"ศุภจี สุธรรมพันธุ์" สร้างตำนานใหม่ "ดุสิตธานี" เปิดเบื้องลึกลงทุนโปรเจ็กต์ใหญ่หัวถนนสีลม-พระราม 4 เผยคว้าสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มอีก 4 ไร่ รวมพื้นที่ในมือ 23 ไร่ เตรียมตอกเสาเข็มปีนี้ ผนึกพันธมิตร CPN ผุดมิกซ์ยูส "โรงแรม-คอนโดฯ-ออฟฟิศบิลดิ้ง-ศูนย์การค้าใต้ดิน" สร้างแลนด์มาร์กใหม่ของกรุงเทพฯ พร้อมแผนลงทุน 13 ธุรกิจใหม่ "เวลเนส ลิฟวิ่ง" รับผู้สูงวัยจากทั่วโลก

ลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดของกลุ่มดุสิตฯ

นางศุภจี สุธรรมพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหาร กลุ่มบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์พิเศษ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากที่คณะกรรมการบริษัทได้เห็นชอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ประกอบด้วย โรงแรม, ศูนย์การค้า, เรสซิเดนซ์ และอาคารสำนักงาน ภายใต้ความร่วมมือกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น มูลค่ารวม 3.67 หมื่นล้านบาท เชื่อว่าจะเพิ่มความคึกคักให้โซนถนนสีลมและพระราม 4 เหมือนโครงการต่าง ๆ ที่เข้าไปสร้างความคึกคักให้กับย่านทองหล่อ ราชประสงค์ และปทุมวัน

ขณะเดียวกันก็ถือเป็นก้าวใหม่ของ ดุสิตธานี ที่ไม่จำกัดตัวเองอยู่เฉพาะในธุรกิจโรงแรมเหมือนเดิม โดยบริษัทได้ต่อสัญญากับสำนักงานทรัพย์สินส่วน พระมหากษัตริย์ เช่าที่ดินบริเวณหัวมุมถนนสีลมและพระราม 4 ต่อไปอีก 30 ปี+30 ปี ขนาดพื้นที่รวมกว่า 23 ไร่ 2 งานเศษ ถือเป็นพื้นที่ใหญ่พอสมควรสำหรับ ใจกลางเมือง และมีหน้ากว้างบนถนนพระราม 4 ประมาณ 400 เมตร โดยเป็นที่ดินแปลงเดิมของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ประมาณ 19 ไร่ ซึ่งบริษัทได้เจรจาเช่าที่ดินด้านข้างเพิ่มจากทรัพย์สินฯอีกกว่า 4 ไร่ ตั้งแต่ตึกโอลิมเปีย ตึกไทยประกันชีวิตเก่า ตึกแถวอีก 9 ห้อง จนมาถึง โรงเรียนสอนทำอาหาร เลอ กอร์ดอง เบลอ

"จริง ๆ แล้วสัญญาเช่าที่ของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ จะหมดในเดือนมีนาคม 2561 และมีสิทธิจะอยู่ต่ออีก 15 ปี จึงได้เข้าไปเจรจาหารือกับสำนักงานทรัพย์สินฯ เพื่อทำสัญญาเช่าใหม่ เนื่องจากต้องการพัฒนาที่ดินนี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งกับ ทางสำนักงานทรัพย์สินฯ กลุ่มดุสิตธานี รวมทั้งชุมชน กระทั่งได้ข้อสรุปว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ไม่ใช่เฉพาะโรงแรม 5 ดาวอย่างเดียว เพื่อที่จะสามารถให้ผลตอบแทนเรื่องค่าเช่าได้อย่างเต็มเม็ด เต็มหน่วย ในระยะเวลาคืนทุนที่เหมาะสม เนื่องจากโครงการนี้เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดตั้งแต่กลุ่มดุสิตธานีเคยทำมา จึงได้สัญญาเช่ารวม 60 ปี ไม่รวมระยะเวลาก่อสร้างอีก 7 ปี รวมเป็น 67 ปี"

บทใหม่ตำนานโรงแรมไทย

นางศุภจีกล่าวว่า โรงแรมดุสิตธานี เปิดให้บริการมานานกว่า 48 ปี ในอดีตโรงแรมนี้ถือเป็นสัญลักษณ์ของกรุงเทพฯ เมื่อเวลาผ่านไปเกิดการเปลี่ยนแปลง หลายอย่าง ทำให้ดุสิตธานีก็ต้องตัดสินใจว่าจะปรับเปลี่ยนอย่างไร ที่เห็นชัดคือเรื่องสิ่งแวดล้อมและการประหยัดพลังงาน แต่เนื่องจากโรงแรมถูกสร้างขึ้นมาก่อนแนวคิดเหล่านี้ ประกอบกับโครงสร้างโรงแรมเก่าไปตามสภาพ ขนาดห้องพักและเพดานไม่ได้ตามคุณลักษณะในปัจจุบัน รวมถึงโครงสร้างใต้ดิน จากที่บริเวณรอบ ๆ โรงแรมมีการก่อสร้างมากมาย โดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน รวมทั้งสภาพการแข่งขันทางธุรกิจ จึงตัดสินใจรื้อและสร้างขึ้นใหม่เพื่อให้รองรับกับสภาพพื้นดินที่เปลี่ยนแปลงไป แม้หลายคนอยากเก็บตึกนี้ไว้เป็นตำนาน

ทั้งนี้ บริษัทจะมีการประชุมผู้ถือหุ้นวันที่ 27 เมษายนนี้ หากผู้ถือหุ้นเห็นชอบโครงการ บริษัทก็จะเริ่มทุบอาคารเก่าโอลิมเปีย ไทยประกัน และตึกแถวส่วนที่เป็นที่ดินที่ได้ทำสัญญาเช่าเพิ่ม เพื่อเตรียมพื้นที่สำหรับก่อสร้างโรงแรมใหม่ให้เร็วที่สุด โดยโรงแรมใหม่จะมีห้องพักประมาณ 300 ห้องพัก จากโรงแรมดุสิตธานีปัจจุบันที่มีห้องพักอยู่กว่า 500 ห้อง ขณะที่โรงแรมเดิมจะยังให้บริการต่อไปอีก 1 ปีกว่า ๆ ถึงสิ้นเดือนมิถุนายน 2561 แล้วค่อยเริ่มรื้อถอนในเดือนกรกฎาคม ทำให้สุดท้ายในส่วนของโรงแรมจะหยุดบริการไปประมาณ 3 ปี

"ส่วนของตัวโรงแรมจะเริ่มก่อสร้างก่อนศูนย์การค้า เรสซิเดนซ์ และอาคารสำนักงาน พร้อมยืนยันว่าช่วงที่รอโรงแรมใหม่ขึ้น จะไม่มีผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัท เพราะได้จัดโครงสร้างทางการเงินอย่างระมัดระวังและรอบคอบ"

ผนึกซีพีเอ็นปั้นแลนด์มาร์กใหม่

ซีอีโอกรุ๊ปของดุสิตธานี กล่าวถึงการเลือก บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา เป็นพันธมิตรในการทำโครงการมิกซ์ยูสว่า บริษัทใช้เวลาในการเจรจาตลอด 1 ปีที่ผ่านมา กว่าจะลงตัวที่ซีพีเอ็น ซึ่งดุสิตธานีกับซีพีเอ็นมีความตั้งใจเดียวกันว่า ต้องการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีอัตลักษณ์ และสร้างประโยชน์ในหลาย ๆ มิติ เช่น มีพื้นที่สีเขียว ภายใต้แนวคิดนาขั้นบันได ให้สอดรับกับสวนสาธารณะลุมพินีฝั่งตรงข้าม และสร้างความเป็นตำนาน ผลักดันแบรนด์ไทยทั้งของดุสิตฯและซีพีเอ็นให้สามารถแข่งขันได้ในระดับสากล โดยในส่วนของโรงแรมการออกแบบที่หารือกันก็จะคงยอดแหลมของอาคารที่เป็นสัญลักษณ์ของดุสิตธานีไว้

"ส่วนพื้นที่ศูนย์การค้าจะเป็นลักษณะของไลฟ์สไตล์มอลล์ แบบโลว์ไรส์ 2-3 ชั้น และเป็นส่วนที่ลงไปชั้นใต้ดิน 2 ชั้น และชั้นจอดรถใต้ดินอีก 2 ชั้น โดยเรามีความตั้งใจอยากเชื่อมต่อส่วนของศูนย์การค้าใต้ดินเข้ากับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน เป็นสิ่งที่เราได้หารือกัน หากทางบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ผู้ให้บริการ MRT เห็นชอบ ก็อาจจะมีการเชื่อมต่อให้คนเดินทางได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ต่อเนื่องไปถึงสีลมคอมเพล็กซ์ เป็นการ ซินเนอร์ยี่กับพื้นที่ตรงนี้ทั้งหมด เหมือนในต่างประเทศ เช่น อังกฤษ สหรัฐ ญี่ปุ่น และฮ่องกง ที่ศูนย์การค้ามีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า นี่คือความฝันที่เราอยากเห็น"

