดรถอัตโนมัติจะมา เทรนด์ห้องน้ำสำเร็จรูปจะมา หรือเทรนด์ก่อสร้างที่จะทำให้การใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น

ความท้าทายอันที่สาม คือ การบริหารคุณภาพของผู้รับเหมา ถ้าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาไปข้างหน้า ผู้รับเหมาก็ต้องพัฒนาคุณภาพด้วยเช่นกัน เพราะผู้ประกอบการไม่ใช่ผู้สร้างโครงการเอง ถ้าผู้ประกอบการคิดดีไซน์ล้ำ แต่ผู้รับเหมาตามไม่ทัน ก็ไม่มีประโยชน์ ช่วงนี้เป็นจังหวะที่ต้องปรับไปด้วยกัน ผู้ประกอบการพัฒนาตัวเอง รับเหมาก็ต้องพัฒนาตัวเอง รับกับสิ่งที่คิดใหม่ๆ

ขณะที่ ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า ในอนาคตจะเยอะขึ้นและกระจายตัวมากขึ้น ปัจจุบันอาจจะยังคงกระจุกตัวกันอยู่ในเมือง เพราะว่าเครือข่ายรถไฟฟ้าต้องยอมรับว่ายังคงอยู่ในเมือง และขยับออกไปจากกลางเมืองไม่มาก แต่อนาคตจะกระจายมากขึ้น

แนวโน้มคงต้องมีชุมชนขนาดใหญ่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นกว่าปัจจุบัน แต่คงต้องอาศัยเวลาให้เครือข่ายรถไฟฟ้าที่ออกไปนอกเมือง เช่น สายสีชมพู สายสีเหลือง เสร็จ เพราะเป็นเครือข่ายที่ประชาชนสามารถเดินทางเข้าออกในเมืองได้จริง ตรงนั้นก็คิดว่าชุมชนขนาดใหญ่จะเกิดขึ้น ตามแนวรถไฟฟ้านอกเมืองได้

ในเชิงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าก็ยังคงเน้นความสะดวกเป็นหลัก ขนาดห้องต้องเหมาะสมกับการใช้งานที่เน้นการใช้ประโยชน์ในช่วงกลางคืน เพราะกลางวันใช้เวลาอยู่ที่ทำงานเป็นหลัก ส่วนระดับราคาที่อยู่บนแนวรถไฟฟ้า แน่นอนว่าสูงกว่าที่อยู่อาศัยที่ไกลจากรถไฟฟ้าและการปรับขึ้นของราคาก็จะสูงกว่าเช่นกัน

จากข้อมูลคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนเชั่นแนล (ประเทศไทย) พบว่าที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าปรับขึ้น 15-20% ต่อปี ส่วนที่อยู่อาศัยที่ไกลออกไปเพิ่มขึ้นไม่ถึง 10% ต่อปี โดยในระยะเวลา 2-3 ปี ราคาที่อยู่บนแนวรถไฟฟ้าก็ยังเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าเหมือนเดิม แต่อาจจะเบาตัวลงไป เพราะเครือข่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเริ่มเข้ามามีอิทธิพล และเริ่มมีผู้ประกอบการใหม่ๆ และใหญ่ๆ เกิดขึ้น แต่ทำเลแนวรถไฟฟ้าและในเมืองก็ยังราคาดีอยู่

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์