ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ ทั้งการลงทุน พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยน จากแรงกดดันรอบด้าน "ไนท์แฟรงค์" เสนอกรอบวิเคราะห์ ภายใต้แนวคิด "Risk Lens Perspective" หรือมองตลาดผ่านเลนส์ความเสี่ยง ขณะที่ "สมาคมไทยรับสร้างบ้าน" ประเมินแรงกระแทกจากสงครามขณะนี้ลุกลามเร็วกว่าคาดการณ์

   นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association : THBA) กล่าวว่า ภาคธุรกิจรับสร้างบ้านกำลังเผชิญกับภาวะ "ช็อก" จากผลกระทบทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการผลิตวัสดุก่อสร้าง ที่พุ่งสูงขึ้นทันที เนื่องจากปัญหาขาดแคลนวัตถุดิบ ซึ่งผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายรายเริ่มอ้างถึงข้อจำกัดในการนำเข้าวัตถุดิบต้นน้ำจากต่างประเทศ ซึ่งได้รับผลกระทบจากเส้นทางการขนส่งในพื้นที่ขัดแย้ง และต้นทุนค่าขนส่งในประเทศที่ปรับขึ้นจากผลของปริมาณน้ำมันที่มีจำกัดซึ่งไม่เพียงพอต่อการขนส่ง

   ขณะเดียวกัน ค่าขนส่ง โลจิสติกส์ ปรับเพิ่มขึ้น (Logistics Surge) จากราคาน้ำมันเชื้อเพลิงและค่าระวางเรือที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสถานการณ์ความไม่มั่นคงในตะวันออกกลาง ทำให้ต้นทุนแฝงในการขนส่งวัสดุจากโรงงานสู่หน้างานก่อสร้างขยับตัวขึ้นอย่างรุนแรง

   "คาดไม่ถึงว่าแรงกระแทกจะมาถึงเร็วขนาดนี้ สถานการณ์ในตะวันออกกลางไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่กำลังแทรกซึม เข้ามาอยู่ในทุกอิฐ หิน ปูน ทราย ที่เรากำลังใช้ก่อสร้าง"

   หวั่นโดมิโนพ่นพิษรายเล็กถึงรายใหญ่

   ทั้งนี้ หากความขัดแย้งครั้งนี้ลากยาวเกินกว่าที่ประเมินไว้ จะเกิดปรากฏการณ์โดมิโนในอุตสาหกรรมก่อสร้าง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านที่แบกรับต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) สูง หรือกลุ่มที่ทำสัญญาจ้างเหมาในราคาเดิมไว้ก่อนหน้านี้ ทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก อาจประสบปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง เนื่องจากไม่มีอำนาจต่อรองราคาวัสดุกับซัพพลายเออร์

   ขณะที่ ผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้จะมีสั่งซื้อวัสดุไว้ล่วงหน้า แต่หากราคาวัสดุใหม่พุ่งสูงขึ้นไม่หยุด จะส่งผลต่อกำไรสุทธิและแผนการขยายตัวในอนาคต

   แนะจัดการสต็อกวัสดุจำเป็นล่วงหน้า

   อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ธุรกิจอยู่รอดในภาวะวิกฤติ ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสั่งซื้อวัสดุล่วงหน้าที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างในระยะ 1-3 เดือนข้างหน้า ทบทวนสัญญาจ้าง ให้มีความยืดหยุ่นต่อความผันผวนของราคาวัสดุ (Escalation Clause) และสื่อสารกับลูกค้าอย่างตรงไปตรงมา ถึงความจำเป็นในการปรับแผนหรือราคาตามสถานการณ์โลก

   "หากสถานการณ์ยังไม่มีทีท่าจะยุติ และรัฐบาลไม่มีมาตรการเข้ามาช่วยพยุงราคาพลังงาน หรือบริหารจัดการต้นทุนวัสดุก่อสร้าง อาจเห็นภาพผู้ประกอบการทยอยปิดตัวลง ซึ่งจะส่งผลเสียต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในระยะยาว"

   มองตลาดผ่านเลนส์ความเสี่ยง

   ด้าน ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) เสนอกรอบวิเคราะห์ "Risk Lens Perspective" หรือ มองตลาดผ่านเลนส์ความเสี่ยง นายแฟรงก์ ข่าน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง หนี้ครัวเรือนสูง การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้มงวดมากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่แท้จริงไม่สามารถเปลี่ยนเป็นธุรกรรมได้

   "สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ตลาดระดับกลางถึงกลางบน ระดับราคาเฉลี่ย 7-11 ล้านบาท ชะลอตัวลง เพราะผู้ซื้อยังพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก และตลาดมีสต็อกคงค้างจากโครงการที่เปิดขายในช่วง 4-5 ปีก่อน รวมถึงยูนิตที่ผู้จองไม่สามารถขอสินเชื่อผ่านได้ และต้องกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง ทำให้อุปทานในตลาดอยู่ในระดับสูง"

   ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เน้น บริหารราคา วิเคราะห์ยูนิตคงเหลืออย่างละเอียด เช่น ความแตกต่างของวิว ทิศทาง ทำเล เพื่อเพิ่มโอกาสปิดการขายที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น โดยผู้พัฒนาโครงการเลือกใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อเร่งยอดขาย เช่น ส่วนลดตั้งแต่เปิดตัวโครงการ บางกรณีอาจสูง ถึง 30%

