บ้านเพื่อคนไทย ฟีเวอร์ แรงกระเพื่อมตลาดอสังหา ท่ามกลางกำลังซื้ออ่อนแรง

   บ้านเพื่อคนไทย - ยังคงเป็นกระแสแรงอย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" หลังรัฐบาลกดปุ่มเปิดชมห้องและบ้านตัวอย่าง พร้อมลงทะเบียนจองสิทธิทั้งออฟไลน์และออนไลน์ ใน 4 ทำเลทองนำร่อง ได้แก่ บางซื่อ กม.11 เชียงราก เชียงใหม่และธนบุรี(ศิริราช) ชูแคมเปญไม่มีเงินดาวน์ ผ่อนน้อย 4,000 บาท อยู่ยาว 99 ปี เมื่อวันที่ 17 มกราคมที่ผ่านมา

   ล่าสุด ณ วันที่ 27 มกราคม มีผู้เข้าชมเว็บไซต์ยอดรวมทะลุ 70.9 ล้านครั้ง มีผู้ลงทะเบียนแสดงความประสงค์เข้าร่วม โครงการ 250,033 คน และมี 129,845 คน ที่ผ่านการ Pre - Approve จากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) โดยทำเลบางซื่อ กม.11 เป็นทำเลยอดนิยมที่มีคนจองสิทธิมากที่สุด

   จากปรากฏการณ์ "ยอดจอง" ที่ล้นหลาม ประกอบกับที่ "นายทักษิณ ชินวัตร" อดีตนายกรัฐมนตรี ประกาศจะขยายโครงการบ้านเพื่อคนไทยจาก 1 แสนหลัง เป็น 1 ล้านหลัง จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีความหวั่นใจ อาจจะกระทบซัพพลายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในตลาดไม่มากก็น้อย

    ดูดซับกำลังซื้อกลุ่มกลาง-ล่าง

    มีมุมสะท้อนจากกูรูและดีเวลลอปเปอร์อสังหาริมทรัพย์หลากหลายมุมมอง โดย "ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่าปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อโครงการ จะอนุมัติต่อเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่และหลายโครงการเปิดตัวแล้วชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568

   "ขณะเดียวกันบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลอย่างก.ม.11 ที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า สามารถดึงดูดกำลังซื้อกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง คนทำงานรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องทบทวน ปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกำลังซื้อในตลาด" ประพันธ์ศักดิ์กล่าว

    กระทบบ้านบีโอไอ-แนะรัฐปรับเงื่อนไข

    ส่วน "อิสระ บุญยัง" ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ยอดจองสิทธิบ้านเพื่อคนไทยสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ 1.5 ล้านบาทบวกลบ

    ยังคงมีความต้องการสูง แม้จะเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว อย่างไรก็ตามมองว่าอาจกระทบต่อการพัฒนาของภาคเอกชนในกลุ่มตลาดบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่บ้านเพื่อคนไทยมีทำเลจำกัด ขณะที่ภาคเอกชนมีความหลากหลายเรื่องทำเลมากกว่าและซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ได้

    "หากภาครัฐอยากให้ตอบโจทย์ทางสังคม สำหรับผู้มีรายได้น้อย ต้องปรับปรุงเงื่อนไข ลดระดับรายได้ของผู้ควรได้สิทธิลงจากที่กำหนด 50,000 บาทต่อเดือน และเพิ่มสิทธิประโยชน์ สำหรับภาคเอกชนที่พัฒนาบ้านบีโอไอ เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อเอกชนที่พัฒนาในกลุ่มนี้ เช่น ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กำหนดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองของผู้ซื้อในอัตราต่ำ และที่สำคัญคือกำหนดเกณฑ์บีโอไอเป็นการถาวรเหมือนในอดีต และรัฐบาลจะถือว่ามาตรการส่งเสริม จูงใจให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัย ด้วยสิทธิประโยชน์ต่างๆ ที่ว่านั้น เป็นส่วนหนึ่งของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ให้ผู้ซื้อจะมีทางเลือกที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ ก็เป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์และไม่เป็นการแข่งขันกับเอกชน พร้อมกันนี้จะทำให้มีการกระจายทำเลที่หลากหลาย ตามความต้องการทั่วประเทศ"อิสระ กล่าว

    ช่วยคนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้

   ฝั่ง "สุรเชษฐ กองชีพ" หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย มองว่าโครงการบ้านเพื่อคนไทยได้รับการตอบรับที่ดีจากประชาชนคนไทยทั้ง 4 ทำเล มีคนที่ผ่านการ Pre-Approve จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ถึง 129,845 คนหรือคิดเป็น 51.9% จากจำนวนคนที่เข้ามาลงทะเบียนแสดงความประสงค์เข้าร่วมโครงการที่มากถึง 250,033 คน โดยทำเลกม.11 ได้รับความสนใจมากที่สุดถึง 168,496 คนหรือคิดเป็น 67.4% จากทั้ง 4 ทำเลที่เป็นเฟสที่ 1 ของโครงการ

    สำหรับโครงการนี้แม้หลายคนอาจจะคิดว่าอาจจะล้มเหลวหรือไม่สร้างผลตอบแทนที่ดี แต่ถ้ามองที่เป็นการให้คนไทยจำนวนหนึ่งมีบ้านเป็นของตนเองในราคาที่สามารถเข้าอยู่ได้โดยไม่ลำบากเกินไปในแต่ละเดือน แม้ว่าจะไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรก็ตาม แต่การได้สิทธิเข้าพักอาศัยได้ยาวนานถึง 99 ปีก็มากเกินพอแล้วสำหรับคน 2 ช่วงอายุ

     "สุรเชษฐ" กล่าวว่า ทั้งนี้การที่มีคนจำนวนมากให้ความสนใจและแสดงความประสงค์ในการขอมีสิทธิในโครงการ แสดงให้เห็นชัดเจนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังมีอยู่ เพียงแต่ที่ผ่านมาอาจจะเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน เพราะราคาที่อาจจะสูงเกินไปหรืออาจจะอยู่ในทำเลที่ห่างไกลเดินทางมาทำงานหรือเรียนหนังสือรวมไปถึงไม่สะดวกในการใช้ชีวิต ถ้าต้องเข้าไปอยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยนั้นที่มีราคาเทียบเท่าหรือใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยในโครงการ บ้านเพื่อคนไทย

     รวมไปถึงการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อาจจะต้องผ่านการพิจารณาที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งอาจจะมีเกณฑ์พิจารณาที่ส่งผลให้คนไทยที่มีความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงมาก หรือในระดับราคาหรือระดับของฐานเงินเดือนเดียวกับที่โครงการ บ้านเพื่อคนไทย กำหนดคือไม่เกิน 50,000 บาท มีปัญหาที่ค่อนข้างมาก เพราะปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อาจจะยังมีการชำระอยู่และไม่ติดเครดิตบูโรหรือไม่เคยมีปัญหาในเรื่องนี้มาก่อน

     แต่สถาบันการเงินอาจจะมองว่ามีความเสี่ยงในอนาคตจึงอาจจะอนุมัติวงเงินที่ต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากอาจจะไม่มีเงินเพิ่มเติมในส่วนที่ลดน้อยลงไป หรือไม่อยากใช้เงินเก็บตนเองมารวมในการซื้อที่อยู่อาศัย ยอดปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินจึงอาจจะสูงเพราะรวมกลุ่มที่ได้วงเงินต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยด้วย

     ลูกค้าคนละกลุ่มโครงการเอกชน

     "กลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านในโครงการบ้านเพื่อคนไทย อาจจะเป็นคนละกลุ่มกับบ้านในโครงการของเอกชน เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างชัดเจนว่าไม่สามารถซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในโครงการของเอกชนได้ เพราะปัญหาเรื่องทำเลที่อาจจะไกลถ้าเป็นที่อยู่อาศัยในระดับราคาเดียวกัน ส่งผลให้ค่าเดินทางเพื่อมาทำงาน เรียนหนังสือ อาจจะสูงเกินไป ราคาที่อยู่อาศัยที่แพงเกินไปในทำเลเดียวกัน และการขอสินเชื่อธนาคารที่ล้วนเป็นปัญหาสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา"สุรเชษฐกล่าว

     "สุรเชษฐ"กล่าวอีกว่า จริงอยู่ที่กลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านในโครงการบ้านเพื่อคนไทย อาจจะเป็น 1 ในกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของเอกชน แต่จำนวนอาจจะไม่มากนัก เพราะด้วยราคาที่เอกชนตั้งไว้อาจจะเป็นตัวกำหนดกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนอยู่แล้วเมื่อเทียบกับโครงการบ้านเพื่อคนไทย

     ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่สนใจหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจะเป็นกลุ่มที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยของเอกชน หรืออาจจะไม่ได้มีความพร้อม ไม่ว่าจะในทำเลใดหรือระดับราคาเท่าไหร่ก็ตาม

     "แต่การที่ราคาที่อยู่อาศัยของบ้านในโครงการนี้ของรัฐบาลต่ำมาก และยอดจ่ายต่อเดือนก็ต่ำมาก ภาคเอกชนทำไม่ได้อยู่แล้ว กลุ่มคนที่มีความสามารถในการชำระรายเดือนประมาณนี้หรือระดับต่ำกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือนก็ไม่ใช่กลุ่มลูกค้าหลักในปัจจุบันของเอกชน อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อในตลาดระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีมากกว่าทุกระดับราคาอยู่แล้ว การที่กำลังซื้อส่วนนี้จะถูกดูดซับไปจากโครงการนี้ ก็คงไม่กระทบผู้ประกอบการเอกชนมากนักและตัวเลขที่รัฐบาลตั้งเป้าจะพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทยให้มีถึง 1.5 -3 แสนยูนิตนั้น คาดว่าจะใช้เวลาหลายปีพอสมควร"สุรเชษฐกล่าว

