ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 407.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558 – 2562) ที่มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1 – 2)

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ทำให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่ายังคงมีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแต่เป็นไปในทิศทางที่ยังชะลอตัวลงอยู่ ซึ่งมีสาเหตุมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าทั้งในและนอกประเทศในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับ ภาวะหนี้ครัวเรือนของไทยที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของ GDP และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมใน Land Bank ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินโซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้นร้อยละ 89.4
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา ร้อยละ 13.9
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา ร้อยละ 12.4
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 10.1
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 4.6 (ดูตารางที่ 2)

จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูง เนื่องจากการขยายตัวของเมือง ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาขยายทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง รวมถึงแผนการก่อสร้างโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมืองเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก สามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้

ส่วนทำเลใจกลางเมืองมีการปรับราคาขึ้นแต่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สูง เนื่องจากที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัด เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาที่ดินในเมืองต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และพื้นที่ปริมณฑล

“จากความเคลื่อนไหวของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ พบว่าที่ดินโซนกรุงเทพชั้นในมีราคาเพิ่มสูงขึ้น อาจสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการบางกลุ่มมีความสนใจพัฒนาที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพชั้นในมากขึ้น และเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงมากกว่าแนวราบเนื่องจากในบริเวณโซนกรุงเทพชั้นในจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูงจึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาคารชุด ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าโซนดังกล่าวเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่เป็นจำนวนมาก ซึ่งเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 10.8”...