   "แม้ตลาดแมสชะลอตัว แต่ตลาด ระดับบนยังเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการประเภท Branded Residences ที่มีราคาสูงกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม. ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High-Net-Worth Individuals: HNWI) ทั้งชาวไทยและต่างชาติ"

ผู้ซื้อหลัก เช่น อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐ ทำเลสำคัญยังคงอยู่ในแนวสุขุมวิท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการด้านทำเลระดับไพรม์ ยูนิตขนาดใหญ่ และมาตรฐานโครงการระดับสากล กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ อสังหาฯ ไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่เป็นสินทรัพย์ระยะยาวสำหรับการลงทุนและส่งต่อให้ครอบครัว

   "ภูเก็ต" พูลวิลล่ายีลด์สูง แต่แข่งแรงขึ้น

   นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ กล่าวเสริมว่า ตลาดอสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยว "ภูเก็ต" เป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของการลงทุนระดับนานาชาติ ตลาดพูลวิลล่าในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูง 10% ต่อปีในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว แต่การเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น ผู้ประกอบการท้องถิ่น และรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายมากขึ้น โดยเฉพาะด้านเงินทุนและการบริหารกระแสเงินสด

   โดยพื้นที่ชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ต เช่น ลากูน่า ภูเก็ต เชิงทะเลและหาดบางเทา เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ขณะที่ข้อจำกัดด้านที่ดินทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเป็นตัวแปรสำคัญต่อการขยายตัว ของตลาด โดยเฉพาะแผนพัฒนาสนามบินแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา อาจช่วยผลักดันการพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี

   ภูเก็ตเริ่มให้ความสำคัญกับคุณภาพนักท่องเที่ยว การพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจึงไม่เน้นเพียงการเพิ่มจำนวน ผู้มาเยือน แต่ต้องดึงดูดนักท่องเที่ยวคุณภาพ กำลังซื้อสูง จะช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจภูเก็ตและตลาดอสังหาฯ ในระยะยาว

   โรงแรม-สำนักงาน ปรับโมเดล

   นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ภาคธุรกิจโรงแรมของไทยยังคงมีแนวโน้มเติบโต แต่กำลังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งด้านที่ดิน ค่าแรง ต้นทุนทางการเงิน ราคาที่ดินในพื้นที่ ย่านธุรกิจใจกลางเมือง ( CBD) ของกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนบางครั้งไม่สอดคล้องกับกระแสรายได้ของธุรกิจโรงแรม ทำให้บางโครงการต้องปรับรูปแบบ การถือครองที่ดินจาก Freehold เป็น Leasehold เพื่อให้โครงการมีความคุ้มค่าทางการเงินมากขึ้น

   ด้านการปรับปรุงโรงแรมแนวโน้มใหม่เน้นสร้างประสบการณ์ใหม่ให้ผู้เข้าพัก เช่น Wellness Experience พื้นที่ใช้งานยืดหยุ่น และเทคโนโลยีดิจิทัลที่ตอบโจทย์นักเดินทางรุ่นใหม่

   นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่สำนักงาน ระบุว่า อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลงเหลือ 77% จากระดับ 94-95% ในช่วงก่อนโควิด ตลาดมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ระบบเฉลี่ยปีละ 200,000 ตร.ม. คาดมีอุปทานใหม่เพิ่มอีก 400,000 ตร.ม.ในปี 2569 อุปทานที่เพิ่มขึ้น ผู้เช่าจึงมีทางเลือกมากขึ้น ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ "Flight to Quality" หรือย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่มีมาตรฐานสูงกว่า แม้จะต้องลดขนาดพื้นที่เช่า

   นายอายุธพร บูรณะกุล หัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงาน กล่าวว่า แนวคิด การใช้สำนักงานกำลังเปลี่ยนไปสู่เครื่องมือสร้าง คุณค่าทางธุรกิจ จากการสำรวจพนักงานและผู้บริหารในกรุงเทพฯ กว่า 3,200 คน พบว่าองค์กรให้ความสำคัญกับแนวคิด Premium Pivot ซึ่งเน้น 3 มิติหลัก ได้แก่ People, Business และ Sustainability พื้นที่ทำงานยุคใหม่ต้องรองรับ Hybrid Working และ Activity-Based Workplace มีการออกแบบสภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมสุขภาวะของพนักงาน หนึ่งในแนวคิดที่ได้รับความสนใจ คือ Dopamine Workplace มุ่งสร้าง สภาพแวดล้อมที่กระตุ้นความรู้สึกเชิงบวกของพนักงาน ผ่านการใช้แสงธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว และพื้นที่กิจกรรม

   อุตฯไทยเป็นฐานการผลิตสำคัญของอาเซียน

   นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ อุตสาหกรรมของไทยมีแนวโน้มแข็งแกร่ง แม้เศรษฐกิจโลกผันผวน อัตราการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ทั่วประเทศสูงกว่า 93% และมากกว่า 95% ในพื้นที่อีอีซี การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ มุ่งสู่ภาคอุตสาหกรรมดิจิทัล ไฟฟ้า และอิเล็กทรอนิกส์ สะท้อนการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลก

   ตลาดอุตสาหกรรมในปี 2569 คือ Resilience by Design ออกแบบการลงทุน ให้รับมือกับความเสี่ยงและการเปลี่ยนแปลงได้ในระยะยาว จะเห็นว่านักลงทุนจำนวนมาก เริ่มปรับกลยุทธ์ใช้การลงทุนแบบทยอยพัฒนา เป็นเฟส เพื่อรักษาความยืดหยุ่นท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก