บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ปี 2569 "ไม่ใช่" ปีของการเร่งเครื่อง สุดกำลัง แต่คือปีที่ผู้เล่นในสมรภูมิอสังหา ริมทรัพย์ไทยต้อง "อ่านเกมให้ขาด" รักษาสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน ท่ามกลางเศรษฐกิจผันผวน แต่โอกาสยังซ่อนอยู่ในทุกเซกเตอร์ ถือเป็นบททดสอบเชิง กลยุทธ์ของทั้งผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน เมื่อปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจยังคงอยู่ ขณะที่ ต้นทุน การเงิน และความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังไม่เอื้อให้ "เดินหน้าเต็มสปีด"

   โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภายใต้แรงกดดันดังกล่าวยังมี "ช่องว่าง" ของโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวเร็ว โดยเฉพาะการใช้นวัตกรรม การออกแบบ และการยกระดับสินทรัพย์เดิมให้สร้างมูลค่าเพิ่ม

   ค้าปลีกสมรภูมิที่ต้อง "ขยาย"

   "ค้าปลีก" สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนที่สุด กรุงเทพฯ ยังคงมีพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงหลากหลายรูปแบบตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในศูนย์กลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) จนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ในย่านที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาโครงการเดินเกมทั้งการเปิดโครงการใหม่ และรีโนเวตโครงการเดิมเพื่อให้พอร์ตสินทรัพย์สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว

   ขณะเดียวกัน การเข้ามาอย่างต่อเนื่องของ "แบรนด์ต่างชาติ" ช่วยเติมสีสันและดึงกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวซึ่งยังเป็นฐานรายได้หลักของพื้นที่ใจกลางเมือง

   "โรงแรม" ไม่ใช่แค่ห้องพัก "Bleisure" มาแรง

   ขณะที่ "โรงแรม" กรุงเทพฯ ยังคงเผชิญ การแข่งขันรุนแรง จากการเปิดตัวโรงแรมใหม่ ที่มาพร้อมแบรนด์และคอนเซปต์หลากหลาย โรงแรมเดิมจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องลงทุน ด้าน Asset Enhancement เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน แม้จำนวนนักท่องเที่ยว ต่างชาติในปีก่อนจะยังไม่แตะระดับ 33 ล้านคน แต่ประเทศไทยยังมีศักยภาพสูง โดยเฉพาะตลาด Medical Wellness และ Leisure

   โดยเทรนด์นักท่องเที่ยวรายได้สูงที่ ผสานการทำงานกับการพักผ่อน หรือ "Bleisure" เพิ่มขึ้นชัดเจนซึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีเพียงไม่กี่ประเทศที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้ได้เท่ากับไทย ผลที่ตามมา คือ ผู้ประกอบการโรงแรมเริ่มลดการยึดติดกับตัวชี้วัดเดิมอย่าง Occupancy และ ADR แต่หันมาโฟกัสการเพิ่มบริการใหม่สร้างรายได้หลายทาง และควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

   คอนโดกลางเมือง คุณภาพนำปริมาณ

   ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเดิน อยู่บนเส้นทาง "ระมัดระวัง" โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เห็นชัดว่าผู้พัฒนาหันมาเน้น "คุณภาพมากกว่าปริมาณ"ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2568 ต่อเนื่องสู่ปี 2569 หลายโครงการที่ชะลอมาในช่วงก่อนหน้าเริ่มทยอยเปิดตัว อยู่ในระดับ ซูเปอร์ลักชัวรีเน้นจุดขายเฉพาะตัว สร้างความแตกต่างชัดเจน

   Super Luxury เล็กลงแต่พรีเมียมขึ้น

   รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการ ผู้จัดการ ซีบีอาร์อี มองว่า ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังคงเดินหน้าปรับ "ดีไซน์" และพัฒนา "นวัตกรรมใหม่" อย่างต่อเนื่อง แนวโน้มคือการดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกมาบริหารโครงการ ที่เป็น Branded Residence รวมถึงการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก ไม่เกิน 100 ยูนิต เน้นความเป็นส่วนตัวและบริการระดับสูง

   ในทางกลับกัน ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองยังถูกกดดันจากอัตราปฏิเสธ สินเชื่อที่สูงผู้พัฒนาจึงเลือกเปิดโครงการเฉพาะทำเลที่มีดีมานด์รองรับชัดเจนเช่น ใกล้ระบบขนส่ง มหาวิทยาลัย และโรงพยาบาลซึ่งตอบโจทย์ทั้งอยู่อาศัยจริงและปล่อยเช่า

   สำนักงาน Flight-to-Quality ชัดขึ้น

   ตลาดอาคารสำนักงานยังเคลื่อนไหวต่อเนื่อง ท่ามกลางซัพพลายใหม่ในระดับสูง ผู้เช่าได้อำนาจต่อรองมากขึ้นและเกิดเทรนด์ Flight-to-Quality อย่างเด่นชัด

   อาคารเกรด A+ มีอัตราการเช่าเพิ่มเปิดช่อง ให้ปรับขึ้นค่าเช่า ขณะที่เจ้าของอาคารเดิมเร่งรีโนเวตเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันโดยเฉพาะเมื่อซัพพลายใหม่ใน 4 ปีข้างหน้าเริ่มจำกัด

   อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ดาวเด่น

   ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่นจากแรงหนุนการลงทุนต่างชาติ ในกลุ่ม S-Curve โดยเฉพาะพื้นที่ EEC อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ใหม่จำนวนมากมาจากธุรกิจดาต้าเซนเตอร์ทำให้โจทย์ของผู้พัฒนาเปลี่ยนจาก "ที่ดิน" ไปสู่ "ไฟฟ้าและน้ำ" ซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดการตัดสินใจลงทุนด้านโลจิสติกส์ผู้พัฒนายังคงเลือกทำ Speculative Development ในทำเลศักยภาพ ขณะที่รายใหญ่เน้น Pre-lease และ Buildto-Suit มากขึ้น

   ซีบีอาร์อี ประเมินว่า ปี 2569 จะ "ไม่ใช่" ปีของการขยายตัวแบบก้าวกระโดดแต่เป็นปีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ประสบการณ์จากความผันผวนในอดีตมา "บริหารความเสี่ยง" ควบคู่การรักษาผลตอบแทนในเกมที่ไม่เปิดให้พลาดผู้ที่อยู่รอด คือผู้ที่อ่านจังหวะเป็น และกล้าปรับตัวก่อนตลาดจะเปลี่ยน!