สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 4 และภาพรวม ปี 2566
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แถลงตัวเลขสำคัญที่เป็นเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยของไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า ด้านอุปสงค์ ในไตรมาส 4 ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 96,163 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 110,210 หน่วย โดยแนวราบลดลงร้อยละ -13.5 และ อาคารชุดลดลงร้อยละ -11.0 ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 279,875 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 309,830 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงร้อยละ -8.0 และอาคารชุดลดลงร้อยละ -13.5

การลดลงของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ได้ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงเช่นกัน โดยพบว่าไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 177,473 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 208,339 ล้านบาท

ขณะที่ด้านอุปทานในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศมีจำนวน 23,413 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 21,759 หน่วย แต่ ประมาณการว่า พื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศในไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 9,483,777 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -5.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 ที่มีจำนวน 10,040,818 ตร.ม. โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบลดลงร้อยละ -4.5 และอาคารชุดลดลงร้อยละ -15.4 แต่อุปทานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ไตรมาส 4 ปี 2566 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 31,774 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 27,751 หน่วย ซึ่งเป็นไตรมาสแรกที่มีการขยายตัวครั้งแรก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่าในปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 90.9 ของ GDP ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์โดยทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง โดยพบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย มูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.6 และ -1.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามลำดับ ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

หากพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) ลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่างร้อยละ -1.7 ถึง -9.8 โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือ ไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 2.01 – 3.00 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5.00 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่างร้อยละ 1.9 ถึง 11.9

การชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะอุปสงค์ในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น โดยจะเห็นได้ชัดใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่า บ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 5.7 และ 10.6 ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.7 และ 11.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยมีการเปิดตัวใหม่ลดลง โดย ทาวน์เฮ้าส์ แม้ว่าเปิดตัวใหม่ยังมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.1 และ -26.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดตัวใหม่จำนวน 47,800 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นว่า อาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2566 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 2565 ทั้งนี้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน 96,813 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.4 แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน

การที่ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของการเปิดตัวโครงการใหม่ สอดคล้องกับการขยายตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยบ้านเดี่ยวมีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 35,058 หน่วยขยายตัวร้อยละ 6.5 และบ้านแฝดจำนวน 19,616 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ มีใบอนุญาตจัดสรร จำนวน 34,850 หน่วย ลดลงร้อยละ -5.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนที่ลดลงในทิศทางเดียวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งนี้ในภาพรวมปี 2566 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 93,443 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับปีก่อน

การปรับตัวของใบอนุญาตจัดสรรที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ปรับตัวลดลง แต่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น ได้ส่งผลต่อภาพรวมใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบในปี 2566 ลดลงร้อยละ -4.2 ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด ทั่วประเทศ ที่มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2565 ได้ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2566 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ร้อยละ 13.5 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยภาพรวมของการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศคาดว่าจะมีจำนวนพื้นที่ประมาณ 38,729,736 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -3.0 เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวน 39,915,582 ตร.ม...