ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สรุปภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจาก “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ที่ฉายภาพให้เห็นว่า ปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 21.1 ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีสูงสุดนับจากปี 2562 ที่เริ่มปรับตัวลงแรงจากผลกระทบมาตรการ LTV และ อยู่ในจุดต่ำสุดต่อเนื่องกัน 2 ปี ในปี 2563 และ 2564 ที่ 75.6 และ 75.7 จุด ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ 

แต่ปี 2566 กลับพบปัจจัยลบที่เข้ามากระทำต่อตลาดในหลายด้าน ตั้งแต่ไม่ผ่อนปรน LTV ซึ่งจะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 1% ประกอบกับ ปี 2566 เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 0.75-1.0  และราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง) ทั้งนี้ REIC จึงคาดการณ์ว่าในปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -1.6 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการขยายตัวได้ถึงร้อยละ 8.2 (Best Case)  แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึงร้อยละ -11.5 (Worst Case)
 

• สถานการณ์อุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565

หากพิจารณาเครื่องชี้สภาวะอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละด้าน พบว่าในด้านอุปทาน หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ปี 2565 มีจำนวน 78,005 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 เมื่อเทียบกับปี 2564 ในขณะที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 327,633 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.0 จากปี 2564 ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยแนวราบ 267,939 หน่วย ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 59,694 หน่วย 

ทั้งนี้ หากพิจารณาอุปทานจาก ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2565 เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 100,269 หน่วย เพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 94.6 เมื่อเทียบกับปี 2564 ประกอบด้วย โครงการอาคารชุด 51,635 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 145.3  และโครงการบ้านจัดสรร 48,634 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 59.6 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

จากสภาวะของอุปทานที่อยู่อาศัยข้างต้น ได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า มีการฟื้นตัวอย่างมากในฝั่งอุปทานที่อยู่อาศัย ดังที่จะได้เห็นการขยายตัวค่อนข้างสูงถึงสูงมากในเกือบทุกเครื่องชี้ฯ ยกเว้นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีการปรับตัวลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น 

สำหรับด้านอุปสงค์ พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 392,858 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 จากปี 2564 ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 285,731 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน  107,127 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.2 ในด้านมูลค่าพบว่าในปี 2565 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 1,065,008 ล้านบาท ประกอบด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 776,523 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ12.6  มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 288,485 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า 

นอกจากนี้ยังพบว่าจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 698,072 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.1 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ จำนวน 4,741,133 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 25