แบงก์ชาติประกาศปลดล็อกเกณฑ์ LTV สามารถขอสินเชื่อ 100% เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยทุกหลัง ทุกระดับราคา เริ่มบังคับใช้ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569 "คอลลิเออร์สฯ ไทย" เปิดสถิติมีซัพพลายเหลือขายในเมืองกรุง 7.6 แสนล้าน ขณะที่ทั่วประเทศรับอานิสงส์จากมูลค่าเหลือขายกว่า 1 ล้านล้านบาท

   นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV ให้เป็นการชั่วคราว ระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

    โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไปนั้น

     ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีบรรยากาศดีขึ้น ซึ่งจากปัจจัยบวกประเด็นนี้ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ดังนี้

     ปรับสมดุลอสังหาฯ-ลดภาระค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ

    1."ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์" การปลดล็อก LTV จะช่วยกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมใหม่ ที่อาจจะได้รับโอกาสในการกู้เงินมากขึ้น และสามารถเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดได้ตามความต้องการ

    นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มความคล่องตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะมีปริมาณสินค้าคงค้าง (unsold inventory) ที่สูงขึ้น ทำให้สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ง่ายขึ้น

     2."ช่วยให้ผู้ซื้อมีโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดได้ง่ายขึ้น และอาจส่งผลให้ยอดรีเจกต์ปรับลดลง" การปลดล็อก LTV ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดสามารถกู้เงินได้มากขึ้น ซึ่งทำให้สามารถเข้าถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

    โดยเฉพาะผู้ที่มีเงินทุนเริ่มต้นไม่มาก การขยายวงเงินกู้ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงขึ้น หรือมีโอกาสเลือกอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดีขึ้น

    3."ส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ" การกระตุ้นให้ผู้คนมีโอกาสซื้อบ้านหรือคอนโดมากขึ้นจะส่งผลให้การใช้จ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการเติบโตของเศรษฐกิจในภาพรวม
  
    โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจอาจจะชะลอตัว การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะกระตุ้นการจ้างงานในหลายอุตสาหกรรม เช่น ก่อสร้าง การออกแบบ การผลิตวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น

    4."ปรับสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์" การปรับ LTV ให้ยืดหยุ่นขึ้นจะช่วยให้มีการปรับสมดุลระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมากขึ้น

   โดยเฉพาะในกรณีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสินค้าคงค้างมาก แต่ความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อยังคงจำกัด ช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถเคลียร์สต็อกบ้านและคอนโดที่มีอยู่ในตลาดได้เร็วขึ้น

    5."ลดภาระค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อ" การปลดล็อก LTV จะช่วยลดภาระในเรื่องของการต้องจ่ายเงินดาวน์สูง ๆ ซึ่งทำให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื่อที่มีรายได้ปานกลางหรือผู้ซื้อที่เป็นครั้งแรก อาจช่วยลดความยากลำบากในการเตรียมเงินดาวน์จำนวนมาก

    6."เพิ่มการแข่งขันในอุตสาหกรรมการเงิน" การเปลี่ยนแปลง LTV อาจกระตุ้นให้ธนาคารและสถาบันการเงินอื่นๆ ปรับตัวในการเสนอบริการสินเชื่อที่แข่งขันได้มากขึ้น โดยการเพิ่มเงื่อนไขที่ดีขึ้น เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง หรือการให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงขึ้น

    7."ส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" การปลดล็อก LTV ยังช่วยให้ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทั้งในและต่างประเทศ) มองเห็นโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจมากขึ้น โดยสามารถกู้ยืมในวงเงินสูงขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

    ปลดล็อกอสังหาฯ เมืองกรุง 92,874 ยูนิต 759,851 ล้านบาท

    ข้อมูลของ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ซัพพลายที่อยู่ระหว่างการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีจำนวน 63,805 ยูนิต มูลค่าโครงการ 458,394 ล้านบาท

โดยอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 57,245 หน่วย สัดส่วน 89.71 % จากจำนวนยูนิตทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขาย และช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 6,560 หน่วย คิดเป็น 10.28% (ดูตารางประกอบข่าว)

    สำหรับในส่วนของบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ มีจำนวน 29,069 ยูนิต มูลค่ารวม 301,457 ล้านบาท แบ่งเป็นซัพพลายราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 19,230 หน่วย สัดส่วน 66.15 % มูลค่ารวม 139,117 ล้านบาท

     และซัพพลายราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 9,839 หน่วย คิดเป็น 33.84% มูลค่ารวม 162,340 ล้านบาท

     โดยสรุป คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่จะได้รับปัจจัยบวกจากการปรับเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ 92,874 ยูนิต รวมมูลค่า 759,851 ล้านบาท

     นอกจากนี้ การปรับเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ยังคงส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ปริมณฑลและจังหวัดยุทธศาสตร์ ที่ยังรอการขายอีกมากกว่า 100,000 หน่วยทั่วประเทศ ด้วยมูลค่ารวมมากกว่า 1 ล้านล้านบาท ที่จะได้รับปัจจัยบวกจากมาตราการในครั้งนี้

     ลุ้นรัฐบาลต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง ราคาไม่เกิน 7 ล้าน

     อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV ให้เป็นการชั่วคราวแล้ว มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก็เป็นอีกมาตรการสำคัญที่ประชาชนและนักลงทุนต่างเฝ้ารอ หลังจากมาตรการดังกล่าวหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา

     ซึ่งเชื่อว่าหากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองกลับมาอีกครั้ง จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกที่สำคัญที่จะกระตุ้นให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกลับมาคึกคัดอีกครั้งในปีนี้

     "โดยรวมแล้วเชื่อว่าการปลดล็อก LTV ของแบงก์ชาติในครั้งนี้ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับมามีความคล่องตัวและเติบโตขึ้นได้อีกครั้ง แต่ก็ต้องมีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี เพื่อป้องกันการเกิดฟองสบู่หรือปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการปล่อยกู้ในวงเงินที่สูงเกินไป"