ทำเล "บางใหญ่" กลับมาร้อนแรงอยู่บนสปอตไลต์อีกครั้ง หลังมีความเคลื่อนไหวที่ดิน "บิ๊กคิงส์ บางใหญ่" เนื้อที่กว่า 23 ไร่ ใกล้สถานีตลาดบางใหญ่ของรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ ถูกรื้อทิ้งเหลือไว้เพียงตำนาน

2 บิ๊กทุนประชันบิ๊กโปรเจ็กต์

ความร้อนแรงไม่ได้อยู่ที่ขนาดที่ดิน แต่อยู่ที่ผู้ถือครอง คือ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ซื้อไว้นานหลายปี แต่เพิ่งมาขยับ จึงเป็นที่จับตา "โปรเจ็กต์ใหม่" ที่จะมาแทนที่

อย่างไรก็ดี มีการวิเคราะห์จากคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีที่ปลดล็อกการพัฒนา ดังนั้นการพัฒนาคงหนีไม่พ้นเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ และคาดว่าด้วยราคาที่ดินที่พุ่งทะยาน 1-3 แสนบาทต่อตารางวา น่าจะใช้เงินลงทุนหลัก 1 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้ยังเพิ่มดีกรีด้วยที่ดินแปลงใหญ่ฝั่งตรงข้าม ติดศูนย์การค้า "เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต" ซึ่งเป็นที่ตั้งเดิม "โฮมโปรและบิ๊กซี" กำลังถูกรื้ออีกเช่นกัน หลังหมดสัญญาเช่า

สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นของนักการเมืองรุ่นใหญ่ "สุวัจน์ ลิปตพัลลภ" ซึ่งกำลังศึกษาจะนำมาพัฒนาเป็นสนามอารีน่า สปอร์ตคลับ และโรงแรม คาดว่าจะเป็นในนาม "พราวกรุ๊ป"

เพื่อรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯโซนตะวันตก และจังหวัดโดยรอบ หลังมีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง, มอเตอร์เวย์ M81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ล่าสุดกำลังอัพเกรดถนนกาญจนภิเษก ช่วงบางบัวทอง-บางปะอิน เป็นมอเตอร์เวย์สายใหม่ M9 นอกจากนี้ ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี เปิดทางการพัฒนาได้มากขึ้นอีกด้วย

ขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดหลายปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการตบเท้าเข้าไปลงทุนอย่างคึกคักนับจากสายสีม่วงเปิดบริการ อาทิ บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์, บมจ.ลลิล, บมจ.พฤกษา, บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ รวมถึงยักษ์ค้าปลีกเซ็นทรัลและอิเกีย

จากบิ๊กคิงส์สู่โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส

"ภัทรชัย ทวีวงศ์" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การพัฒนา อสังหาฯในเขตเมืองปริมณฑลของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการขยายระบบขนส่งมวลชนและการเพิ่มขึ้นของศูนย์กลางพาณิชยกรรมขนาดใหญ่รอบเมือง หนึ่งในพื้นที่กำลังได้รับความสนใจเป็นพิเศษคือ แปลงที่ดิน "บิ๊กคิงส์ บางใหญ่" ซึ่งมีความคืบหน้าในการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญและถูกจับตาในฐานะทำเลศักยภาพสูงสำหรับโครงการรูปแบบใหม่ของเมืองฝั่งตะวันตก

ที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ทำเลที่โดดเด่นใกล้สายสีม่วง, การเข้าถึงถนนสายหลักที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ นนทบุรี และปทุมธานี และตั้งอยู่ในย่านชุมชนที่พัฒนาแล้วทั้งโครงการที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้าและพื้นที่พาณิชย์ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต และอิเกีย บางใหญ่ เป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และเศรษฐกิจเสริมพลังดึงดูดของทำเลนี้

"ด้วยบริบทนี้ ที่ดินบิ๊กคิงส์เหมาะพัฒนามิกซ์ยูส มีที่พักอาศัย ค้าปลีกและกิจกรรมเชิงพาณิชย์ในอาคารเดียวหรือบนผืนดินเดียวกัน โดยเฉพาะอาคารที่อยู่อาศัยแนวสูงและรูปแบบมิกซ์ยูสที่สามารถเพิ่มความมีชีวิตชีวาของพื้นที่และสร้าง Value Creation ให้กับโครงการได้ในระยะยาว"
ทำเลตอบโจทย์อยู่อาศัย-ลงทุน

"ภัทรชัย" วิเคราะห์ว่า ด้วยแปลงที่ดินตั้งอยู่ในย่านที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่น สามารถเชื่อมต่อจุดยุทธศาสตร์ต่าง ๆ ของเมืองได้ง่ายผ่านเครือข่ายถนนสายหลัก รวมถึงการเข้าถึง MRT สายสีม่วง และถนนบางบัวทอง-บางใหญ่ ช่วยสนับสนุนให้ทำเลนี้มีศักยภาพในมุมของผู้อยู่อาศัย นักลงทุน และการพาณิชย์อย่างรอบด้าน

ด้วยข้อได้เปรียบด้านทำเลและโครงสร้างพื้นฐาน แปลงบิ๊กคิงส์ บางใหญ่ จึงถูกจัดให้เป็นทำเลศักยภาพสูงสำหรับโครงการที่ต้องการการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า สำหรับพื้นที่โดยรอบ "ภัทรชัย" ระบุว่า มีทั้งแนวราบและคอนโดฯสะท้อน ความต้องการอยู่อาศัยที่โตต่อเนื่อง มีบ้านจัดสรร 6,470 ยูนิต รองรับประชากร ราว 16,175-19,410 คน, คอนโดฯ 7,843 ยูนิต รองรับประชากร 15,686 คน เป็นฐานสำคัญสำหรับการพัฒนามิกซ์ยูส

ยังมีพื้นที่พาณิชย์มีซัพพลายรวม 170,974 ตร.ม. ประกอบด้วย เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ Regional Mall หรือระดับ ภูมิภาค, อิเกียบางใหญ่ สาขาขนาดใหญ่ และมีบทบาทเป็นเดสติเนชั่นสำคัญ ช่วยสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจส่งเสริมศักยภาพของมิกซ์ยูสที่จะพัฒนาในพื้นที่นี้

จากการสำรวจอุปทานพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่โดยรอบ บิ๊กคิงส์ บางใหญ่ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2568 มีพื้นที่ 170,974 ตร.ม. เป็นช็อปปิ้งมอลล์ 148,974 ตร.ม. สะท้อนพื้นที่ส่วนใหญ่ย่านนี้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับการช็อปปิ้งแบบครบวงจร ตอบสนองความต้องการทั้งครอบครัว นักเรียน นักศึกษา และกลุ่มนักท่องเที่ยว ขณะที่ "ไฮเปอร์มาร์เก็ต" มี 22,000 ตร.ม. สะท้อนถึงบทบาทสำคัญของแหล่งค้าปลีกขนาดใหญ่ที่เป็นจุดดึงดูดผู้บริโภคในชีวิตประจำวันและเพิ่มความสะดวกสบายให้กับชุมชนโดยรอบ

แข่งขันสูงลงทุนต้องรอบคอบ

ยังพบว่ามีพื้นที่ค้าปลีกถูกใช้งานแล้ว 156,164 ตร.ม. หรือ 91.4% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด สะท้อนถึงความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่สูงและความเข้มข้นของตลาดรอบบิ๊กคิงส์ บางใหญ่ ยังมีศักยภาพสูงและดึงดูดทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนได้ต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ยังมีพื้นที่ว่างรอการเช่าอยู่ 14,810 ตร.ม. หรือ 8.6% ซึ่งยังต่ำ แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่สูงในตลาดค้าปลีกย่านนี้ การพัฒนาหรือขยายพื้นที่ค้าปลีกใหม่ต้องวางแผนเชิง กลยุทธ์ เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดและสร้างความแตกต่าง เช่น การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์ ร้านอาหารและบริการเสริม หรือพื้นที่กิจกรรมที่ช่วยดึงดูดผู้บริโภค

"เมื่อพิจารณาภาพรวมของซัพพลายและอัตราการใช้พื้นที่ย่านนี้มีศักยภาพพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกสูง ทั้งด้านความต้องการของผู้บริโภคและความน่าสนใจ สำหรับนักลงทุน แต่การลงทุนใหม่จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์ความเหมาะสม และรูปแบบการพัฒนาที่ตอบโจทย์ตลาด ปัจจุบัน เพื่อสร้างความสำเร็จในระยะยาว อย่างยั่งยืน" ภัทรชัยทิ้งท้าย