ชูกลยุทธ์ทำเลใกล้เมืองแข่งบ้านใหม่-คอนโดฯ

บ้านมือสองฮึดสู้ บ้านมือหนึ่ง หลังแบงก์ชาติออกมาตรการเข้มคุมวางเงินดาวน์ 20% อีอาร์เอ รับซ้ำเติมตลาด มีอัตราโตต่อเนื่อง

มาตรการคุมเข้มเงินดาวน์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) นอกจาก จะกระทบตลาดบ้านใหม่แล้ว ยังไม่เว้นแม้ตลาดบ้านมือสอง ต่างได้รับผลกระทบตามๆ กันไป

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอแฟรนไชส์ ประเทศไทย จำกัด หรือ ERA ผู้ให้บริการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า 20-30 ปีก่อน บ้านมือสองได้เปรียบด้านทำเล ราคา และซัพพลาย มีไม่มาก หลายทำเลไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นส่งผลให้บ้านมือสองยุคนั้นได้เปรียบทำให้ บริษัทตัดสินใจเข้ามาในตลาด  แต่ระยะหลังนับตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา เกิดโครงการบ้านกลางเมืองเกิดขึ้น

จุดต่างจากบ้านมือสองกลางเมืองคือไม่ต้องจ่ายเงินก้อนผ่อนดาวน์น้อย แบงก์ปล่อยกู้ 100% ไม่รวม วงเงินกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์อีก 10-20%  ขณะที่บ้านมือสอง ต้องวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่สูงถึง20-30% ทำให้เกิดความเสียเปรียบบ้านใหม่ทั้งแนวราบและคอนโด มิเนียม เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านหลังที่ 2 มองว่าจะทำให้ ตลาดบ้านมือ 2 กระทบมากขึ้นทางออกแบงก์ชาติควรตัดบ้านมือสองออกไปเพราะส่วนใหญ่การเก็งกำไรจะเป็นบ้านใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมทางออกเมื่อเป็นเช่นนี้ธุรกิจบ้านมือสองต้องเน้นเรื่องการบริการสู้กับบ้านใหม่

เนื่องจากได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน เพราะหากมีการกู้ 2 สัญญาขึ้นไป หรือซื้อบ้านมากกว่า 1 หลัง ก็อยู่ในข่ายวางดาวน์ไม่ต่างกับบ้านหลังที่สอง แต่สภาพบ้านและทำเลสามารถค้นหาใกล้เมืองและแนวรถไฟฟ้าได้ แถมราคาถูกกว่า เพราะ โครงการใหม่สร้างบนที่ดินแพง และเริ่มหายาก

"แบงก์ชาติออกมาตรการมาคลุมที่อยู่อาศัยมากเกินไป บ้านจัดสรรปลูกทีละหลัง ไม่มีใครเก็งกำไร บริษัทขายบ้านมือสอง 50% เป็นบ้านเดี่ยว 30% เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งไตรมาส 3 ที่ผ่านมาสามารถขายได้ 6-7 พัน หน่วยทั้งบ้านและคอนโดฯ"

นายวรเดชกล่าวต่อว่า ต้องการให้รัฐบาลกระตุ้นตลาดบ้านมืองสองโดยแยกหน่วยงานดูแลให้ชัดเจนโดยไม่รวมกับบ้านใหม่

โดยสรุป ภาพรวมบ้านมือสองขยายต่อเนื่อง เพราะเมื่อโอนบ้านแล้วเกิดการเปลี่ยนมือ เพียง แค่ 1 วันก็กลายสภาพเป็นบ้านมือสองเข้ามาสะสมในตลาด ขณะโครงการใหม่ก็เปิดต่อเนื่อง เป็นเพราะคนไทยไม่นิยมบ้านมือสอง ต่างกับต่างชาติ ที่สำคัญกฎหมายบ้านเราปล่อยให้สร้างอย่างเสรี ใครมีที่ดินก็ขึ้นคอนโด มิเนียมได้

หากรัฐเข้ามาควบคุมเชื่อว่าจะเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาฯโดยรวม "คนซื้อบ้านใหม่ และกลายเป็นบ้านมือสองภายใน 5 ปี เฉลี่ย 15% หรือ 100 หลังจะเป็นบ้านมือสองเสีย 15 หลัง"

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์สะท้อนว่านอกจากปัจจัยเสี่ยงเรื่องมาตรการแบงก์ชาติสำหรับโครงการบ้านใหม่แล้ว ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น ก็เป็นประเด็นที่ควรจะต้องศึกษา หลังจากพบตัวเลขในการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้งประเทศในช่วงครึ่งปีแรกนั้น มีสัดส่วนบ้านมือสองสูงถึง 50% ขณะที่ห้องชุดมือสองในกรุงเทพฯ ขยับสัดส่วนขึ้นมาอยู่ที่ 20-30% แม้ตัวเลขจะขยับลดลงบางจังหวะตามช่วงที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่ก็ถือเป็นสต๊อกรวมที่จะมาแข่งขัน แชร์ส่วนแบ่งในตลาดกับโครงการเปิดใหม่จากสถิติแต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ 3.2-3.7 แสนหน่วย มูลค่าสูงถึง 6.5-7.5 ล้านบาท

"คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนี้ จะขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะในทำเลต่างๆ ของกรุงเทพ มหานคร และปริมณฑลซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่

ปัจจุบันบ้านมือสองประเภทแนวราบมีสูงกว่าบ้านมือสองประเภทแนวสูงเนื่องจากมีซัพพลายสร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน"

สำหรับจุดขายของตลาดบ้านมือสองสามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนที่นิยมหาที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคนเจนวาย หรือ เจนแซด นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