แผ่นดินไหวเขย่าอสังหาฯปี68 จับตาอาฟเตอร์ช็อกคอนโดฯ ความเชื่อมั่นหดลูกค้าชะลอซื้อ-รับโอน

   เหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 แมกนิจูด ซึ่งมีจุดศูนย์กลางอยู่ในประเทศเมียนมา และมีความลึก 10 กิโลเมตร เมื่อวันที่ 28 มี.ค.ที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดแรงสั่นสะเทือนที่สามารถ รับรู้ได้ในหลายพื้นที่ของประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ซึ่งถือว่าเป็นเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งที่รุนแรงที่สุด ซึ่งประชาชนในหลายเขตสามารถสัมผัสได้ถึงแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวครั้งนี้อย่างชัดเจน

    นอกจากนี้ ยังเกิดความเสียหายที่สำคัญ โดยเฉพาะในกรณีของตึกสูงแห่งหนึ่งที่อยู่ใกล้กับตลาดนัดจตุจักร ซึ่งในขณะนั้นอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และได้พังถล่มลงมา ส่งผลให้มีผู้บาดเจ็บและเสียชีวิต รวมถึงอาคารสูงหลายแห่งในกรุงเทพฯ ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ยังได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์นี้อย่างรุนแรง โดยเกิดการพังทลายและความเสียหายทั้งในส่วนโครงสร้างและงานตกแต่งภายใน ซึ่งถือเป็นเหตุการณ์ที่สร้างความวิตกกังวลอย่างมากต่อความมั่นคงและความปลอดภัยของอาคารสูงในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ

   การเกิดแผ่นดินไหวในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งผลให้เกิดอาฟเตอร์ช็อกในธุรกิจอสังหาฯ อย่างหนัก โดยเฉพาะการขาดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อการอยู่อาศัยในห้องชุดหรือคอนโดฯซึ่งต้องจับตาว่าในระยะอันใกล้นี้อัตราการชะลอตัดสินใจซื้อและการยกเลิกห้องชุดจะเพิ่มขึ้นมากแค่ไหน ขณะเดียวกันผู้ที่มีการซื้อห้องชุดไปแล้วอาจมีการนำห้องชุดออกมารีเซลให้เห็นมากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าสถานการณ์การโอนห้องชุดในปีนี้น่าจะปรับตัวลดลงต่ำกว่าที่หลายๆ คนประมาณการไว้

   ที่สำคัญ คือปีนี้อาจจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องเบรกการพัฒนาโครงการห้องชุดโครงการใหม่ เพื่อป้องกันปัญหาการแข่งขันที่รุนแรง จากการเร่งระบายสต๊อกห้องชุดในมือ เพราะในปัจจุบันสถานการณ์ห้องชุดนั้นเรียกได้ว่ามีซับพลายสะสมสูงกว่า ดีมานด์ โดยปัจจุบันในเขตกรุงเทพฯมีซัปพลายคอนโดฯ ระหว่าง การขาย 63,805 ยูนิต มูลค่า 458,394 ล้านบาท แบ่งเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 57,245 หน่วย ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 6,560 หน่วย

   สิ่งที่ต้องจับตาดูจากนี้ไปคือการลดราคาขายและจัดโปรโมชันระบายสต๊อกห้องชุดของผู้ประกอบการอสังหาฯ และการนำห้องชุดออกมารีเซลของกลุ่มนักลงทุน และผู้บริโภคที่ต้องการขายห้องชุดและเปลี่ยนไปเลือกซื้อบ้านแนวราบอยู่แทน

   อาฟเตอร์ช็อกกระทบเชื่อมั่นการอาศัยคอนโดฯ

   นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 น่าจะเป็นอีก 1 ปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯมากพอสมควร เนื่องจากทุกคนรับรู้อยู่แล้วว่ากรุงเทพมหานครตั้งอยู่บนดินที่อ่อน ซึ่งเมื่อเกิดการสั่นไหวอันเนื่องมาจากแผ่นดินไหวจากการเคลื่อนตัวของรอยเลื่อนต่างๆ ก็จะมีผลของแรงเคลื่อนทางแนวนอนที่ค่อนข้างมาก ซึ่งอาคารสูงในกรุงเทพมหานครจะรับรู้แรงสั่นสะเทือนได้มากกว่าคนที่อยู่ใกล้พื้นดินมากกว่าแบบชัดเจน อาคารสูงในประเทศไทยแม้ว่าจะสร้างมานานก็มีการออกแบบโครงสร้างของอาคารเพื่อรองรับการสั่นสะเทือนเนื่องจากแผ่นดินไหวอยู่แล้ว

   สำหรับประเทศไทยเริ่มมีกฎหมายเกี่ยวกับงานก่อสร้างเพื่อรองรับแรงแผ่นดินไหวอยู่ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารปี พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 ปี พ.ศ.2540 (มีผลบังคับใช้เมื่อ 11 พฤศจิกายน 2540) ซึ่งในอดีตอาจจะมีการควบคุมที่ชัดเจนในพื้นที่ทางภาคเหนือ จากนั้น เมื่อมีการตื่นตัวและเริ่มเฝ้าระวังพื้นที่ภาคอื่นๆ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีความเสี่ยงมากไม่น้อยกว่าพื้นที่จังหวัดตามแนวรอยเลื่อนแถวภาคเหนือจึงมีการดำเนินการแก้ไขกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 และให้ใช้ฉบับแก้ไขซึ่งมีผลตั้งแต่ 30 พฤศจิกายน 2550 นี้ อ้างอิงแทน ซึ่งมีเนื้อหาที่ครอบคลุมกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลด้วย ดังนั้น ตั้งแต่ตอนนั้นอาคารสูง อาคารสาธารณะ และอาคารขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานคร ปริมณฑลจึงมีการออกแบบที่คำนึงถึงแรงการเคลื่อนไหวตามแนวนอนเนื่องจากแผ่นดินไหวด้วย

   จากนั้นปี พ.ศ. 2564 กระทรวงมหาดไทยออก "กฎกระทรวงกำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. 2564" ซึ่งเพิ่มจังหวัดที่ต้องออกแบบอาคารเพื่อรองรับแผ่นดินไหวมากขึ้น กรุงเทพมหานคร ปริมณฑลอยู่ในพื้นที่บริเวณที่ 2 หรือบริเวณที่อาจได้รับผลกระทบในระดับปานกลางจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว จะเห็นได้ว่าที่ผ่านมาการออกแบบอาคารสูงในหลายๆ จังหวัดของประเทศไทยมีการออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหวมาตลอด และมีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงมาโดยตลอด เพียงแต่กรุงเทพมหานครยังไม่เคยเจอเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่หนักหรือรุนแรงขนาดวันที่ 28 มีนาคม 2568 ซึ่งสั่นขนาดระดับ 7.7 ริกเตอร์จากรอยเลื่อนนอกประเทศไทย

   เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นมีผลต่อการตัดสินใจพักอาศัยในอาคารสูงแน่นอน ก่อนหน้านี้ผู้ซื้ออาจจะกังวลเรื่องการก่อสร้างอาคารว่าจะสร้างได้หรือไม่สามารถก่อสร้างได้เพราะปัญหาเรื่องของการขออนุญาตก่อสร้างและเรื่อง EIA แต่หลังจากเหตุการณ์นี้ แม้ว่าประเทศไทยจะมีกฎหมายที่ควบคุมให้การออกแบบอาคารสามารถรองรับแผ่นดินไหวได้ก็ตาม แต่ภาพหรือคลิปวิดีโอของสระว่ายน้ำที่น้ำล้นออกจากอาคารรวมไปถึงการสั่นไหวที่รุนแรง ประกอบกับการแรงสั่นไหวสูงสุดที่นำมาคำนวณยังเป็นแรงสั่นไหวสูงสุดในอดีต ไม่ใช่แรงสั่นไหวที่เกิดในปัจจุบัน

   ดังนั้น จึงเป็นไปได้ที่บางอาคารที่แม้ว่าจะออกแบบมาเพื่อรองรับแผ่นดินไหวก็อาจจะไม่สามารถรองรับเหตุการณ์ครั้งล่าสุดได้ หรือถ้าโครงสร้างอาคารรองรับได้ แต่ความเสียหายในส่วนอื่นๆ ก็คงมีเกิดขึ้นแน่นอน ทั้งที่เกิดทันทีหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว เช่น ความเสียหายของโครงสร้าง ผนังอาคาร งานตกแต่งต่างๆ และเกิดขึ้นหลังจากเหตุการณ์ เช่น รอยร้าวของโครงสร้าง สระว่ายน้ำ หรืองานระบบภายในอาคาร ซึ่งอาจจะตรวจไม่เจอหลังจากเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว แต่ผลกระทบตามมาทีหลัง

   การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมหลังจากนี้ เรื่องของแผ่นดินไหวจะกลายเป็น 1 ในปัจจัยลบที่กลายเป็นตัวแปรสำคัญแน่นอน เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วงเวลานี้คงได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน เพราะผู้ซื้ออาจจะเริ่มเกิดความกังวลใจ ลังเลในการซื้อหรือพักอาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม รวมไปถึงกลุ่มของผู้ซื้อต่างชาติที่แม้ว่าพวกเขาจะมีความคุ้นเคยกับเรื่องของแผ่นดินไหวมากกว่าคนไทย แต่สิ่งหนึ่งที่พวกเขาอาจจะกังวล คือ เรื่องของมาตรฐานในการออกแบบโครงการที่เป็นอาคารสูงของประเทศไทย เพราะเรื่องนี้ค่อนข้างเป็นเรื่องใหม่

   อีกทั้งระดับความแรงของแผ่นดินไหวครั้งนี้ก็มากที่สุดที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลเคยประสบมาด้วย การซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมช่วงนี้คงชะลอตัวลงไปแน่นอน ส่วนจะมากน้อยเท่าไหร่ ขึ้นอยู่กับว่าจะเกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยหรือมีความเสียหายรุนแรงกับโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นานมากน้อยเท่าใดถ้ามีโครงการเสียหายมากและผู้ประกอบการตอบสนองหรือเข้าไปจัดการช้าหรือไม่ถูกต้องก็มีผลการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการของผู้ประกอบการรายนั้นๆ แน่นอนหลังจากนี้

   ผู้ประกอบการอาจจะต้องมีการเผยแพร่เรื่องการรับรองแผ่นดินไหวทั้งในส่วนของโครงสร้างหรือเรื่องของการประกันอาคารเพื่อรองรับเหตุการณ์แผ่นดินไหวด้วย เพราะถ้าเกิดแผ่นดินไหวขึ้นหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วอาคารเกิดความเสียหายหลังจากที่หมดประกันไปแล้วเจ้าของร่วมของโครงการอาจจะไม่สามารถช่วยกันรับผิดชอบการซ่อมแซมไหวได้ เรื่องประกันภัยพิบัติที่ครอบคลุมแผ่นดินไหวอาจจะเป็นเรื่องที่ต้องนำมาพิจารณา ทุกพื้นที่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีความเสี่ยงในเรื่องของแผ่นดินไหวหมดไม่มีข้อยกเว้น อาคารเก่าๆ ยิ่งมีความเสี่ยงมากกว่าอาคารใหม่ เพราะข้อกำหนดในเรื่องของการออกแบบยังไม่ทันสมัยหรือรองรับเหตุการณ์ปัจจุบันได้มากพอ

    คอนโดฯ 458,390 ล้านเมืองกรุงสะเทือน เร่งรัฐเสริมมาตรฐานปลอดภัยและฟื้นเชื่อมั่นอสังหาฯ

   ด้าน นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น แผนกวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส กังวลว่า ผลกระทบจากแผ่นดินไหว อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ และพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศไทย โดยเฉพาะในภาคของตลาดคอนโดฯ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบในวงกว้าง เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวได้สร้างความวิตกกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคารและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในอาคารสูง

   นอกจากนี้ การประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-toValue) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 68 เป็นระยะเวลา 1 ปี 2 เดือนถือเป็นสัญญาณบวกที่สามารถกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนในตลาดอสังหาฯให้ดีขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ หลังจากการประกาศผ่อนปรนดังกล่าว ภาพรวมซัปพลายเปิดขายใหม่ในตลาดคอนโดฯ กทม.ในช่วงไตรมาสแรกของปี 68 มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน โดยพบว่ามีซัปพลายเปิดขายใหม่รวม 5,509 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 67.54% คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวม 23,850 ล้านบาท สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯที่ได้รับผล กระทบจากปัจจัยภายนอกและสถานการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา

   อย่างไรก็ตาม หากเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลกระทบยืดเยื้อ อาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯไม่เป็นไปตามคาดการณ์ และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในระยะต่อไป ทั้งนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ ถือเป็นเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่รุนแรงที่สุดที่เคยเกิดขึ้น คาดว่าจะเป็นปัจจัยลบสำคัญที่มีผลกระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดฯกทม.ปีนี้ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่มีซัปพลายรอการขายในตลาดคอนโดฯสูงถึง 458,390 ล้านบาท การเกิดแผ่นดินไหวรุนแรง ส่งผลให้เกิดความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร โดยเฉพาะในอาคารสูงที่มีโครงสร้างซับซ้อน และต้องรับมือกับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว ซึ่งสามารถทำให้เกิดความเสียหายทั้งในส่วนของโครงสร้างและระบบต่างๆ ภายในอาคาร เหตุการณ์นี้จึงสร้างความไม่มั่นใจในคุณภาพการก่อสร้างและความปลอดภัยของอาคารคอนโดฯในอนาคต ส่งผลให้บางกลุ่มลูกค้าที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดฯอาจชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์และความถี่ของแผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีกในอนาคต

   นอกจากนี้ ผู้บริโภคอาจจะระมัดระวังในการเลือกซื้อคอนโดฯที่มีความสูงมากขึ้น ซึ่งจะต้องคำนึงถึงมาตรการในการออกแบบและก่อสร้างที่สามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ความวิตกกังวลนี้อาจจะยืดเยื้อ และส่งผลให้การขายคอนโดในปีนี้ดำเนินไปได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯที่ยังมีสินค้าคงค้างอยู่จำนวนมาก นอกจากนี้ ความไม่มั่นใจในคุณภาพของอาคารหลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจทำให้ผู้บริโภคต้องพิจารณาปัจจัยด้านความปลอดภัยและคุณภาพการก่อสร้างเป็นหลักมากขึ้น จึงเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่จะต้องหาวิธีการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครที่ผ่านมานั้น

   อยากให้รัฐบาลเข้ามามีส่วนช่วยผ่านนโยบายต่างๆ เพื่อฟื้นฟูความมั่นใจในตลาดอสังหาฯและเสริมสร้างความเชื่อมั่นและความปลอดภัยให้กับประชาชน โดยการกำหนดมาตรฐานการออกแบบและการก่อสร้างอาคารสูงที่สามารถทนทานต่อแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการตรวจสอบความปลอดภัยของอาคารทั้งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่เสร็จแล้ว เพื่อให้มั่นใจว่าผู้บริโภคสามารถอาศัยอยู่ได้อย่างปลอดภัย

   นอกจากนี้ รัฐบาลยังสามารถสนับสนุนผู้พัฒนาอสังหาฯที่ต้องการปรับปรุงหรือเสริมความปลอดภัยให้กับโครงการ ผ่านโครงการสินเชื่อพิเศษหรือการให้เงินสนับสนุนเพื่อการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร อีกทั้งควรมีการสื่อสารข้อมูลและสร้างความมั่นใจให้ประชาชน โดยการให้ข้อมูลเกี่ยวกับมาตรการป้องกันและบรรเทาผลกระทบจากแผ่นดินไหวเพื่อให้ผู้บริโภครับทราบถึงความปลอดภัยของอาคารที่อยู่ในตลาด

   "รัฐบาลสามารถส่งเสริมการวิจัยและพัฒนาเทคโนโลยีที่สามารถช่วยสร้างอาคารที่มีระบบป้องกันแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังสามารถพัฒนาระบบเฝ้าระวังแผ่นดินไหวและการเตือนภัย ล่วงหน้า เพื่อให้ประชาชนและผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถเตรียมตัวรับมือได้ทันเวลา ทั้งนี้การดำเนินการตามนโยบายเหล่านี้จะช่วยเสริมสร้างความมั่นใจให้กับทั้งนักลงทุน และผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ รวมถึงเพิ่มความปลอดภัยให้กับชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน" นายภัทรชัย กล่าว