บุษกร ภู่แส

      กรุงเทพธุรกิจ

      ดีมานด์โตแกร่งเหนือภาวะเศรษฐกิจ

      ปี 2568 ถือเป็นปีทองของโครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า มี 139 โครงการ สูงกว่า 23 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวม 20.6 ล้านตร.ม. หลายคนคงสงสัยว่า ทำไมมิกซ์ยูสถึงโตแรงกว่าโครงการเดี่ยว?

      สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) อธิบายว่า การผสมผสานธุรกิจหลายประเภทในทำเลเดียวกัน ตั้งแต่อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีกสามารถสร้าง "แรงดึงดูดซึ่งกันและกัน" เช่น พนักงานออฟฟิศเป็นลูกค้าของร้านค้าปลีก คนอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นฐานลูกค้าของร้านอาหารและบริการ ทำให้พื้นที่มีอัตราเช่าและขาย สูงกว่าการตั้งอาคารสแตนอะโลนอย่างชัดเจน

    จากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปัจจุบันมี 139 โครงการมิกซ์ยูส สูงเกิน 23 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 20.6 ล้านตร.ม. พื้นที่ขายและให้เช่ารวม 9.8 ล้านตร.ม. มีอัตราขายหรือให้เช่าแล้ว 81% คิดเป็นพื้นที่เช่าประมาณ 7.01 ล้านตร.ม. โครงการมิกซ์ยูสผสมผสานอสังหาริมทรัพย์ 5 ประเภทหลัก ได้แก่ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก คอนโดมิเนียม โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมแล้ว 322 โครงการย่อย โดยสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียมเป็น 3 กลุ่มที่มีดีมานด์แข็งแรงสุด เหลือขายหรือรอเช่าเพียง 19%

    เมื่อเทียบกับออฟฟิศสแตนอะโลน 94 โครงการ พื้นที่ขายและเช่ารวม 3.59 ล้านตร.ม. มีพื้นที่เช่าแล้ว 2.59 ล้านตร.ม. หรือ 72% ต่ำกว่าอัตราเช่าออฟฟิศในมิกซ์ยูส ที่ 81% อาคารใหม่หรืออาคารที่รีโนเวต มักผ่านมาตรฐานอาคารเขียว LEED, ESG และตั้งอยู่ในทำเลเกรด A สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้มากกว่าอาคารเก่าที่ไม่ได้อัปเกรดและอยู่ในทำเล B-C

    ค้าปลีกในมิกซ์ยูสตลาดแข็งแรง

    พื้นที่ค้าปลีกในมิกซ์ยูสมี 115 โครงการ รวมพื้นที่ขายและเช่า 2.17 ล้านตร.ม. มีสัญญาเช่าแล้ว 1.78 ล้าน ตร.ม. หรืออัตราเช่า 82% ซึ่งสะท้อนว่าตลาดแข็งแรง โดยเฉพาะในทำเลไพร์มและชุมชน หนาแน่น

    ด้านคอนโดมิเนียมในมิกซ์ยูส 59 โครงการ รวม 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย หรืออัตราขายได้ 88% สูงกว่า ภาวะเศรษฐกิจทั่วไป แรงซื้อส่วนใหญ่เกิดจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติและคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะโครงการใกล้รถไฟฟ้า ยิ่งดึงดูดกำลังซื้อ ทำให้คาดว่าราคาโครงการคอนโดมิเนียมในมิกซ์ยูสยังสามารถปรับขึ้นได้อีก

    ส่วนโรงแรมมี 53 โครงการ รวม 16,761 ห้อง เหลือขายหรือเช่า 5,890 ห้อง อัตราขายหรือเช่า 65% ต่ำที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่มีแนวโน้มฟื้นตัวเร็วเมื่อการท่องเที่ยวต่างชาติกลับมา โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ขณะที่ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีเพียง 1 โครงการ 163 หน่วย เหลือขาย 29 หน่วย อัตราขายได้ 83% ป้อนตลาดลูกค้า ต่างชาติที่ทำงานในไทย และตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District)

     สินทรัพย์หลากหลาย + สภาพคล่องสูง = สูตรลดเสี่ยง

    "การเติบโตของมิกซ์ยูสปีนี้สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว อัตราการเช่าและขายที่สูงกว่าโครงการสแตนอะโลน เป็นกุญแจสำคัญที่สร้างมูลค่าและแรงดึงดูดตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้"

    ตัวเลขเหล่านี้ชี้ชัดว่า มิกซ์ยูส = ทำเลดี + ผสมธุรกิจหลายประเภท = ลดความเสี่ยง + เพิ่มผลตอบแทน ดีเวลลอปเปอร์ที่เลือกลงทุนในมิกซ์ยูสสามารถคาดหวังอัตราเช่าสูงและสภาพคล่องดีกว่าโครงการเดี่ยว โดยเฉพาะอาคารใหม่หรือรีโนเวตที่ผ่านมาตรฐาน LEED, ESG หรือ Green Building ทำเลเกรด A สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มได้

    สิทธิเพ็ญ กล่าวว่า ตัวแปรสำคัญคือทำเลและประเภทสินทรัพย์ สำนักงานและค้าปลีกอยู่ในทำเลไพร์ม มักคืนทุนเร็วและค่าเช่าปรับขึ้นได้ ขณะที่คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า และ CBD ดึงดูดผู้เช่าและนักลงทุนต่างชาติ ส่วนโรงแรมต้องจับตาการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

    จากข้อมูลโครงการมิกซ์ยูสปี 2568 แสดงให้เห็น "ดีมานด์แข็งแรง" เหนือภาวะเศรษฐกิจ นักลงทุนที่เข้าใจการจัดสรรสินทรัพย์และเลือกทำเลดี มี "โอกาส" สร้างผลตอบแทนสูงและความเสี่ยงต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบสแตนอะโลนได้อย่างชัดเจน

    นี่คือสัญญาณชัดเจนว่า มิกซ์ยูส "ไม่ใช่" แค่เทรนด์! แต่เป็นกลยุทธ์ลงทุนยุคใหม่ ที่ผสานทำเลทอง + สินทรัพย์หลากหลาย = ผลตอบแทนที่ดีกว่า