กัญสุชญา สุวรรณคร

หากย้อนไปในอดีต การพัฒนา โครงการที่ดินแปลงใหญ่  ไม่ใช่เรื่องแปลกของวงการอสังหาริมทรัพย์ แต่มาในยุคหลัง ที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว  ผู้ประกอบการ ปรับเปลี่ยนเลือกที่จะพัฒนาโครงการ บนที่ดินแปลงเล็ก ขนาดไม่เกิน 100  ไร่ พัฒนาโครงการให้จบไม่เกิน 2-3 ปี ทั้งนี้เพื่อความคล่องตัว และปิดการขายได้เร็ว

ปัจจุบัน ผู้ประกอบการเริ่มกลับไปสู่การมองหาที่ดินแปลงใหญ่  ผลจากราคาที่ดิน ปรับเพิ่มขึ้นทุกปีเฉลี่ย 5-10% เพราะการซื้อ ที่ดินแปลงใหญ่  ทำให้ต้นทุนเฉลี่ยไม่สูงมาก และยังลดค่าใช้จ่ายการพัฒนาโครงการอีกด้วย

แต่สิ่งที่แตกต่าง โมเดลการพัฒนาปัจจุบันไม่พัฒนาเพียงโปรดักท์เดียว  แต่จะ พัฒนาสินค้าหลากหลายในที่ดินเดียวกัน แต่ละโปรดักท์แยกอิสระต่อกัน  การพัฒนาโครงการคล้ายกับ "เมือง" เป็นชุมชน  หรือเมืองของแบรนด์ๆ นั้น ซึ่งภาพรวมได้ ที่ดินราคาถูกลง และสามารถปรับการพัฒนาได้ตามสถานการณ์  ต่างจากโมเดลในอดีต การพัฒนาบนที่ดินแปลงใหญ่ พัฒนาเพียงโปรดักท์เดียว ใช้เวลาเป็น  10 ปี

ปิยะ  ประยงค์ กรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า แผนการลงทุนพัฒนา โครงการของบริษัท จะเน้นการซื้อที่ดิน แปลงใหญ่ขนาด 100 ไร่ขึ้นไป  เพื่อพัฒนาโครงการแบบผสมผสานมีบ้านหลากหลาย รูปแบบภายในโครงการเดียว  รูปแบบ เช่นเดียวกับโครงการ "พฤกษา อเวนิว" พัฒนาการ 38 เนื้อที่ทั้งโครงการ 231 ไร่ ภายในพฤกษา อเวนิว  พัฒนาเป็นโครงการบ้านแนวราบถึง 13 โครงการ  หลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่ระดับกลาง-บนภายในโครงการเดียว

การพัฒนาในรูปแบบพฤกษา อเวนิว ทำให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ  โดยเฉพาะงานก่อสร้าง แรงงาน วัสดุอุปกรณ์ การขนย้าย ไม่ต้องย้ายคนงานบ่อยๆ การใช้เครื่องจักรที่ต่อเนื่องกัน  จะลดจำนวนพนักงานดูแลโครงการ  ซึ่งทำให้ลดต้นทุนในหลายด้าน

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการใน รูปแบบพฤกษา อเวนิว  โครงการจะต้องอยู่ใน ทำเลที่มีศักยภาพความความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านนั้นจำนวนมากเพียงพอ  โดยปีนี้ เตรียมเปิดโครงการใหม่" พฤกษา อเวนิว"  ย่านสุขาภิบาล 2 เนื้อที่ 300 ไร่  ภายในโครงการ จะมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ตั้งแต่ระดับราคา 2-10  ล้านบาท

แสนผิน สุขี  กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด  (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า ปีที่ผ่านมาได้ พัฒนาโครงการในย่านอ่อนนุช-พัฒนาการ โดยใช้ชื่อว่า "อาณาจักร  โกลเด้น เลค โคโม" ที่มีแนวคิดจากความสวยงามของบ้าน ที่อยู่อาศัยริมทะเลสาบโคโมในประเทศอิตาลี นำมาพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบต่างๆ 5 โครงการ  ซึ่งนับว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี

ดังนั้นปีนี้จึงนำแนวคิดดังกล่าวมา พัฒนาโครงการ 3 ทำเลใหม่ คือย่านแจ้งวัฒนะ, ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ และสาทรกัลปพฤกษ์  โครงการมีความหลากหลาย ทั้งทาวน์โฮม 2-3 ชั้น  บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ในระดับราคาต่างกัน  ทำให้สามารถตอบสนอง ความต้องการของผู้บริโภคได้ทุกกลุ่ม อยู่ใน ทำเลที่มีศักยภาพ  ซึ่งต้องคำนึงถึงปัจจัยสำคัญ อาทิเป็นย่านที่มีกำลังซื้อสูง เป็นแหล่งชุมชน เดินทางสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก โดยทั้ง 3 ทำเลจะมีคอนเซปต์โครงการ เฉพาะตัว  และมีจุดเด่นทั้งทำเล, ราคาคุ้มค่า, ฟังก์ชั่นและสิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายกับ โกลเด้น เลคโคโม เช่นเดียวกับ วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาตประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้บริษัทได้นำที่ดินแปลงใหญ่ 2 แปลงคือบริเวณแจ้งวัฒนะ เนื้อที่ 1,000 ไร่ และกรุงเทพกรีฑา เนื้อที่กว่า 900 ไร่ บางส่วนมาพัฒนาโครงการหลากหลาย รูปแบบในทุกระดับราคา ตั้งแต่ระดับบน ใช้แบรนด์ มาสเตอร์พีค และระดับกลาง แบรนด์ เพอร์เฟค เพลส  อยู่ภายในโครงการเดียวกันเพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อได้ ในทุกระดับราคา   พร้อมทั้งได้ตัดที่ดินบริเวณแจ้งวัฒนะ ขายให้กับผู้ประกอบการรายอื่น ได้แก่ แสนสิริ, เอสซี แอสเซท, พฤกษา  เรียลเอสเตท การพัฒนาแต่ละบริษัทจะแยกกันพัฒนา เป็นแบรนด์ของแต่ละบริษัท มีทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์  ราคาระดับกลาง-บน

"การพัฒนาโครงการหลากหลาย รูปแบบภายในโครงการเดียวกัน ทำให้ ย่อยที่ดินได้เร็วขึ้นและลดต้นทุนการตลาด โปรโมทโครงการครั้งเดียวได้ลูกค้าเข้ามาทุกกลุ่ม"

นอกจากนี้ต้นทุนบริหารต่ำลง  เพราะสามารถใช้ทีมการก่อสร้างทีมเดียว  พัฒนาได้หลายโครงการเพราะอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ปกติจะใช้ทีมก่อสร้าง 1  ทีมพัฒนา โครงการเดียว  และที่ดินแปลงใหญ่สามารถพัฒนาสาธารณูปโภคได้ครบ  ที่สามารถนำมาใช้เป็นจุดขายได้อีกด้วย

เกษรา  ธัญาลักษณ์ภาคย์  รองประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ปีนี้จะเน้นซื้อ ที่ดินแปลงใหญ่มากขึ้น  เพราะปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น  ซึ่งการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ขึ้นสามารถพัฒนาโครงการได้หลายแบบ  และหลายราคาได้ เช่น โมเดลโครงการ ปาร์คแกรนด์ รามอินทรา ขายราคา 7 ล้านบาท  และแบ่งที่ดินพัฒนา อีกโครงการ พาร์ควิว ขายราคา 5 ล้านบาท

"มองว่า การซื้อที่ดินแปลงใหญ่ สามารถต่อรองราคาซื้อได้ ไม่เพียงได้ ราคาต่ำลง  ยังทำให้ต้นทุนการบริหารโครงการต่ำลงด้วย"

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