    สุดท้ายอาจจะฝ่าด่านธอส.ยาก

    ยังมองว่าปัญหาที่อาจจะมีผลต่อการชำระค่าผ่อนรายเดือนของโครงการที่กำหนดไว้ขั้นต่ำที่ 4,000 บาทต่อเดือน คือ เรื่องความมั่นคงของรายได้ในระยะยาวที่อาจจะมีผลต่อการผ่อนชำระ แม้จะมียอดการผ่อนชำระเพียง 4,000 บาทหรือมากกว่านี้ไม่มากนักก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์อาจจะมาพิจารณาในเรื่องอื่นๆ ประกอบภายหลัง เพราะนี่อาจจะเป็นเพียงการพิจารณาเบื้องต้นเท่านั้น อาจมีขั้นตอนพิจารณาที่เข้มงวดกว่าปัจจุบัน ซึ่งสุดท้ายแล้วอาจจะมีผลให้จำนวนของคนที่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาขั้นสุดท้ายลดลงไปอีก และจะได้เห็นจำนวนที่แท้จริงที่อาจจะหายไปจากตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย

    อย่างไรก็ตาม กลุ่มคนที่ซื้อบ้านในโครงการบ้านเพื่อคนไทย อาจจะไม่ได้อยู่ในโครงการนี้ไปตลอดจนครบกำหนด หรือจนกระทั่งสิ้นอายุขัย อาจจะมีคนจำนวนไม่น้อยที่พอครบ 5 ปีแล้วขอสละสิทธิ์แล้วไปอยู่ในโครงการของเอกชน เพราะรายได้ที่มากขึ้น หรือมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เนื่องจากมีครอบครัว บ้านที่อาจจะว่างในอนาคตจะเข้ามารองรับคนจำนวนหนึ่งที่มีความสามารถไม่เพียงพอซื้อที่อยู่อาศัยของเอกชนในอนาคตต่อไป

   ทั้งนี้การตรวจสอบสิทธิ์ของผู้ที่พักอาศัยในโครงการบ้านเพื่อคนไทยอาจจะกลายเป็นเรื่องที่ควรเข้มงวดหรือว่ามีการตรวจสอบที่จริงจังต่อเนื่องไปถึงตอนที่มีการย้ายเข้ามาพักอาศัย เพื่อป้องกันการปล่อยเช่าแบบไม่เปิดเผยผ่านช่องทางต่างๆ ซึ่งปัจจุบันสามารถทำได้ผ่านออนไลน์ หรืออาจจะมีการตั้งกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เมื่อมีการจัดตั้งคณะกรรมการของโครงการเพื่อดูแลโครงการต่อไปในระยะยาว

    "เพราะสุดท้ายแล้วเมื่อเวลาผ่านไปคนที่พักอาศัยในโครงการนี้ อาจจะกลายเป็นกลุ่มผู้เช่าช่วงหรือเช่าต่อจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็เป็นไปได้ นอกจากนี้ถ้ามีการพิจารณาเรื่องของการทำงานของคนที่มีความต้องการบ้านในโครงการว่าทำงานอยู่ในจังหวัดเดียวกับที่โครงการนี้ตั้งอยู่หรือไม่ รวมไปถึงอาจต้องกำหนดระยะเวลาการเข้าพักอาศัยทันที เมื่อผ่านการโอนหรือเซ็นสัญญาแล้ว เพื่อที่จะได้ตรวจสอบว่าต้องการอยู่อาศัยในโครงการจริงๆ ไม่ใช่ซื้อเพื่อลงทุน หรือซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่า หรือซื้อเก็บไว้เฉยๆ เพราะราคาถูกมากๆ ซึ่งอาจจะกระทบกับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ" สุรเชษฐย้ำ

    เปิดเอกชนเข้าร่วมผ่านบ้านบีโอไอ

    ด้าน "ประทีป ตั้งมติธรรม" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยควรให้ทางการเคหะแห่งชาติ(กคช.)เป็นผู้ดำเนินการ ส่วนกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางต้องเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมด้วย ซึ่งเราก็พร้อมช่วย ขณะเดียวกันมีโครงการบ้านบีโอไออยู่แล้วที่จะมาช่วย

    ขณะที่ "ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าโครงการบ้านเพื่อคนไทยถือเป็นแนวคิดที่ดี สร้างโอกาสใหม่ให้คนมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม และก็เป็นคนละเซกเมนต์กับโครงการของภาคเอกชน และไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อดีเวลลอปเปอร์โดยตรง น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอพาร์ทเมนต์มากกว่า