วิกฤตสงครามส่งแรงกระแทกถึงอสังหาฯ ธุรกิจก่อสร้าง ผ่านต้นทุนน้ำมัน วัสดุ และขนส่งที่ผันผวน ผู้ประกอบการเร่งล็อกราคา เก็บเงินสด ปรับสินค้า และหาทางรักษากำลังซื้อท่ามกลางเซนติเมนต์ผู้บรโภคที่อ่อนไหว

    ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 กำลังเผชิญแรง กดดันระลอกใหม่ที่ไม่ได้มาจากปัจจัยในประเทศเพียงอย่างเดียว แต่โยงตรงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และความเสี่ยงด้านพลังงานโลก ซึ่งกำลังค่อย ๆ ส่งผ่านมายังต้นทุนก่อสร้าง ค่าขนส่ง บรรยากาศการลงทุน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะในจังหวะที่ตลาดเดิมก็อ่อนแรงจากกำลังซื้อที่ฟื้นไม่เต็มที่ หนี้ครัวเรือนสูง และการแข่งขันระบายสต็อกที่ยังไม่จบ ทำให้ปีนี้กลายเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องเล่นเกมอย่างระมัดระวังมากกว่าการเร่งเติบโต

   ดร.ก้องเกียรติ โอภาสวงการ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเซีย พลัส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ทุกครั้งที่เกิดวิกฤติสงคราม ภาพที่เห็นในระยะแรกมักเป็นการพุ่งขึ้นของราคาน้ำมัน ก่อนจะค่อย ๆ ลดลงภายในราว 1 ปี แต่ผลพวงที่แท้จริงมักตามมาในรูปเงินเฟ้อและเศรษฐกิจชะลอตัวในอีก 1-3 ปีถัดไป แม้ปัจจุบันโครงสร้างพลังงานโลกจะเปลี่ยนไป โดยสัดส่วนการใช้น้ำมันลดลงเหลือราว 29% จากการมีพลังงานหมุนเวียนเข้ามาช่วยพยุง ทำให้แรงกระแทกเบาลงกว่าวิกฤติในอดีตบางช่วง แต่ในระยะสั้นความตึงเครียดในตะวันออกกลางก็เพียงพอจะทำให้ตลาดทุนไทยอ่อนตัวลง 5-6% จากการที่นักลงทุนเทขายสินทรัพย์เสี่ยงและหันไปถือเงินสดแทน

   ในมุมเศรษฐกิจมหภาค เอเซีย พลัสแบ่งภาพออกเป็น 3 ฉากทัศน์ โดยหากสถานการณ์คลี่คลายเร็วภายใน 1 เดือน ซึ่งให้ความน่าจะเป็นไว้ 30% เศรษฐกิจไทยยังมีโอกาสขยายตัวได้ 1.6% และตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจฟื้นตัวเร็วจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวและเม็ดเงินลงทุน แต่หากยืดเยื้อ 1-3 เดือน ซึ่งถูกมองว่ามีโอกาสเกิดขึ้นมากที่สุดที่ 50% GDP ไทยอาจลดเหลือโตเพียง 1.0-1.3% ส่วนกรณีเลวร้ายหากวิกฤติบานปลายเกิน 3 เดือน มีความเป็นไปได้ 20% ที่เศรษฐกิจจะโตต่ำกว่า 0.7% และนั่นจะส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ ผ่านต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น อัตรากำไรที่บางลง ภาวะเงินเฟ้อที่กดกำลังซื้อ และการท่องเที่ยวที่อาจชะลอจนกระทบตลาดเมืองท่องเที่ยวด้วย

   ดร.ก้องเกียรติยังสะท้อนว่า หากมองย้อนหลัง 3 ทศวรรษของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะพบว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านวิกฤติใหญ่หลายรอบ โดยเฉพาะช่วงต้มยำกุ้งที่สร้างบาดแผลลึก แต่ท้ายที่สุดตลาดก็ค่อย ๆ กลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เสมอ คำถามสำคัญจึงไม่ใช่ว่าตลาดจะรอดหรือไม่ แต่ใครจะบริหารตัวเองให้อยู่รอดผ่านช่วงผันผวนนี้ได้มากกว่า ปัจจุบันตลาดยังมีมูลค่าสินค้าคงค้างสูงถึง 800,000 ล้านบาท ขณะที่ซัพพลายใหม่มีเพิ่มเข้ามาอีกประมาณ 200,000 ล้านบาท ภาพนี้ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถรับมือกับแรงกระแทกต้นทุนแบบประมาทได้อีกต่อไป และประโยคที่เขาย้ำชัดคือ "Cash is King" เพราะไม่ว่าธุรกิจจะดีหรือไม่ เงินสดยังเป็นเครื่องมือสำคัญที่สุดในช่วงที่ความไม่แน่นอนสูง

   แรงกดดันดังกล่าวสะท้อนลงมาที่ระดับผู้ประกอบการอย่างชัดเจน นางสาวดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า สงครามเป็นปัจจัยที่ไม่มีใครวางไว้ในแผนตั้งแต่ต้นปี แต่กลับกลายเป็นตัวแปรที่ต้องนำมาปรับกลยุทธ์อย่างจริงจัง ในด้านลบ สิ่งแรกที่รับรู้ได้ทันทีคือราคาน้ำมันที่แพงขึ้น ซึ่งไม่ใช่กระทบเฉพาะต้นทุนขนส่ง แต่จะไหลไปสู่ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคและวัสดุก่อสร้าง ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้นและกดกำลังซื้อในประเทศ ขณะเดียวกันความไม่แน่นอนยังส่งผลต่อสภาพจิตวิทยาผู้บริโภค ทำให้คนจำนวนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะอยากเก็บเงินสดและรอดูทิศทางก่อน

   อย่างไรก็ดี LPN มองว่าสงครามไม่ใช่มีแต่ด้านลบ เพราะอีกด้านหนึ่งไทยกลับได้รับอานิสงส์จากสิ่งที่ผู้บริหารเรียกว่า "Security Economy" หรือเศรษฐกิจแห่งความมั่นคง เมื่อหลายประเทศเริ่มถูกมองว่าไม่ปลอดภัย คนต่างชาติจำนวนหนึ่งจึงมองหาที่อยู่อาศัยหรือแหล่งพักพิงในประเทศที่มีเสถียรภาพมากกว่า และไทยเริ่มกลายเป็นหนึ่งในตัวเลือกนั้น นอกจากลูกค้าจีนที่มีต่อเนื่องแล้ว ยังเห็นดีมานด์จากยุโรปและโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากเมียนมาที่ชัดเจนขึ้นมาก ถึงขั้นมีการติดต่อซื้อเป็นล็อตในบางโครงการ เพราะสินค้าของบริษัทตอบโจทย์ทั้งราคาและรูปแบบการอยู่อาศัย ตัวอย่างที่ผู้บริหารหยิบยกคือโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ "ลุมพินี เรสซิเดนซ์ สาทร" ที่มีผู้เช่าต่างชาติเต็มทั้งอาคาร สะท้อนว่าความปั่นป่วนในโลกสามารถแปลงเป็นดีมานด์ใหม่ได้ หากผู้ประกอบการวางตำแหน่งสินค้าและการตลาดได้ถูกทาง

   สิ่งที่น่าสนใจคือการปรับตัวของ LPN ไม่ได้หยุดแค่ฝั่งตลาด แต่ขยับมาที่ฝั่งต้นทุนอย่างเป็นระบบ บริษัทเลือกใช้วิธีล็อกราคาวัสดุล่วงหน้าเพื่อลดความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน และค่าเงิน โดยปัจจุบันสามารถล็อกต้นทุนของโครงการที่จะก่อสร้างในปีนี้ได้แล้วราว 70% ส่วนอีก 30% ยังอยู่ระหว่างเจรจาบริหารจัดการ โดยจะช่วยให้บริษัทประคองต้นทุนได้ดีขึ้น และยังสามารถยืนราคาขายเดิมในหลายโครงการ โดยไม่ต้องรีบส่งผ่านภาระต้นทุนไปยังผู้ซื้อทั้งหมดในทันที

   นอกจากนี้ ในฝั่งผู้พัฒนาแนวราบโดย นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร และนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) สะท้อนตรงกันว่า ระยะสั้นอาจยังไม่เห็นผลกระทบเต็มแรง เพราะผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งมีต้นทุนเก่าและมีวัสดุสต็อกอยู่บ้าง แต่หากสถานการณ์ยืดเยื้อ ต้นทุนที่สูงขึ้นย่อมหลีกเลี่ยงไม่ได้ และสุดท้ายราคาบ้านมีแนวโน้มต้องขยับตาม โดยเฉพาะเมื่อวัตถุดิบบางชนิดและค่าขนส่งเริ่มแพงขึ้นต่อเนื่อง สิ่งที่ทำได้ในตอนนี้คือประคองราคาให้ได้นานที่สุด และดูเป็นรายทำเล รายโครงการ ตามกำลังซื้อและดีมานด์ที่มีอยู่จริง นายชูรัชฏ์ ยังได้ยอมรับว่า ปีนี้เป็นปีที่ท้าทาย เพราะต้องโฟกัสหลายมิติพร้อมกัน ทั้งการตลาด การเปิดตัวใหม่ การบริหารต้นทุน และการรับมือกับอารมณ์ผู้บริโภคที่ระมัดระวังมากขึ้น ผู้บริหารของบริษัทอธิบายเพิ่มเติมว่า แม้ในระยะสั้นสถานการณ์อาจยังไม่กระทบมากนักเพราะมีวัสดุบางส่วนที่ล็อกไว้แล้ว เช่น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ และเหล็ก แต่ก็มีวัสดุบางชนิดที่ล็อกไม่ได้ เช่น ปูน ทำให้หากสงครามยืดเยื้อ ต้นทุนก็มีโอกาสค่อย ๆ ซึมเข้าสู่ระบบและกดดันราคาบ้านในระยะถัดไป

   ภาพของ "เซนติเมนต์" ที่อ่อนแรงจากวิกฤติสงครามไม่ได้เกิดขึ้นแค่ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางหรือล่างเท่านั้น แต่ยังสะเทือนไปถึงตลาดบนด้วย เพียงแต่ผลกระทบไม่เท่ากัน นายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ระบุว่า เมื่อผู้คนเห็นข่าวสงคราม ความรู้สึกแรกคือความไม่มั่นใจ จึงมีแนวโน้มชะลอการซื้อบ้านออกไป แต่ในอีกด้านหนึ่ง ภาวะไม่สงบกลับทำให้คนมอง "บ้าน" ในฐานะที่พักพิงและสินทรัพย์ปลอดภัยมากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มลักชัวรีที่มีกำลังซื้อจริง ยังพร้อมตัดสินใจหากบ้านนั้นตอบโจทย์ด้านทำเล การออกแบบ และคุณภาพ เขามองว่าในตลาดบน ราคาขายปลายทางอาจไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงเท่าตลาดล่าง แม้ต้นทุนวัสดุและโลจิสติกส์จะเพิ่มขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้ตัดสินใจจากราคาเพียงอย่างเดียว

   อย่างไรก็ตาม นายศุภโชคยอมรับว่าปัจจัยที่น่ากังวลที่สุดยังคงเป็นราคาน้ำมัน เพราะหากวิกฤติลากยาว ย่อมกระทบต่อปูน ทราย เหล็ก และค่าขนส่งวัสดุอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บริษัทจึงต้องเตรียมแผน Worst Case เผื่อกรณีต้นทุนเพิ่มขึ้นราว 10% เพื่อไม่ให้ความผันผวนมากดดันการดำเนินงานเกินไป ขณะเดียวกัน สงครามยังเร่งให้เกิดการแข่งขันระบายสต็อกในตลาด บางรายยอมลดราคาหนักเพื่อดึงเงินสดกลับเข้ามา มีตัวอย่างในโครงการคู่แข่งที่ลดราคาจาก 67 ล้านบาทเหลือ 49 ล้านบาท แต่ A5 เลือกไม่ลงไปเล่นในสงครามราคาทั้งหมด โดยลดเพียงเล็กน้อยและย้ำขายจุดแข็งด้านดีไซน์และการตอบโจทย์ของลูกค้ามากกว่าการแข่งขันด้านราคา

   อีกด้านที่น่าจับตาคือธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งรับแรงกระแทกจากต้นทุนโดยค่อนข้างตรง นายอนันต์กร อมรวาที นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ระบุว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังพยายามตรึงต้นทุนเดิมเพื่อช่วยผู้บริโภค และยังคงล็อกราคาก่อสร้างไว้จนถึงสิ้นเดือนเมษายน 2569 เพื่อรอดูทิศทางความผันผวนจากปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะสงครามและราคาวัสดุ แต่หลังจากนั้นมีความเป็นไปได้สูงที่ต้นทุนปลูกสร้างบ้านจะต้องปรับขึ้นมากกว่า 10% หรืออย่างน้อยเริ่มเห็นแรงกดดันชัดขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป เขามองว่าช่วงก่อนสิ้นเมษายนจึงเป็นเวลาสำคัญของผู้บริโภคในการล็อกราคาต้นทุนเดิม และยอดจองในงาน FOCUS 2026 ที่สูงกว่างานก่อนหน้า ก็สะท้อนว่าผู้บริโภครับรู้สัญญาณดังกล่าวและเร่งตัดสินใจก่อนราคาใหม่จะมา

   นายอนันต์กรยังให้ภาพก่อนหน้างานไว้ด้วยว่า หากความไม่แน่นอนยืดเยื้อ สิ่งแรกที่จะโดนคือ "ความเชื่อมั่น" ของผู้บริโภค เพราะคนจำนวนมากอาจเลื่อนการสร้างบ้านออกไปก่อน แต่ในมิติของต้นทุน ผลกระทบจากสงครามได้เริ่มส่งผ่านสู่โครงสร้างต้นทุนก่อสร้างแล้ว ทั้งราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และต้นทุนการผลิต โดยคาดว่าในไตรมาส 2 ปี 2569 ต้นทุนก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นในกรอบ 5-8% และหากแรงกดดันดำเนินต่อ วัสดุบางชนิดอาจขึ้นได้ถึง 30% ในบางช่วง ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างรวมอาจเพิ่มราว 15% จนท้ายที่สุดอาจต้องสะท้อนผ่านราคาบ้านที่ปรับขึ้นราว 10% เพื่อให้ธุรกิจยังรักษาสมดุลได้

   แรงกระแทกของพลังงานไม่ได้จำกัดอยู่ที่ผู้พัฒนาโครงการ แต่กระจายวงกว้างไปถึงผู้ผลิตวัสดุและซัพพลายเชนก่อสร้างด้วย นายอาทิตย์ ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ผลิตภัณฑ์คอนกรีตชลบุรี จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า ในช่วงสงครามเป็นช่วงของความผันผวนที่คาดเดาได้เพียงบางส่วนเท่านั้น และผลกระทบเกิดขึ้นจริงตั้งแต่ระดับต้นน้ำถึงปลายน้ำ ทั้งต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้น มาร์จิ้นที่บางลง ไปจนถึงการจัดการหน้างานและการขนส่งที่ลำบากขึ้น เขาระบุว่าบริษัทมีสัญญาแบ็กล็อกที่ฟิกซ์ราคาไว้แล้ว จึงไม่สามารถย้อนกลับไปขอปรับราคากับลูกค้าเดิมได้ แม้ต้นทุนจะสูงขึ้น ส่งผลให้กำไรของงานเดิมบางลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่สำหรับงานใหม่ก็จำเป็นต้องทยอยปรับราคาเพื่อสะท้อนต้นทุนจริง โดยเฉพาะเมื่อราคาน้ำมันจากระดับ 30 ขยับขึ้นมาแถว 33 และราคาเหล็กปรับขึ้นเกือบ 10%

   สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าราคาคือความไม่แน่นอนด้านการจัดหาพลังงาน นายอาทิตย์สะท้อนสถานการณ์หน้างานว่า มีช่วงที่น้ำมันในปั๊มไม่เต็มตามปกติ บ้างถูกตัดโควตาจนกระทบการบริหารจัดการการผลิต รถตัก รถโฟล์คลิฟต์ และการขนส่ง ทำให้บริษัทต้องจำกัดรัศมีการส่งสินค้าประมาณ 450 กิโลเมตร หากเกินจากนั้นลูกค้าต้องมารับเอง หรือไม่ก็ต้องจัดโครงการพิเศษเพิ่มต้นทุนเข้าไป เช่น การวางแผนเติมน้ำมันระหว่างทางเพื่อให้รถวิ่งกลับได้ เขามองว่าวิกฤติครั้งนี้ทำให้เห็นชัดว่า ต้นทุนพลังงานเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบความสามารถในการส่งมอบงานและการบริหารจัดการจริง

   ถึงอย่างนั้น ภาควัสดุก็ไม่ได้มองเห็นแค่ความเสี่ยงฝ่ายเดียว นายอาทิตย์เสนอว่า หากรัฐปล่อยให้ราคาพลังงานสะท้อนกลไกตลาดมากขึ้น แทนการอุดหนุนยาว ๆ อาจเปิดทางให้ธุรกิจนวัตกรรมประหยัดพลังงานเกิดขึ้นได้จริง และวิกฤติรอบนี้เองก็ทำให้บริษัทมองหาโอกาสใหม่ เช่น การขยายธุรกิจ EV Truck แบบสลับแบตเตอรี่ ซึ่งสามารถเปลี่ยนแบตได้รวดเร็วและลดความเสี่ยงเรื่องรถจอดเพราะน้ำมันหรือการจัดการพลังงานระหว่างทาง นี่เป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนแรงกดดันจากสงครามให้กลายเป็นแรงเร่งด้านประสิทธิภาพและนวัตกรรม

   ขณะเดียวกัน ฝั่งที่อยู่อาศัยก็เริ่มปรับตัวในมิติเดียวกัน LPN นำเรื่องพลังงานมาเป็นส่วนหนึ่งของการออกแบบสินค้าและการตลาดมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการติดตั้ง Solar Cell ในโครงการบ้านเพื่อช่วยลดค่าไฟให้ลูกบ้าน การใช้ระบบพลังงานแสงอาทิตย์ในพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดเพื่อลดภาระค่าส่วนกลาง การเตรียมจุดชาร์จ EV ในคอนโดและการเดินสายรองรับ EV Charger ในบ้านใหม่เกือบทุกหลัง แนวทางนี้สะท้อนว่าเรื่องพลังงานไม่ใช่แค่เทรนด์รักษ์โลกอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นเครื่องมือช่วยลดค่าครองชีพและเพิ่มความมั่นใจให้ผู้บริโภคในยุคที่น้ำมันและค่าไฟมีแนวโน้มผันผวนจากปัจจัยภายนอก

   เมื่อมองในภาพรวมแล้ว ภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์และวัสดุก่อสร้างไทยในปีนี้จึงไม่ใช่เพียงภาพ "ต้นทุนแพง" แต่คือภาพของอุตสาหกรรมที่กำลังถูกบีบให้เปลี่ยนวิธีคิดอย่างจริงจัง ด้านหนึ่งต้องเก็บเงินสด ล็อกราคา และคุมความเสี่ยงอย่างละเอียด อีกฝั่งต้องเร่งปรับสินค้า เพิ่มฟังก์ชันช่วยประหยัดพลังงาน มองหาดีมานด์ใหม่จากต่างชาติ และตัดสินใจอย่างระมัดระวังว่าจะส่งผ่านต้นทุนไปยังผู้บริโภคมากน้อยเพียงใด ในโลกที่ความขัดแย้งสามารถดันราคาน้ำมัน กระทบตลาดทุน สั่นคลอนความเชื่อมั่น และย้อนกลับมาที่หน้าบ้านของผู้ซื้อได้รวดเร็วกว่าที่เคย วิกฤติครั้งนี้จึงอาจไม่ใช่แค่บททดสอบเรื่องกำไร แต่เป็นบททดสอบความสามารถในการยืนระยะของทั้งห่วงโซ่อสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ท่ามกลางความผันผวนของโลกที่ยังไม่มีใครตอบได้ชัดว่าวิกฤติจะยุติลงเมื่อใด การตั้งรับอย่างมีวินัย รักษาสภาพคล่อง กระจายความเสี่ยง และเตรียมแผนรองรับหลายฉากทัศน์ จึงเป็นเงื่อนไขสำคัญของการอยู่รอดในยุคที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นควาปกติใหม่ของเศรษฐกิจโลก