นางศุภจีกล่าวว่า ที่ตั้งโครงการถือเป็น จุดเด่นที่มีรูปแบบการเดินทางที่มีการ ต่อเชื่อมทั้งบนดิน รถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน และยังมีสวนสาธารณะอยู่ฝั่งตรงข้าม นอกจากนี้ ทางดุสิตธานียังมีความตั้งใจจะสร้างถนนรอบโครงการเพื่อช่วยให้บริเวณดังกล่าวมีระบบจราจรไหลลื่นได้มากขึ้น เพราะโครงการนี้ติดทั้งด้านถนนพระราม 4 ไปออกด้านถนนสีลม รวมทั้งบริษัทยัง ได้ที่ดินเพิ่มที่สามารถตัดออกถนน ศาลาแดงได้

"สมัยก่อนถนนสีลมเจริญรุ่งเรืองมากและเต็มไปด้วยสีสัน แต่ปัจจุบันอาจซบเซาไป เราเลยคิดอยากทำโครงการนี้ให้มีส่วนผสมของศูนย์การค้าดี ๆ เป็นระดับไฮเอนด์ที่จับต้องได้ เน้นไลฟ์สไตล์เป็นสำคัญ เพื่อดึงคนเข้ามาช็อปปิ้ง เพราะแถวนี้มีอาคารสำนักงานจำนวนมาก รวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งจะกลายเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ ของกรุงเทพฯ"

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากที่ตั้งอยู่ในไพรมโลเกชั่น น่าจะเป็นจุดที่ ผู้อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์สนใจเข้าพัก ด้านอาคารสำนักงานก็ตั้งใจพัฒนาให้เป็นระดับเกรด A ที่มีการออกแบบรองรับการเจริญเติบโตในอนาคต โดยเฉพาะเรื่องเทคโนโลยี

แผนการดูแลพนักงาน

นางศุภจีกล่าวว่า สำหรับการดูแลพนักงานของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ซึ่งมีอยู่ 588 คน ได้ประกาศกับพนักงานเมื่อ 1 มีนาคมที่ผ่านมาว่า บริษัทมีความตั้งใจทำให้โรงแรมกลับมายิ่งใหญ่เหมือนในอดีต จึงจำเป็นต้องปิดทำการชั่วคราว ไม่ได้ต้องการให้ใครต้องออกจากงาน ทุกคนจะยังมีงานทำเช่นเดิม เพียงแต่ในช่วงเวลานี้อาจต้องกระจายให้ไปทำในสถานที่ต่าง ๆ เช่น พนักงานห้องอาหารในโรงแรม ย้ายไปปฏิบัติงานในที่ตั้งใหม่ชั่วคราว, พนักงานทีมจัดเลี้ยงอาหาร ก็จะปรับแผนธุรกิจจัดเลี้ยงนอกสถานที่มากขึ้น โดยใช้ครัวสนับสนุนที่วิทยาลัยดุสิตธานี โรงแรมดุสิตปริ๊นเซส ส่วนทีมที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและดูแลห้องพัก ก็ต้องกระจายไปอยู่ทีมพรีโอเพนนิ่ง ของโรงแรมใหม่ที่ดุสิตฯเข้าไปรับจ้างบริหารทั้งในและต่างประเทศ ระหว่างรอ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ง ซึ่งแน่นอนว่าทีมงานก็ต้องมีการปรับตัวเพื่อรับกับการปรับเปลี่ยนของบริษัท

"เราได้ประกาศ New Chapter หรือโฉมใหม่ของดุสิตธานี ให้พนักงานรับทราบ ทั้งวิสัยทัศน์ พันธกิจ และค่านิยมใหม่ขององค์กร ในการขับเคลื่อนดุสิตธานีไปข้างหน้า ไม่ใช่เฉพาะแค่ในเมืองไทย แต่หมายถึงผลักดันแบรนด์โรงแรมไทยออกไปต่างประเทศด้วย โดยโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ จะเป็นแฟลกชิปใหม่ ดูดี ทันสมัย และยังคงเอกลักษณ์ความเป็นไทยในแบบฉบับของดุสิตฯ เพื่อดึงดูดนักลงทุน สู่เป้าหมาย ขยายรับจ้างบริหารโรงแรม 5 ดาวใน ต่างประเทศของบริษัท"

ขยายฐานธุรกิจใหม่

นางศุภจีอธิบายว่า โครงการมิกซ์ยูส ที่เกิดขึ้นก็จะเป็นต้นแบบในการขยายธุรกิจของดุสิตธานีในอนาคต และทิศทางการเดินไปข้างหน้าของกลุ่มดุสิตฯนับจากนี้ ไม่จำเป็นต้องทำโรงแรมอย่างเดียว แต่มีอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นด้วย เช่น ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินบนเกาะสมุยกว่า 80 ไร่, ที่ดินที่หัวหิน ติดกับโรงแรมดุสิตฯ ที่มีเกือบ 20 ไร่ และที่ดินที่โคราช บริษัทก็จะเน้นการร่วมมือกับพาร์ตเนอร์เพื่อทำโครงการแบบมิกซ์ยูส โดยบริษัทไม่ต้องลงทุนเยอะเพราะมีที่ดินเป็นทุนอยู่แล้ว

