ส่องเทรนด์อสังหาฯดาวเด่นปี 2569 บ้านหรู 100 ล้านมีดีมานด์ซื้อต่อเนื่อง คอนโดฯหรูแข่งกันเปิดราคาพรีเซล ตร.ม.ละ 1 ล้านบาท ออฟฟิศบิลดิ้ง เกรด A มาตรฐานอาคารเขียวครองใจผู้เช่า ที่ดินนิคมอุตฯโซน EEC บูมต่อเนื่อง ธุรกิจค้าปลีกโดนโครงการมิกซ์ยูสครองพื้นที่

   นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 เมื่อพิจารณาจากโปรดักต์ดาวเด่น มีดังนี้

   1.ตลาดบ้านหรูอัลตราลักเซอรี่เติบโตแบบก้าวกระโดด ดีเวลอปเปอร์ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดยุทธศาสตร์สำคัญ ๆ หลายโครงการประกาศปิดการขายอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะทำเลย่าน "บางนา เลียบทางด่วนรามอินทรา พัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา" โดยบ้านหรูราคามากกว่า 100 ล้านบาท เปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก และได้รับการตอบรับที่ดี คาดการณ์ว่าปี 2569 โครงการบ้านหรูยังเติบโตได้ต่อเนื่อง การแข่งขันหลักมาจากบิ๊กแบรนด์อสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ

   2.ตลาดคอนโดฯพื้นที่กรุงเทพฯ ปี 2568 ที่ผ่านมา พบการชะลอตัวเชิงโครงสร้าง ผู้พัฒนามุ่งบริหารความเสี่ยง ก่อนเข้าสู่สมรภูมิการแข่งขันคอนโดฯลักเซอรี่ทำเลใจกลางเมืองในปี 2569

   คอนโดฯหรูยิ่งนานยิ่งแพง

   โดยพบว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ทำเลแข่งขันสูงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสาย สีส้ม ช่วงรามคำแหง-ลำสาลี, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตามแนวถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู บนถนนรามอินทรา

   ขณะที่คอนโดฯใจกลางเมืองมีการเปิดตัวด้วยราคาขาย 1 ล้านบาท/ตร.ม. ในย่านสุขุมวิท สร้างกระแสการพูดถึงได้เป็นอย่างมาก แต่ผู้พัฒนาต้องเผชิญความท้าทายจากต้นทุนที่ดินแพง ส่งผลให้ตัดสินใจเลือกพัฒนาในพื้นที่รอบ ๆ ใจกลางเมืองมากขึ้นในปีม้าไฟ ปรากฏการณ์น่าสนใจยังรวมถึงคอนโดฯ อัลตราลักเซอรี่ที่มียูนิตขายน้อย หรือ One Floor One Unit เป็นโครงการที่ยังคงได้รับความสนใจจากกำลังซื้อเป็นอย่างดี

   คอนโดฯเซ็กเมนต์ราคาเกิน 350,000 บาท/ตร.ม. น่าจับตามองในปี 2569 จากแนวโน้มความต้องการที่ยังคงสูงในปี ที่ผ่านมา มีความเคลื่อนไหวดีเวลอปเปอร์ ในการเตรียมความพร้อมเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก บนทำเลสุขุมวิทตอนต้น สีลม-สาทร เพลินจิต-วิทยุ และราชดำริลุมพินี จากข้อจำกัดที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและมีราคาสูงมาก โดยจะเห็นห้องชุดราคา 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. มีแพร่หลายมากขึ้น มองว่าเป็นแรงส่งให้ราคาดีดขึ้นไปถึง 1 ล้านบาท/ตร.ม.ได้ในปีใหม่นี้

   ออฟฟิศเก่า 15 ปีหืดจับ
 
   นายภัทรชัยกล่าวถึงตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งว่า ปีใหม่นี้เต็มไปด้วยความท้าทาย จากซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จ แต่ดีมานด์การเช่าตามไม่ทัน ภาพที่เห็นชัดเจนมีการย้ายออฟฟิศอย่างคึกคัก

   สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 4/68 ซัพพลายออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่มต่อเนื่องอยู่ที่ 10.478 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1.79% สิ่งที่ต้องจับตามองคืออัตราการเช่าโดยรวมลดลง เล็กน้อยเหลือ 86.13% เหตุผลหลักจาก ซัพพลายออฟฟิศใหม่หลายอาคารมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าคาดการณ์ ผู้เช่าหลักส่วนใหญ่ทำธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน โคเวิร์กกิ้งสเปซ และมีการย้ายออฟฟิศจากค่าเช่าแพงหันมาหาค่าเช่าถูกลง กรณีต่อสัญญาเช่าพื้นที่แต่ขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม

   ทั้งนี้ ปัจจัยท้าทายของตลาดออฟฟิศบิลดิ้งอยู่ที่มีซัพพลายใหม่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 ปีหน้า หรือภายในปี 2570 รอทะลักเข้ามาเติมในตลาด เป็นแรงกดดันให้บางโครงการก่อสร้างล่าช้าหรือเลื่อนการลงทุนออกไป เจ้าของโครงการเผชิญปัญหา 2 เด้ง จากพื้นที่ว่างมีแนวโน้มเบ่งตัว กับราคาค่าเช่าที่ถูกต่อรองจนไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้

   นอกจากนี้ เจ้าของอาคารเก่าอายุเกิน 15 ปีขึ้นไป ไม่สามารถอยู่เฉยได้ ต้องมีการปรับตัว ปรับเพิ่มจุดขาย ลงทุน รีโนเวตหรือเพิ่มจุดขายอื่น ๆ เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น นำพื้นที่เช่าบางส่วนสร้างเป็นรูฟท็อปบาร์ เพื่อสร้างทราฟฟิก ในอาคาร ดึงดูดความสนใจของผู้เช่าที่เพิ่มมากขึ้น รวมทั้งเทรนด์ใส่ใจสิ่งแวดล้อม เป็นภาคบังคับผู้เช่านิยมเช่าอาคารสีเขียว หรืออาคารมีการปรับเพิ่มนวัตกรรมและมาตรฐานอื่น ๆ จะเป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่ ทำเลโดดเด่นในปี 2569 หนีไม่พ้นย่านพระราม 4 และพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี

   ดีมานด์ต่างชาติหนุนนิคมอุตฯ

   3.ภาคธุรกิจอุตสาหกรรม คลังสินค้าให้เช่า และนิคมอุตสาหกรรม อีกหนึ่งดาวเด่นอสังหาริมทรัพย์ สถิติ ณ สิ้นปี 2568 คลังสินค้า โรงงาน ศูนย์กระจายสินค้ามียอดการเช่าสัญญาใหม่เกิน 300,000 ตร.ม. โดยเจ้าของโครงการรายใหญ่ในตลาดมีการปรับเพิ่มเป้าจากที่เคยประกาศไว้ เนื่องจากได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้เช่า การซื้อขายที่ดินในนิคมอุตฯมีมากกว่า 6,500 ไร่ ผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 180 ราย เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติ จุดโฟกัสการซื้อขายที่ดินมากกว่า 90% กระจุกตัวอยู่ในโซน EEC 3 จังหวัด "ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา"

   ดีมานด์หลักมาจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV โดยประเมินว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไป เป็น Supply Chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ทำให้นิคมอุตฯยังเติบโตเข้มแข็งต่อเนื่องในปีใหม่นี้

   ขณะเดียวกันมองว่ามีความสนใจเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จ (Built-to-Suit) และ Warehouse Farm แนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง จากนักลงทุนต่างชาติมีความสนใจลงทุนหลากหลายอุตสาหกรรมในไทย บวกกับความต้องการในภาคการ ส่งออกสินค้าหลายกลุ่ม เช่น ธุรกิจแปรรูปอาหาร อุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือแพทย์และเวชภัณฑ์ ธุรกิจออกแบบและผลิตบรรจุภัณฑ์

   ค้าปลีกจำแลงเป็นมิกซ์ยูส

   4.ผู้พัฒนาธุรกิจค้าปลีก มีความจำเป็นที่จะต้องปรับตัวให้รวดเร็ว เพื่อรองรับกับการแข่งขันที่เกิดขึ้น เทรนด์เด่นในปี 2568 ที่ผ่านมา พื้นที่ค้าปลีกนำเสนอในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในออฟฟิศบิลดิ้ง โดยยักษ์ธุรกิจยังคงเป็นผู้ลงทุนหลักอย่างต่อเนื่อง