ปรับโครงสร้างตลาดรับศึกรอบด้าน

   กรุงเทพธุรกิจ อุตสาหกรรมรับสร้างบ้านประเทศไทย ก้าวสู่ช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่สำคัญในรอบ 2 ทศวรรษ! จากปี 2567 และ 2568 ตลาดเผชิญภาวะหดตัวรุนแรง การจะก้าวผ่านปี 2569 ต่อเนื่องไปยังปี 2570 จึงไม่ใช่เพียงวัฏจักรการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แบบปกติ แต่เป็นการจัดระเบียบโครงสร้างตลาดใหม่ (Market Restructuring) ภายใต้แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนในระดับสูง วิกฤติต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์การแข่งขัน จากการข้ามสายพันธุ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ธุรกิจจะอยู่รอดอย่างไร ขณะที่ ผู้บริโภคมีข้อจำกัดทางการเงิน แต่ยังมีความต้องการพื้นฐานในการสร้างที่อยู่อาศัย

   ด้านภาพรวมเศรษฐกิจไทยและทั่วโลกยังคงเผชิญความท้าทายที่ซับซ้อนและเปราะบาง GDP ขยายตัวต่ำ จากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์กระทบราคาพลังงานและห่วงโซ่อุปทานโลก ความไม่แน่นอนจากนโยบายการค้าและการขึ้นภาษีของสหรัฐ ปัญหาภัยธรรมชาติที่สร้างความเสียหายต่อผลผลิตและรายได้ในภาคเกษตรกรรม ซึ่งเป็นฐานรายได้สำคัญของประชากรส่วนใหญ่ในประเทศ

   โดย ปัญหาหนี้ครัวเรือนสะสมสูง 90% ของ GDP หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 16.41 ล้านล้านบาท ถือเป็นปัจจัยเหนี่ยวรั้งกำลังซื้อและการเติบโตของเศรษฐกิจ ข้อมูลจากเครดิตบูโรระบุถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น พบว่าผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีบัญชีสินเชื่อเปิดใหม่เฉลี่ย 1.11-1.22 บัญชีต่อคนซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต สะท้อนถึงภาระหนี้ที่ซ้อนทับกัน และนำไปสู่การเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออย่างสูงสุดของสถาบันการเงิน แม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการที่อยู่อาศัย (Real Demand) แต่ความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio) กลับถดถอยลงอย่างชัดเจน

   ส่วนภาครัฐแม้พยายามออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ เช่น ขยายระยะเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึงวันที่ 30 มิ.ย.2570 แต่ยังไม่เพียงพอที่จะจุดประกายให้เกิดการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดได้ในระยะสั้น ตราบใดที่ปัญหาเชิงโครงสร้างด้านรายได้และหนี้สินยังไม่ได้รับการแก้ไข

   นิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association : THBA) กล่าวว่า ภูมิทัศน์การแข่งขันตลาดรับสร้างบ้านปี 2569 ทวีความรุนแรงจนก้าวเข้าสู่สภาวะ "น่านน้ำสีเลือด" (Red Ocean) อย่างแท้จริง จากการเข้ามาแบ่งเค้กของกลุ่มทุนรายใหม่ สร้างแรงกดดันต่อผู้ประกอบการรายเดิม

   กลุ่มแรก การรุกคืบของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ที่มีสายป่านยาว ได้เปรียบเชิงต้นทุน อาทิ แสนสิริ เปิดตัวธุรกิจใหม่ "ต้นแบบ Crafted by Sansiri" บริการรับสร้างบ้านแบบครบวงจรบนที่ดินของลูกค้า เจาะกลุ่มราคา 3.29-15 ล้านบาทขึ้นไป การข้ามสายพันธุ์ทางธุรกิจครั้งนี้เกิดขึ้นเพื่อสร้างรายได้ใหม่ชดเชยตลาดบ้านจัดสรรที่ชะลอตัว โดยรายใหญ่มีความได้เปรียบอย่างเด็ดขาด จากการมีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ลดระยะเวลาก่อสร้าง แก้ปัญหาการขาดแคลนแรงงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งบริษัทรับสร้างบ้านขนาดกลางและเล็กไม่สามารถแข่งขันในมิตินี้ได้ ยังมี N.C. Housing ที่เปิดแผนบุกตลาดพร้อมนำเสนอเทคโนโลยี Home IoT และบ้านประหยัดพลังงานเข้าสู่ตลาดอย่างจริงจัง

   กลุ่มที่สองการแข่งขันจากผู้รับเหมาและรับสร้างบ้านรายเล็กในภูมิภาค การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ทำให้เกิดผู้ประกอบการรายใหม่ขึ้นจำนวนมาก แม้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้อาจยังขาดระบบการบริหารจัดการที่ดีเทียบเท่าบริษัทขนาดใหญ่ แต่มีความได้เปรียบด้านการเข้าถึงทรัพยากรท้องถิ่น เครือข่ายความสัมพันธ์ในพื้นที่ และโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำกว่า สามารถทำราคาที่ดึงดูดใจผู้บริโภคในภูมิภาคได้

   ประเมินว่าบ้านสร้างเองทั่วประเทศปี 2568 ประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัยคาดมีมูลค่ารวม 110,000-120,000 ล้านบาท (ไม่รวมโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพักอาศัย) ขณะที่ตลาดรับสร้างบ้านทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด(รับสร้างบ้านประเภทนิติบุคคล) คาดมีมาร์เก็ตแชร์ 17,000-18,000 ล้านบาทคิดเป็น 15%

   "ตลาดรับสร้างบ้านยังไม่อาจขยายตัวได้อย่างเต็มที่ ส่วนหนึ่งเกิดจากสต๊อกบ้านจัดสรรเสร็จคงค้างในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีสต๊อกเหลือขายสูง 53,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งกลายมาเป็นสินค้าทดแทนที่ดึงกำลังซื้อบางส่วนไปจากตลาดรับสร้างบ้าน"

   ตลาดรับสร้างบ้านยังมีแรงหนุนสำคัญจากภูมิภาค โดยเฉพาะเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยอง พิษณุโลก นครราชสีมา ขอนแก่น ประจวบคีรีขันธ์ นครศรีธรรมราช และภูเก็ต ฯลฯ ที่ความต้องการบ้านบนที่ดินของตนเองยังคงแข็งแกร่ง

   นิรัญ ย้ำต่อว่า การแข่งขันด้วยสงครามราคาไม่ใช่หนทางรอดของธุรกิจรับสร้างบ้านมืออาชีพ แต่ต้องเร่งยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ทั้ง ปรับใช้ระบบโครงสร้างสำเร็จรูป (Prefabrication) ชิ้นส่วนกึ่งสำเร็จรูป ระบบบริหารจัดการงานก่อสร้างดิจิทัล เพื่อลดระยะเวลาหน้างาน ตัดปัญหาการขาดแคลนแรงงานช่างฝีมือ สร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ให้ชัดเจน ใช้นวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน การออกแบบรองรับสมาชิกหลายวัย (Universal Design) สร้างความเชื่อมั่นผ่านความโปร่งใสของสเปกวัสดุ ระบบการตรวจสอบคุณภาพที่วัดผลได้ การรับประกันโครงสร้างระยะยาว เพื่อตอกย้ำให้เห็นว่าการเลือกบริษัทมืออาชีพคือการลงทุนที่คุ้มค่าและไร้ความเสี่ยง