"การร่วมมือกับพันธมิตรจะช่วยให้เราก้าวกระโดดได้เร็วขึ้น อีกโครงการหนึ่งที่ตั้งใจจะทำเช่นกัน คือ เวลเนส ลิฟวิ่ง (Wellness Living) ที่มองตลาดเป้าหมาย กลุ่มผู้สูงอายุ มาพำนักระยะยาว (ลองสเตย์) เพราะส่วนมากโครงการในประเทศที่เกิดขึ้นจะเป็นลักษณะขายที่พัก แต่เรามองว่าโอกาสโดยใช้เรื่องบริการเป็นตัวชู ซึ่ง ดุสิตฯมีความถนัดด้านนี้อยู่แล้ว ซึ่งอาจจะร่วมมือกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น หรือยุโรป ที่น่าจะมีศักยภาพดึงลูกค้าผู้สูงอายุจากประเทศเหล่านั้นเข้ามาพักกับเรา" นางศุภจีกล่าว และว่า

สิ่งที่กลุ่มดุสิตฯจะทำคือการหาธุรกิจใหม่ ๆ มาเสริมทัพ และยึดติดรายได้จาก โรงแรมน้อยลง เพราะตอนนี้บริษัทมีรายได้จากโรงแรมสูงมาก พอมีเหตุการณ์อะไรที่เกี่ยวข้องกับสายโรงแรมโดยที่ไม่มีตัวอื่นมาพยุงก็จะทำให้ได้รับผลกระทบง่าย บริษัทจึงต้องมองหาธุรกิจใหม่มาช่วยสร้างสมดุลรายได้บริษัทมากขึ้น

ลุยร่วมทุนโรงแรมที่ญี่ปุ่น

นอกจากนี้ บริษัทยังมีนโยบายที่จะบาลานซ์พอร์ตรายได้ที่มาจากในประเทศและต่างประเทศให้อยู่ในสัดส่วนเท่า ๆ กัน จากปัจจุบันรายได้ของบริษัทมาจากในประเทศประมาณ 70% และต่างประเทศ 30% ซึ่งเวลาเกิดเหตุการณ์ที่เกี่ยวข้องกับภาคโรงแรม ส่งผลกระทบต่อเราพอสมควรในการบริหารพอร์ต

นางศุภจีกล่าวว่า ปัจจุบันเปิดให้บริการรวม 29 แห่ง แบ่งเป็นลงทุนเอง 10 แห่ง และรับจ้างบริหาร 19 แห่ง และที่ผ่านมาได้มีการเซ็นสัญญารับบริหารโรงแรมเพิ่มอีก 46 แห่ง ครอบคลุม 21 ประเทศทั่วโลก หลังจากนี้ก็จะทยอยเปิดให้บริการ

"วันที่ 28 มีนาคมนี้ เตรียมบินไปเซ็นสัญญาร่วมลงทุนกับพันธมิตรที่ประเทศญี่ปุ่น โดยกลุ่มดุสิตฯถือหุ้น 49% ส่วนบริษัท คัลเลอร์ อินเตอร์เนชันแนล ถือหุ้น 51% เพื่อลงทุนทำโรงแรมที่เกียวโต ถือเป็นโรงแรมที่เราคาดหวังสูงมาก ตั้งใจเปิดให้ทันมหกรรมกีฬาโอลิมปิก 2020"

สำหรับแผนการพัฒนาแบรนด์โรงแรม 3 ดาว ระดับพรีเมี่ยมของเครือดุสิตฯ ขณะนี้ ยังอยู่ระหว่างการดำเนินการ ซึ่งขณะนี้ มีโลเกชั่นแล้ว โดยจะเปิดแห่งแรกในกรุงเทพฯ น่าจะสามารถเปิดตัวแบรนด์และรายละเอียดได้ในปีนี้ นอกจากนี้ เครือ ดุสิตฯเพิ่งประกาศลงทุนใน favstay (เฟฟสเตย์) บริษัทสตาร์ตอัพไทยที่เกี่ยวกับ ที่พัก ในสัดส่วน 9% โดยปัจจุบันเฟฟสเตย์มีจำนวนห้องพักในลิสตกว่า 1 หมื่นห้อง หวังเข้าไปเรียนรู้การทำธุรกิจแบบแบ่งปัน (แชริ่งอีโคโนมี) เหมือนของ Airbnb (แอร์บีแอนด์บี) โดยจะเน้นว่าต้องทำอย่าง ถูกต้องตามกฎหมาย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