รายงานจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงไตรมาสแรกปี 2568 กำลังเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนก่อสร้างและหนี้ครัวเรือน แม้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรและคอนโดฯ โดยรวมยังปรับเพิ่ม แต่การเติบโตเริ่มชะลอตัว โดยเฉพาะในพื้นที่ปริมณฑลที่บางโซนเริ่มลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก

    บ้านแนวราบชะลอ ปริมณฑลเร่งระบาย

    ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (131.8 จุด, +0.2% YoY) แต่เมื่อแยกตามประเภท พบว่า “บ้านเดี่ยว” ในกรุงเทพฯ ยังไปต่อจากดีมานด์ระดับกลาง-บน ขณะที่ “ทาวน์เฮ้าส์” และบ้านในปริมณฑลเริ่มเห็นราคาลดลง โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ ที่ต้องอาศัยโปรโมชั่นแรง เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือส่วนลดเงินสด เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

    คอนโดใหม่แพง จากต้นทุนสะสม

    ดัชนีราคาห้องชุดใหม่อยู่ที่ 160.4 จุด (+3.4% YoY) โดยต้นทุนที่ดิน-ก่อสร้างเป็นปัจจัยหลัก โดยเฉพาะทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ เช่น สุขุมวิทตอนต้น และย่านสมุทรปราการในระดับราคากลาง ทำให้ผู้ประกอบการเปลี่ยนกลยุทธ์จากลดราคา มาใช้ “แจกของแถม” เป็นหลัก เพื่อประคองระดับราคาขาย

    ราคาก่อสร้างสูง กดราคาบ้านใหม่

    ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานเพิ่มเป็น 140.2 จุด (+2.0% YoY) โดยเฉพาะหมวดระบบไฟฟ้าและสุขภัณฑ์ที่ขึ้นถึง 10.7% และ 9.5% ตามลำดับ แม้ราคาเหล็กลดลงแต่ไม่สามารถชดเชยต้นทุนรวมได้ ประกอบกับการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำช่วงต้นปี ยิ่งเพิ่มภาระต้นทุนให้ผู้ประกอบการ ซึ่งสะท้อนผ่านราคาบ้านใหม่ที่ยังต้องปรับตัวขึ้นต่อ
    
    ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอ่อนแรง

    แม้ราคายังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการยังคงอ่อนแรง โดยดัชนีความเชื่อมั่น Q1/2568 อยู่ที่ 42.0 ต่ำกว่าค่ากลาง 50 อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยังจำกัด และความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ความหวังเริ่มกลับมาในช่วงครึ่งหลังปีนี้ เมื่อมาตรการรัฐ เช่น “คุณสู้ เราช่วย” และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้

    รอรัฐกระตุ้นครึ่งปีหลัง

    ภาพรวมตลาดยังอยู่ในภาวะ “ทรงตัว” ท่ามกลางต้นทุนสูงและกำลังซื้อที่ไม่ฟื้นเต็มที่ แม้เศรษฐกิจโดยรวม Q1/2568 ขยายตัว 3.1% จากแรงส่งของการส่งออก แต่การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนยังซบเซา โดยเฉพาะภาคก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่หดตัว -3.8% สะท้อนว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องพึ่งพานโยบายกระตุ้นจากภาครัฐอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลัง