ปี'69 ตลาดเป็นของ "ผู้ซื้อ" - ลักชัวรียังไปต่อ

   อสังหาริมทรัพย์

   แม้จะก้าวเข้าสู่ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2569 แล้ว แต่ตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงซบเซา และต้อง ประสบปัญหาซัปพลายล้น ทำให้ตลาดคอนโดฯยังไม่สามารถฟืนตัวกลับมาได้ โดยเฉพาะ คอนโดฯในตลาดกลาง-ล่าง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าวยังคงประสบปัญหากำลังซื้อ หดตัว จากภาวะค่าครองชีพปรับตัว และ เศรษฐกิจชะลอตัว ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ ยังอยู่ในระดับสูงทำให้สถาบันการเงินเข้มงวด การปล่อยสินเชื่อ

   ภาวะดังกล่าวทำให้ กลุ่มลูกค้าหลักในตลาดกลาง-ล่าง ต้องชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป และหันมาเช่าแทนการซื้อ ดังนั้นในขณะนี้จึงมีเพียงกลุ่มคอนโดฯหรูที่ยังสามารถขยายตัวได้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ

   นางสาวประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า จากบทวิจัยตลาดของ ซาวิลส์ พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในภาวะที่ผู้พัฒนาใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟืนตัวไม่เต็มที่ ภาวะการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่เพียง 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 15,600 ล้านบาท

   โดยโครงการทั้งหมดเป็นการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพียง 2 รายคือ บมจ. แสนสิริ และ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ขณะที่รายกลาง และรายเล็กในตลาดยังไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาขนาดเล็กยังคงชะลอการลงทุน และให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการขยายโครงการใหม่

   เมื่อพิจารณาภาพรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 พบว่ามีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 15 โครงการ รวมจำนวน 12,248 ยูนิต เพิ่มขึ้น 72.52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกิดจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่เพียงบางโครงการ และยังไม่สะท้อนถึงการฟืนตัวของตลาดโดยรวมเนื่องจากจำนวนผู้ประกอบการที่เข้าสู่ตลาดใหม่ยังอยู่ในระดับจำกัดอีกทั้ง ซัปพลายใหม่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง และสามารถบริหารความเสี่ยงต้นทุนและสภาพคล่องได้ดีกว่ารายอื่น

   ในด้าน ดีมานด์ หรือความต้องการซื้อคอนโดฯนั้น ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่าตลาดคอนโดฯระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะยูนิต ประเภท Penthouse และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ซึ่งยังได้รับความสนใจจากกลุ่มกำลังซื้อสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และ เพื่อการลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเลมากกว่าปัจจัยด้านราคา

   สำหรับทำเลคอนโดฯที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ย่านสุขุมวิทตอนกลาง ทองหล่อ และเอกมัย ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากมีความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีซัปพลายที่ดินใหม่จำกัด ส่งผลให้โครงการที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวยังสามารถรักษาระดับราคาและสร้างยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม

   ในทางกลับกันตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเร่ง ระบายสต๊อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขาย ผ่านการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย การปรับลดราคา และการนำเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อกระตุ้นการตัด สินใจของผู้บริโภค และเร่งการรับรู้รายได้

   นางสาวประภาพร กล่าวว่า จากแนวโน้มดังกล่าว ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดว่า ตลอดปี 2569 จะมีซัปพลายคอนโดฯเปิดใหม่ในกรุงเทพฯประมาณ 16,000 ยูนิต ลดลง 6.0% จากปีก่อน ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง และเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายสูง

   นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพมหานครไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญมากขึ้น เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการฟืนตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติและความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการพักผ่อน ส่งผลให้จังหวัดดังกล่าวมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าตลาดกรุงเทพ มหานครในระยะสั้นถึงระยะกลาง

   "แม้ปลายไตรมาส 2 ครม.จะมีมติขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดทะเบียนจำนองสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ต่อเนื่องไปจนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2570 แต่มาตรการดังกล่าวคาดว่าจะช่วยสนับสนุนตลาดได้เพียงบางส่วน เนื่องจากข้อจำกัดของตลาดในปัจจุบัน ยังอยู่ที่กำลังซื้อที่ชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือน และแบงก์เข้มปล่อยกู้"

   นางสาวประภาพร กล่าวว่า จากปัจจัยดังกล่าว ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ ในช่วงที่เหลือของปี 2569 จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยการแข่งขัน จะเน้นไปที่การระบายสต๊อกมากกว่าการเพิ่มซัปพลายใหม่ ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ และการพัฒนาโครงการในเซก เมนต์ที่มีดีมานด์รองรับอย่างชัดเจน

   ทั้งนี้ ผู้พัฒนาหลายรายยังมีความเห็นสอดคล้องกันว่า ภาวะตลาดคอนโดฯในปี 2569 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจในรอบหลาย 10 ปี ทั้งจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนา และสภาพการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้การฟืนตัวของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในแต่ละระดับราคาและแต่ละทำเล

   นางสาวประภาพรกล่าวว่าจากอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิต ในไตรมาส 2 มีเพียง 2 โครงการ รวม 102 ยูนิต หรือคิดเป็น 4.51% ของซัปพลายใหม่ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ CBD โดยมีราคาเสนอขายเฉลี่ย 237,080 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขณะที่ซัปพลายส่วนใหญ่ 87.92% ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ย 134,086 บาท ต่อตร.ม. และอีก 7.57% ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ มีราคาเสนอขายเฉลี่ย 86,500 บาทต่อ ตร.ม.

   "การกระจายตัวของซับพลายใหม่สะท้อนให้เห็นว่า บริษัทอสังหาฯ ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาในพื้นที่รอบเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในเขต CBD รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนาโครงการให้มีระดับราคาที่สามารถตอบสนองกำลังซื้อของตลาดได้"

   อย่างไรก็ตาม แม้ซัปพลายใหม่ในพื้นที่ CBD จะมีสัดส่วนค่อนข้างต่ำ แต่ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อในระดับสูง โดยเฉพาะโครงการที่มีความโดดเด่นด้านทำเล แนวคิดการพัฒนา คุณภาพของผลิตภัณฑ์ และจำนวนยูนิตที่จำกัด

   ทำให้ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ตลาดยังเห็นปรากฏการณ์ที่ ผู้สนใจซื้อบางโครงการในพื้นที่ใจกลางเมืองเข้าคิวเพื่อจองสิทธิ์ตั้งแต่ก่อนวันเปิดขายอย่างเป็นทางการ ซึ่งเป็นภาพที่ไม่ปรากฏให้เห็นมา ระยะหนึ่งแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ Luxury และ Super Luxury ที่มีความโดดเด่นและมีความหายาก ยังคงสามารถสร้างความต้องการซื้อได้อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวก็ตาม

   "ทิศทางนี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) มองว่า ความสำเร็จของโครงการในกลุ่มดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นจากทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากการกำหนดระดับราคาที่เหมาะสม ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ การสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน ทั้งในรูปแบบของการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Appreciation) และรายได้จากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุน"

   จากข้อมูลยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ในพื้นที่ศูนย์กลางเมืองเช่น สุขุมวิท ชิดลม หลังสวน และลุมพินี ยังคงมีอัตราการตอบรับที่แข็งแกร่ง และสามารถรักษาระดับยอดขายได้ดีกว่า เซกเมนต์อื่นของตลาด สะท้อนถึงกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้สูงซึ่งยังได้รับผล กระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด แตกต่างจากตลาดคอนโดฯระดับกลาง และระดับล่างที่ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศ และข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย

   อย่างไรก็ตาม ในตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่รอบเมือง ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่าหลายโครงการสามารถสร้างยอดขายได้ในระดับที่น่าพอใจเช่นกัน แต่ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนยอดขายไม่ได้มาจากการเติบโตของอุปสงค์เพียงอย่างเดียว หากเกิดจากการกำหนดราคาเปิดขายที่สามารถแข่งขันได้ โดยผู้พัฒนาหลายรายเลือกเปิดตัวโครงการด้วยระดับราคาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในทำเลเดียวกันเพื่อเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงของผู้ซื้อและเร่งการตัดสินใจซื้อ ภาพดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงขึ้น และในบางทำเลพบว่าระดับราคาเสนอขายใหม่ใกล้เคียงกับระดับราคาที่เคยปรากฏในตลาดเมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา

   นางสาวประภาพร กล่าวว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดฯ Luxury จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุด โดยเฉพาะโครงการ Branded Residence ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง ซึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการที่มีการกำหนดราคาอย่างเหมาะสมและสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันตั้งแต่วันเปิดขาย

   นอกจากนี้คอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโครงการประเภท Campus Condominium ซึ่งตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานอุปสงค์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟืนตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม