ในภาพรวม ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้าและการขยายเส้นทางคมนาคมทางหลวงที่เชื่อมต่อไปยังโซนปริมณฑล ส่งผลให้ประชากรที่กระจุกตัวในเมืองชั้นในสามารถกระจายออกไปสู่บริเวณชานเมืองหรือพื้นที่ใกล้เคียง ใจกลางเมืองได้ รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าในทำเลนั้น ๆ สูงขึ้นตามไปด้วย โดยที่ดินทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3/69 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีดังนี้

   อันดับ 1 ที่ดินในทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง ประเวศ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น39.0% ซึ่งสูงที่สุดในไตรมาสนี้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการมีโครงข่ายคมนาคมที่ครบครันและครอบคลุม เป็นทำเลที่โดดเด่นด้วยระบบขนส่งมวลชนหลากหลายสาย ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายหลัก รถไฟฟ้าสายสีเหลือง Airport Rail Link รวมถึงโครงการอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสาย สีเงิน (LRT บางนา-สุวรรณภูมิ) และยังเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมือง (CBD) และภาคตะวันออกได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ผ่านจุดขึ้น-ลงทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์กรุงเทพ-ชลบุรี และถนนสายสำคัญอย่างกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รวมถึงได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของเมืองจากสุขุมวิทชั้นในออกสู่กรุงเทพฝั่งตะวันออก โดยกำลังยกระดับไปสู่การเป็น "ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่" (New CBD) ด้วยแรงขับเคลื่อนจากโครงการมิกซ์ยูสและ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคอย่าง Bangkok Mall

   อันดับ 2 ที่ดินในทำเลกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% โดยไม่ได้เติบโตจากการมีพื้นที่ใหม่ให้พัฒนา แต่โตจากความของเมืองที่หนาแน่นขึ้นผ่านโครงข่ายรถไฟฟ้า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และความต้องการใช้พื้นที่ในทำเลที่ไม่สามารถหาทดแทนได้อีกแล้ว โดยทำเลนี้กำลังเผชิญ "ปรากฏการณ์ที่ดินหายาก" ซึ่งแทบไม่มีที่ดินเปล่าเหลืออยู่เพื่อการพัฒนาใหม่เกือบทั้งหมด จึงต้องเป็นการซื้อทรัพย์สินเดิมมาทุบเพื่อสร้างใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่พุ่งสูงขึ้น

   อันดับ 3 ที่ดินในทำเลสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่ม ขึ้น 11.4% โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 ทำให้กลายเป็นทำเลทองชานเมือง จากการเดินทางเข้ากรุงเทพฯ ที่รวดเร็วขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการสามารถซื้อที่ดินเปล่าราคาจับต้องได้เพื่อรอการพัฒนาเชิงพาณิชย์หรือเปิดโครงการบ้านจัดสรร เพื่อรองรับคนทำงานที่จะขยายตัวออกมาจากกรุงเทพฯ มากขึ้น

   อันดับ 4 ทีดินในทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยน แปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.9% โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการขยายถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (สาย 346) ซึ่งช่วยเชื่อม โยงการเดินทางจากเมืองปทุมธานีเข้าสู่ใจกลางเมืองและย่านธุรกิจสำคัญ (CBD สาทร-สีลม) ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว รวมถึงพื้นที่ลาดหลุมแก้วโดดเด่นในฐานะย่านอุตสาหกรรมและศูนย์กลางโครงข่ายคมนาคมวงแหวนฝั่งตะวันตก เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับทางหลวงหมายเลข 9 (วงแหวนกาญจนาภิเษก) และทางหลวงหมายเลข 340 (บางบัวทอง-สุพรรณบุรี) จึงเป็นทำเลที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาเป็นคลังสินค้าขนาดใหญ่หรือศูนย์กระจายสินค้า

   อันดับ 5 ที่ดินในทำเลราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.5% โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม (สถานีวุฒากาศ) รวมถึงโครงข่ายทางด่วนและมอเตอร์เวย์ M82 (พระราม 2 บ้านแพ้ว) ที่ช่วยร่นระยะเวลาเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD สาทร-สีลม) ได้อย่างรวดเร็ว

   ส่วนทำเลช่วงแสมดำและพื้นที่โดยรอบ เป็นทำเลของธุรกิจ E-Commerce และการขนส่งสินค้าลงสู่ภาคใต้ ทำให้ที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ถูกซื้อเพื่อทำ Fullment Center และมินิแฟกตอรี่

   โดยสรุป ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง ประเวศเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตโดดเด่นที่สุด และสามารถพลิกฟื้นจากสภาวะหดตัวกลับมาขยายตัวเป็นบวกอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 5 ไตรมาส อย่างไรก็ตาม แม้อัตราการเปลี่ยนแปลงจะยังคงมีทิศทางเพิ่มขึ้นแต่เริ่มส่งสัญญาณการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอง

   สำหรับทำเลกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเติบโตเป็นบวกอย่างสม่ำเสมอในทุกไตรมาส ไม่เคยหดตัวเลยตั้งแต่ปี 2567 แม้จะมีการชะลอตัวและความผันผวนเกิดขึ้นในบางช่วงเวลา สะท้อนว่าทำเลกรุงเทพชั้นในมีฐานราคาที่ดินเปล่าและอุปสงค์ที่แข็งแกร่งและมั่นคงเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว อัตราการเติบโตของราคาจึงสะท้อนภาพการทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิมโดยไม่มีความผันผวนรุนแรงเหมือนทำเลอื่นๆ

   ในส่วนของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในไตรมาส 3/59 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว โดยมีรายละเอียดดังนี้

   อันดับ 1 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีค่าดัชนีเท่ากับ 580.2 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.3% เป็นเส้นทางสายหลักใจกลางเมือง (CBD) และย่านเศรษฐกิจสำคัญที่มีความหนาแน่นสูงสุด ที่ดินตามแนวเส้นทางนี้หายากและมีมูลค่าสูงตลอด ได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน รวมถึงอาคารสำนักงานเกรด A

   อันดับ 2 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินและสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยรถไฟฟ้าทั้งสองสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 738.0 จุด และ 726.5 จุด ตามลำดับ แต่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่เท่ากัน คือ 12.7% โดย MRT สายสีน้ำเงินเป็นเส้นทางวงแหวนรอบเมืองที่เชื่อมต่อย่านสำคัญ เช่น รัชดาภิเษกพระราม 9 สีลม มีอัตราการใช้บริการสูง ทำให้ราคาที่ดินฐานสูงอยู่แล้วและยังคงเติบโตต่อเนื่อง ส่วนสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) แม้จะอยู่ในสถานะโครงการในอนาคต แต่ด้วยทำเลใจกลางเมืองย่านคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่ ส่งผลให้ที่ดินเปล่ามี ศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่

   อันดับ 3 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 558.1 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.6% ความคืบหน้าของการก่อสร้างทำให้ศักยภาพของพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ชัดเจนขึ้น ดึงดูดให้ผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง
 
   อันดับ 4 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า Airport Link มีค่าดัชนีเท่ากับ 522.9 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เป็นเส้นทางเชื่อมต่อสนามบินและย่านมักกะสัน-พญาไท ทำให้ที่ดินย่านนี้เหมาะสมสำหรับที่พักอาศัยของชาวต่างชาติ

   อันดับ 5 ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 659.4 จุด โดยมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น10.8% เป็นเส้นทางส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการมาสักระยะแล้ว ช่วยกระจายตัวของประชากรจากเมืองชั้นในสู่กรุงเทพ ตอนเหนือ (สะพานใหม่-คูคต) ส่งผลให้เกิดการเติบโตของหมู่บ้านจัดสรรและทาวน์โฮม รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์มารองรับกำลังซื้อที่เพิ่มสูงขึ้น

   โดยสรุป ภาพรวมราคาที่ดินเปล่าตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลใจกลางเมืองรวมถึงย่านธุรกิจสำคัญยัง คงเป็นคงเป็นพื้นที่มูลค่าสูงเริ่มหายากขึ้นทุกขณะ เนื่องจากการแข่งขันพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ขณะเดียวกัน บริเวณเส้นทางรอบเมือง สายเชื่อมต่อสนามบิน ตลอดจนส่วนต่อขยายทั้งฝั่งตะวันออกและกรุงเทพตอนเหนือ ต่างก็ได้รับอานิสงส์อย่างมากจากความคืบหน้าด้านการก่อสร้างและการเปิดให้บริการ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยกระจายความเจริญออกสู่วงกว้าง แต่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่กระตุ้นให้ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองและกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง