อสังหาริมทรัพย์

    ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับที่สูง ล้วนแล้วแต่ทำให้ 'ธนาคารพาณิชย์' ที่มีความมั่นคงในระบบ ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบัน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อยู่ในภาวะที่ชะลอตัวลง เนื่องจากธนาคารกังวลเรื่องความเสี่ยง ความสามารถของผู้ที่ขอสินเชื่อ ที่ถูกกระทบจากสภาพเศรษฐกิจ รายได้ที่ลดลง ล้วนแล้วแต่เป็นดัชนีที่ธนาคารนำมาประกอบการพิจารณาปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

   จากตัวเลขสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ในไตรมาสแรกของปี 2568 จะเห็นได้ว่า หดตัว 1.3% ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า มีเงินปล่อยสินเชื่อใหม่ 4.4 ล้านล้านบาท แต่มีเงินชำระหนี้คืน 4.39 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามการชำระหนี้คืนของธุรกิจขนาดใหญ่ ธนาคารยังคงเผชิญกับความท้าทายในด้านสินเชื่อ

   ดังนั้น ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ จึงต้องเข้ามามีบทบาท สำคัญ แกนหลักในการดูแลผู้ประกอบการ โอบอุ้มรายย่อย ให้มีบ้านหลังแรก

   ล่าสุด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เครื่องยนต์ด้านสินเชื่ออสังหาฯได้เดินหน้าการกระตุ้นตลาดสินเชื่อให้กลับเข้ามาเป็นปกติ โดย นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้มอบหมายให้ นายวิทยา แสงภักดี รองกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กลุ่มงานปรับโครงสร้างหนี้ และ นางภานิณี มโนสันติ์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานสินเชื่อ ร่วมแถลงกลยุทธ์ ของ ธอส.ในปี 2568

   นายวิทยา กล่าวว่า ธอส.ยังคงเดินหน้าดำเนินการตามพันธกิจ "ทำให้คนไทยมีบ้าน" ควบคู่กับบทบาทในการเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มีส่วนสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลอดระยะเวลากว่า 71 ปี ธอส.ทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมาแล้วมากกว่า 4.6 ล้านครอบครัว โดยผลการดำเนินงาน (ณ วันที่ 25 พฤษภาคม 2568) ธอส.สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้เกินกว่า 80,000 ล้านบาท สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 30.75% คิดเป็น 35% ของ เป้าหมายในปี 2568 ที่ตั้งไว้ที่ 241,780 ล้านบาท เรียกได้ว่า การปล่อยสินเชื่อของ ธอส.ค่อนข้างสวนกระแสกับภาวะตลาด และทิศทางเศรษฐกิจในตอนนี้ พิจารณาได้จากการเติบโตของการปล่อยสินเชื่อที่มากกว่าปีที่ผ่านมา เป็นเรื่องที่น่ายินดีและน่าชื่นชม ถึงแม้ภาวะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร ทาง ธอส.เป็นที่พึ่งของประชาชนในเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง

   ทำให้ทางธอส.สามารถครองแชมป์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูงเป็นประวัติการณ์ (Market Share) ถึง 42.8% ณ ไตรมาสที่ 1 ของปี 2568 แม้ว่ามีเหตุการณ์แผ่นดินไหวขึ้น แต่มีผลกระทบระยะสั้น แต่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ธอส.ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าประชาชนยังคงเชื่อมั่นและต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ตามเป้าหมาย ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจ และธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะผลักดันให้ ธอส.มีส่วนแบ่งตลาดสูงกว่าระดับดังกล่าวเพิ่มขึ้นไปอีก

   ซึ่งมีปัจจัยบวกมาจากการจัดทำผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำที่หลากหลายและตรงกับความต้องการของลูกค้ารวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ การประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ประโยชน์กับบ้านหลังที่สองและสามเพิ่มมากขึ้น

   " เวลาที่เหลือของปีนี้ ประมาณ 7 เดือน ธอส.มีความมั่นใจเป็นอย่างมาก จะสามารถปล่อยสินเชื่อได้บรรลุตามเป้าหมายที่กระทรวงการคลังได้กำหนดไว้อย่างแน่นอน เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศด้วย เนื่องจากเครื่องจักรของภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอยู่หลายรอบ"

   เจาะสินเชื่อกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านหรู

   "ต้องถือว่า ธอส.มีความยืดหยุ่นในการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นภาระกับประชาชนค่อนข้างน้อย อัตราดอกเบี้ยต่ำ และครอบคลุมทุกกลุ่มสาขาอาชีพ เป็น key factor ของธอส.ในปี 68"

    โดย ธอส.ได้จัดทำผลิตภัณฑ์ สินเชื่อ และมาตรการช่วยเหลือลูกค้า ของธนาคารอย่างเต็มที่ หลังจากได้รับมอบนโยบายจากกระทรวงการคลัง ซึ่ง ธอส.ได้จัดทำมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในปี 2568 ประกอบด้วย

    (1) สินเชื่อบ้าน Premier Home : หนุนกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยวงเงินตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ขยายตัวดีขึ้น กรอบวงเงิน 3,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยปีแรกเริ่มต้น 1.79% ต่อปีกรณีลูกค้าที่มีความประสงค์ทำประกันชีวิตคุ้มครอง สินเชื่อ (MRTA / MLTA) หรือฟรีค่าจดจำนองสูงสุด 200,000 บาท ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดนาน 40 ปี

    (2) มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ (DC3) : กรอบวงเงิน 30,000 ล้านบาทเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้กลุ่ม SM ที่ทยอยมีการค้างชำระมากขึ้น ด้วยปัญหาจากภาวะเศรษฐกิจ เพื่อเป็นการลดจำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ให้อยู่ในสัดส่วนที่เหมาะสม รวมถึงช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย และสร้างแรงจูงใจให้ลูกหนี้ของธนาคาร ที่ยังคงได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจให้สามารถผ่อนชำระหนี้เงินกู้ให้ธนาคารต่อไปได้ โดยลูกค้ากลุ่ม SM ที่กู้เงินกับธนาคารมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี จะได้รับความช่วยเหลือเดือนที่ 1-6 คิดอัตราดอกเบี้ย 6 เดือนแรก 0% ต่อปี โดยผ่อนชำระเงินงวดเพียง 1,000 บาทต่อเดือน เดือนที่ 7-9 ผ่อนชำระเงินงวดคำนวณจากอัตราดอกเบี้ย 1.90% +100 บาท และเดือนที่ 10-12 ผ่อนชำระเงินงวดคำนวณจากอัตราดอกเบี้ย 3.90 % +100 บาท กรณีลูกค้าชำระเกินที่ธนาคารกำหนดให้นำไปตัดดอกเบี้ยค้างชำระ (หากมี)

   (3) สินเชื่อซ่อม-แต่ง และสินเชื่อซ่อม-แต่ง Plus : เพิ่มเม็ดเงินลงสู่ระบบเศรษฐกิจ เพื่อส่งผลบวกต่อเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยลูกค้าปัจจุบันของ ธอส.ที่มีการผ่อนชำระหนี้เงินกู้กับธนาคารมาแล้ว ไม่น้อยกว่า 2 ปี และมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีสม่ำเสมอทุกเดือนไม่น้อยกว่า 12 เดือน กรอบวงเงินรวม 10,000 ล้านบาท ให้กู้เพิ่มรวมวงเงินสูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท/ราย โดยวงเงิน 100,000 บาทแรก อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 1.00% ต่อปี และอีก 2 แสนบาท อัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-3 เท่ากับ 1.99% ต่อปี และปีที่ 4-5 เท่ากับ 3.50% ต่อปี สำหรับลูกค้าปัจจุบันของธนาคารที่ต้องการกู้เพิ่มเพื่อปรับปรุง ต่อเติม หรือซื้ออุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย อาทิ รีโนเวตบ้านใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่หรือติดตั้ง Solar Roof ยื่นกู้ง่ายๆ โดยไม่ต้องจดทะเบียนการจำนองเพิ่มที่สำนักงานที่ดิน

   (4) สินเชื่อ Pre Finance Premium : เพิ่มวงเงินสินเชื่อพัฒนาโครงการ (Pre Finance) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริม ทรัพย์ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทำเลที่มีศักยภาพ 27 จังหวัด ที่ต้องการซื้อที่ดิน ก่อสร้างอาคาร พัฒนาสาธารณูปโภค และค้ำประกันที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดทำโครงการ อัตราดอกเบี้ยปีแรก เท่ากับ 3.90% ต่อปี ปีที่ 2 เท่ากับ 4.40% ต่อปี ปีที่ 3 เท่ากับ 4.60% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก เท่ากับ 4.30% ปีที่ 4-5 เท่ากับ MLR (อัตราดอกเบี้ย MLR ของ ธอส. ปัจจุบัน เท่ากับ 6.10%)

   เปิดภารกิจของ ธอส.ในระยะยาว ดูแลกลุ่มเปราะบางให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี

    นายวิทยา ยังกล่าวอีกว่า ธอส.มีแนวทางในการดำเนินงานของธนาคารในอนาคตตามโครงการตามแผนยุทธศาสตร์ที่มุ่งสู่การเป็นธนาคารเพื่อความยั่งยืน (Sustainable Bank) โดยเน้นให้ความสำคัญกับการมีที่อยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพของลูกค้ากลุ่มเปราะบาง รวมถึง ผู้สูงอายุรองรับสังคมผู้สูงวัย (Aging Society) โดยพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่รองรับสังคมสูงวัย อาทิ

    (1) โครงการบ้าน ธอส.สร้างสุขเพื่อผู้สูงวัย ปี 2568 อัตราดอกเบี้ยคงที่ปีแรก 1.90% ต่อปี เฉลี่ย 3 ปีแรก 2.50% กู้ 1 ล้านบาท ระยะ เวลาการกู้ 40 ปี ผ่อนชำระเริ่มต้น 4,600 บาทต่อเดือน สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมบ้านตามแบบบ้านผู้สูงอายุ และซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย

   (2) โครงการสินเชื่อ Aging Home ปี 2568 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10 ปี เท่ากับ 4.25% ต่อปี กู้ 1 ล้านบาท ผ่อนชำระเริ่มต้น 4,000 บาทต่อเดือน สำหรับผู้ที่มีอายุ 50 ปีขึ้นไป โดยต้องกู้ร่วมกับบุตรที่มีอายุตั้งแต่ 18 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป รวมระยะเวลากู้สูงสุด 70 ปี เพื่อซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม ขยาย ซ่อมแซม ไถ่ถอนจำนองจากสถาบันการเงินอื่น (รีไฟแนนซ์) ซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย พร้อมกับการขอกู้ในวัตถุประสงค์หลัก และชำระหนี้พร้อมรีไฟแนนซ์

   (3) โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) สำหรับผู้ที่มีอายุ 60 ปี แต่ไม่ เกิน 80 ปี สามารถนำที่อยู่อาศัยของ ตนเองที่ปลอดจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ โดยไม่พิจารณารายได้ของผู้กู้ วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ไม่เกิน 50% ของราคาประเมินที่ดินและอาคาร กรณีห้องชุด ให้กู้ไม่เกิน 30% ของราคาประเมิน ห้องชุด อัตราดอกเบี้ย 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญา ระยะเวลาการให้กู้สูงสุด ไม่เกิน 25 ปี

    แจงยิบผลิตภัณฑ์ ธอส.

    นางภานิณี มโนสันติ์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานสินเชื่อ กล่าวรายละเอียดของแต่ละผลิตภัณฑ์ของ ธอส.ว่าเริ่มจากสินเชื่อ บ้าน Premier Home จะแบ่งเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มแรกที่ไม่ได้รับเงื่อนไขลดค่าจดจำนอง ปีแรกอัตราดอกเบี้ย 1.79% และกลุ่มที่สอง ที่รับเงื่อนไขฟรีค่าจดจำนอง ปีแรกอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 2.14%

   สินเชื่อซ่อม-แต่ง Plus มีการเพิ่มเติมให้กับลูกค้าที่เต็ม วงเงินในส่วนของ สินเชื่อซ่อม-แต่ง แต่ยังมีความต้องการวงเงินอีกนั้นสามารถขอวงเงินเพิ่มได้อีกไม่เกิน 2 แสนบาท กรอบวงเงินเพิ่มเติม อีก 5,000 ล้านบาท

   โครงการบ้าน ธอส.สร้างสุขเพื่อผู้สูงวัย เหมาะสมกับผู้กู้ ต้องการปรับปรุงบ้านที่มีอยู่แล้ว เพื่อขยายหรือซื้ออุปกรณ์ให้เป็น บ้านที่เหมาะสมการอยู่อาศัย เช่น ปรับปรุงทางเดินให้มีทางลาด ประตูเข้าออกที่กว้างขึ้น เป็นต้น วงเงินกู้ 10,000 ล้านบาท

   โครงการสินเชื่อ Aging Home มีความพิเศษ ผู้กู้ที่อายุเกิน 50 ปีขึ้นไป สามารถนำบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว แต่ยังไม่มีรายได้ มากู้ร่วมได้ เป็นการส่งต่อที่อยู่อาศัยให้กับบุตร เรามีกลุ่มลูกค้าที่มีบุตรในช่วงที่อายุมากแล้ว ห่วงบุตรในเรื่องการศึกษา ทาง ธอส.จึงได้ออกผลิตภัณฑ์ดังกล่าว รองรับกลุ่มนี้ โดยสามารถนำอายุบุตรมานับรวมกับระยะเวลาการกู้ได้มากกว่า 40 ปีขึ้นไป

   และสินเชื่อ Reverse Mortgage มียอดการกู้อยู่ที่ 200 ล้านบาทแล้ว

    สินเชื่อ Pre Finance Premium เป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ ที่ประสบปัญหาเรื่องแหล่งเงินกับธนาคารพาณิชย์กรอบวงเงิน 5,000 ล้านบาท

   "การที่ ธอส.ออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อหลากหลายรูปแบบ และด้วยกระบวนการอนุมัติสินเชื่อที่รวดเร็ว ทำให้เรามั่นใจจะเพิ่มส่วนแบ่งตลาดได้มากยิ่งขึ้น"

    บริหาร NPL ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

    นายวิทยา กล่าวเสริมว่า ลูกหนี้ของ ธอส.เป็นลูกหนี้มีหลัก ประกันและส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก ทำให้ธอส.ต้องคิดและมีมาตรการต่างๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าอย่างเต็มที่ เพื่อไม่ให้ลูกค้าต้องทิ้งบ้าน เราเชื่อว่า ผู้กู้บ้านหลังแรกจะไม่ทิ้งบ้าน ทำให้เราออกมาตรการออกมา ซึ่งเราทำสำเร็จมาแล้วในปี 2567 ที่ผ่านมา โดยเราได้วิเคราะห์ กรณี worst case ในปีที่ผ่านมา NPL น่าจะขึ้นไประดับ 6% แต่ด้วยมาตรการของ ธอส.และประสิทธิภาพของเรา ทำให้ NPL ลดลงเหลือ 4.95% สิ้นปีที่ผ่านมา ส่วนปี 2568 เรามองว่า NPL ในครึ่งแรกของปีนี้ อาจต้องใช้เวลา แต่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 4-5 เดือนที่ผ่านมา ทำให้เรามั่นใจว่า ในครึ่งหลังของปีนี้ ตัวเลข NPL จะลดลงต่อเนื่อง จนอยู่ในเกณฑ์เป้าหมายที่ 5.13%

    "ภาวะเศรษฐกิจเป็นอะไรที่กระทบทั้งระบบ เมื่อรายได้ลด ความสามารถก็ลด แบงก์ก็ต้องปรับตัว ต้องมีแนวทางช่วยเหลือลูกหนี้ รวมถึงมีการติดตามผลกระทบจากมาตรการภาษีกีดกันทางการค้าที่เกิดขึ้น จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจ และกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในสินเชื่อของ ธอส.หรือไม่ เช่น ธุรกิจส่งออก เป็นต้น"