"เศรษฐกิจไทยถึงทางตัน โอกาสรอดอยู่ตรงไหน" เป็นคำถามที่หลายคนพยายามหาคำตอบ ดังนั้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีได้จัดสัมมนาขึ้น โดยให้ "มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยอง อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มาเป็นวิทยากรสะท้อน "สถานการณ์เศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก" ว่า

    เผชิญศึกหนักหลายด้าน

   เมื่อเร็ว ๆ นี้ ดร.บัณฑิต นิจถาวร ประธานมูลนิธินโยบายสาธารณะเพื่อสังคมและธรรมาภิบาล ซึ่งเป็นอดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้บรรยายเรื่องเสียงเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) บอกประเทศไทยกำลังติดกับดักทศวรรษที่สาบสูญ ซึ่งรุนแรงมาก เห็นได้จากการลงทุนในตลาดหุ้นช่วงนี้ไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว สะท้อนภาพอนาคต

   นอกจากนี้ หนังสือพิมพ์ดิอีโคโนมิสต์ รายงานว่า ที่ผ่านมาประเทศไทยพึ่งอุตสาหกรรมรถยนต์และอุตสาหกรรม ต่อเนื่องที่ลงทุนโดยญี่ปุ่น ทำให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโต

   ล่าสุดไทยต้องเผชิญทั้งสงครามการค้า (Trade War) จะรุนแรงขึ้น ขณะที่สถานการณ์เศรษฐกิจประเทศจีนไม่ดี จีนถูกเทรดวอร์ สินค้าต่าง ๆ ถูกส่งมาขายประเทศใกล้ ๆ ซึ่งไทยได้รับผลกระทบ

   หนี้ครัวเรือนอุปสรรคใหญ่

   เศรษฐกิจไทยเติบโตมาช่วง 20-30 ปีที่แล้ว แต่ 10 ปีให้หลังไทยไม่ได้เติบโตเพราะเศรษฐกิจ แต่เติบโตเพราะหนี้สินเพิ่มขึ้นเท่าตัว โดย 10 ปีแล้วหนี้สินของไทยอยู่ที่ 40% ของ GDP ปัจจุบันเพิ่มเป็น 126% ของ 10 ปีที่ผ่านมา เพราะนำเงินในอนาคตมาใช้ และทุกวันนี้ยังมีการอัดฉีดจะนำเงินในอนาคตมาใช้อีก ต่อไปการเติบโตจะยากขึ้น

   รวมถึงการมีปัญหาโครงสร้างประชากร ทำให้มีปัญหาแรงงานในอนาคต จะมีแรงงานในการสร้างประสิทธิผลน้อยลง นอกจากนี้ยังมีปัญหาเรื่องความเหลื่อมล้ำ

   เมื่อก่อนไทยพึ่งพาอุตสาหกรรม ยานยนต์ขับเคลื่อนจีดีพีของประเทศ มีสัดส่วนการส่งออกเป็นส่วนใหญ่ แม้ไทยจะมีการลงทุนอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ปัญหาปัจจุบันผู้ประกอบการไทยไม่สามารถผลิตชิ้นส่วนป้อนรถอีวีได้ เพราะเทคโนโลยีของไทยยังไปไม่ถึง

   การส่งออกสินค้าอื่นยังส่งออกไปยังกลุ่มประเทศที่ไทยเป็นแชมเปี้ยนในอดีต แต่ปัจจุบันตกไปแล้ว และความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่มีความรุนแรงเพิ่มขึ้น ทั้งหมดเป็นปัจจัยที่ถาโถมเข้ามา

   ขณะที่รัฐบาลหวังพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว โดยตัวเลขก่อนเกิดโควิด ปี 2562 ไทยมีรายได้สูงสุด แต่ทุกวันนี้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาประเทศไทยลดลง การจะกลับไปเหมือนเดิมได้ก็ไม่ใช่ง่าย โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนโอกาสจะกลับมาไทยเช่นยุคก่อนแทบจะเป็นไปไม่ได้

    แนะเปลี่ยนโครงสร้าง ศก.

    ไทยควรต้องเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจ จะอยู่อย่างเดิมไม่ได้ ต้องกลับมาทบทวน เพราะที่ผ่านมาไทยพึ่งพาโครงสร้างทางเศรษฐกิจจากการส่งออกมากเกินไป

    ดูตัวอย่างหลายประเทศที่ไม่สามารถพึ่งพาโครงสร้างเศรษฐกิจในรูปแบบเดิมได้ เช่น สิงคโปร์ เปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการมากถึง 70% ของจีดีพี เป็นการสร้างรายได้จากต่างประเทศ ทั้งด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี AI การศึกษา

   เกาหลีใต้จากที่เน้นอุตสาหกรรมหนัก เปลี่ยนมาด้านเทคโนโลยี อุตสาหกรรมบันเทิง ภาคบริการมีสัดส่วน 10% ของ GDP

   ฮ่องกงจากทำอุตสาหกรรมโรงงานทอผ้า เปลี่ยนไปภาคการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์

   สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ เคยพึ่งพารายได้การขายน้ำมัน วันนี้น้ำมันเหลือน้อยกว่า 30% ของจีดีพี เปลี่ยนไปสู่การท่องเที่ยวหรูหรา และธุรกิจบริการ ส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE

   อังกฤษ เดิมเป็นผู้นำอุตสาหกรรม ปัจจุบันเปลี่ยนไปสู่ภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของจีดีพี ลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงิน และเทคโนโลยีของยุโรป

   โครงสร้าง GDP ของไทยที่ผ่านมา แบ่งเป็น การบริโภคภาคเอกชน 57.7% การลงทุนภาคเอกชน 17.3%, การใช้จ่าย ภาครัฐ 22.2%, การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้าสินค้าและบริการ 63.7% ทั้งนี้ รายได้จากการส่งออก ถามจริง ๆ ว่า ไทยได้รับเท่าไหร่

  โครงสร้างเศรษฐกิจด้านการผลิต ภาคเกษตรกรรม 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52%

   หากประเทศไทยจะปรับโครงสร้างไปสู่ธุรกิจอีกรูปแบบ มีโอกาสปรับเปลี่ยนได้ เพราะประเทศไทยมีสิ่งที่ดีมากมายที่คนต่างชาติชื่นชอบ ปี 2024 กรุงเทพฯติดอันดับ 1 เมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุด มี 5 โรงพยาบาลติดอันดับดีที่สุดในโลก คนไทยมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดี มีการให้บริการดี หากเราเปลี่ยนจากภาคอุตสาหกรรม ภาคบริการ ไปเป็นภาคบริการ-ภาคอสังหาริมทรัพย์

   เคส 5 ประเทศเปลี่ยนวิธีฟื้น ศก.

   ในอดีต มีหลายประเทศที่เผชิญปัญหากำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง รายได้ไม่โต จึงต้องใช้วิธีฟื้นเศรษฐกิจโดยดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ และใช้จ่ายในประเทศด้วย โดยมีประเทศที่ประสบความสำเร็จจากการใช้อสังหาฯ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น

   โปรตุเกส มีโครงการ Golden Visa 2012 ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกสิทธิพำนัก ทำให้เงินทุนไหลเข้า 7 พันล้านยูโร สามารถฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้ เกิดการกระตุ้น อสังหาฯ ราคาบ้านก็ฟื้นตัว

   สเปน มีโครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดชาวจีน รัสเซีย ตะวันออกกลางเข้าไป

   สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ มีโครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านแบบ Freehold ได้ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล อสังหาฯ และการท่องเที่ยวคิดเป็น 50% ของ GDP จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก

   กรีซ มีโครงการ Greece Golde Visa โดยให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้วีซ่าพำนักในประเทศได้ ทำให้ตลาดอสังหาฯโต 60% ภายใน 10 ปี กระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้

   มาเลเซีย มีโครงการ Malaysis My Second Home (MM2H) เปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น

   หนุนต่างชาติซื้อบ้านในไทย

   ผมจึงมีแนวคิดควรเปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ประเทศไทยมีที่ดิน 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ 127 ล้านไร่ (40%) ไม่ต้องห่วงว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองหมด เพราะเรามีที่ดิน 100 กว่าล้านไร่ ยกตัวอย่าง ใน 1 ปี ขายบ้านให้ต่างชาติกว่า 2 แสนหลัง คิดเป็นที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินที่ไทยมี

   ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1,065,008 ล้านบาท ขายให้ต่างชาติ 1 ใน 4 จะมีมูลค่าประมาณ 1 ล้านล้านบาท คนต่างชาติต้องการมาอยู่ในประเทศไทย เพราะค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตดี, อาหารไทยได้รับการยอมรับ, สภาพอากาศดี, ระบบสาธารณสุขที่ถูกกว่าชาติตะวันตก, อสังหาริมทรัพย์ไม่แพง, สังคมไทยเป็นมิตร และอินเทอร์เน็ตมีคุณภาพ

   แม้ว่าที่ผ่านมาประเทศไทยได้ผลักดัน กลุ่มผู้มีรายได้สูงให้เข้ามาอยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริงกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในประเทศไทยกลับเป็นกลุ่มรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง ที่เชื่อว่ายังพอมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคาที่ไม่ได้สูงมาก รวมถึงยอดอสังหาฯ ราคาบ้านที่ขายให้ต่างชาติกลุ่มนี้จะอยู่ระดับ 5-7 ล้านบาท แต่ 10 ล้านบาทคงไม่มี

   ผลกระทบจากการผลักดันโครงการนี้ คือ 1) ได้ขายบ้าน 2) ธุรกิจวัสดุก่อสร้างได้รับอานิสงส์ 3) การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม 4) การบริโภคจากคนที่เข้ามาอยู่ ที่ส่งผลต่อรายได้ในกลุ่มท้องถิ่น

   ตัวอย่างมูลค่าการขายบ้าน 1 หมื่นหลัง ทำให้จีดีพีบวก 0.75% แต่ถ้า 1 แสนหลัง ทำให้จีดีพีบวก 7% แต่ปัจจุบันก็มีขายให้ต่างชาติทั้งถูกต้องและไม่ถูกต้องในลักษณะนอนิมี รวมกว่าหมื่นหลัง อย่างที่ จ.ภูเก็ต และพัทยากำลังไล่มา

   โอกาสทางเศรษฐกิจในการอนุโลมให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาฯเพื่ออยู่อาศัย ผมว่าควรถึงเวลาแล้วที่เราต้องมาทบทวน การเปลี่ยนถ่ายจากพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาพึ่งพาภาคอสังหาฯ โดยใช้ภาคอสังหาฯขับเคลื่อนโดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ

   ผมจึงคิดว่าถึงเวลาแล้วหรือยังที่ต้องให้ภาคอสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในอนาคตต่อไป ทุกวันนี้มันไม่มีทางไปแล้ว นี่ก็เป็นทางออกทางหนึ่ง ที่จะช่วยฟื้นเศรษฐกิจของไทย