ปี 2567 ที่ผ่านมา การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI : Foreign Direct Investment) ในประเทศไทยเติบโตอย่างก้าวกระโดด มีจำนวนโครงการใหม่ถึง 2,050 โครงการ มูลค่ารวม 832,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25% เทียบปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งดึงดูดการลงทุนสูงถึง 68% ของทั้งหมด การขยายตัวในภูมิภาคนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง แต่ขณะเดียวกันก็เป็นการเปิดฉากการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า

   พีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มการเติบโตคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในอาเซียนค่อนข้างสูง จากการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์โลกสู่ภูมิภาคอาเซียน รวมทั้งประเทศไทย อาทิ การขยายฐานการผลิตรถยนต์ไฟฟ้า (EV) จากจีนมาไทย และการขยายฐานการผลิตของอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และเทคโนโลยี เป็นต้น

  “คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าได้รับอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตจากต่างประเทศมาไทยและประเทศในอาเซียน สะท้อนจาก อัตราการเช่าที่สูงถึง 88% ในพอร์ตโฟลิโอของเฟรเซอร์สฯ ในประเทศไทย ขณะที่เวียดนามและอินโดนีเซียมีอัตราการเช่าถึง 100%”

   ดังนั้นในปี 2568 เฟรเซอร์สฯ มีแผนขยายพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมอีกกว่า 150,000 ตารางเมตร โดยเฉพาะในประเทศไทยที่มีการขยายตัว 100,000 ตารางเมตร เวียดนาม 30,000 ตารางเมตร อินโดนีเซีย 25,000 ตารางเมตร ภายใต้งบลงทุนกว่า 3,000 ล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากกลุ่มทุนต่างชาติที่ไหลเข้ามาในภูมิภาคนี้ จากปัจจุบันมีพื้นที่เช่ารวม 3.66 ล้านตารางเมตร อยู่ในไทย 3.3 ล้านตารางเมตร อีก 3.6 แสนตารางเมตร อยู่ในเวียดนาม และอินโดนีเซีย

   “อัตราการเช่าโรงงานและคลังสินค้าของเฟรเซอร์สฯ ในไทย 88% เวียดนาม 100% อินโดนีเซีย 100% สะท้อนดีมานด์ของกลุ่มทุนที่ไหลเข้ามาในอาเซียน และปี 2568 เตรียมลุยประเทศในอาเซียนใหม่ๆ เพิ่มอีก แต่ขอดูจาก FDI ของแต่ละพื้นที่ก่อน”

   อย่างไรก็ดี จากทิศทางดังกล่าวส่งผลให้ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเผชิญความท้าทายจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ปีนี้เฟรเซอร์สฯ จึงไม่ขยายพื้นที่เพิ่มในอีอีซี เนื่องจากมีผู้เล่นรายใหญ่และทุนท้องถิ่นจำนวนมากที่เข้ามาแข่งขันจนเกิด “Price War” หรือสงครามราคา! ค่าเช่าในพื้นที่แข่งขันสูงมีการตัดราคาลงถึง 10 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยเฉพาะกลุ่มโรงงานและคลังสินค้า ค่าเช่าโรงงานลดลงจาก 180-220 บาทต่อตารางเมตร เหลือ 170-210 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคลังสินค้าจาก 145-165 บาทต่อตารางเมตร เหลือ 135-155 บาทต่อตารางเมตร

   “แนวทางของเฟรเซอร์สฯ ไม่เล่นสงครามราคา แต่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ลูกค้าส่งผลให้บริษัทสามารถรักษาอัตราการต่อสัญญาลูกค้าเดิมได้สูงถึง 80%”

    โดยเดือน ก.พ. นี้ เตรียมเปิดตัว "เมืองอุตสาหกรรม“ หรือ ”Industrial Township" เฟสแรก พื้นที่ 200-300 ไร่ ซึ่งเป็นการรวมอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทไว้ในพื้นที่เดียวกันกว่า 4,600 ไร่ บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.32 ซึ่งจะเป็นการร่วมทุน (JV) กับพันธมิตร ถือเป็นการยกระดับการขยายตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม

    “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” ไม่เพียงขยายตัวในประเทศไทยเท่านั้น แต่ยังมองไปข้างหน้าในประเทศอาเซียนอื่นๆ อย่าง เวียดนาม และ อินโดนีเซีย เพื่อรองรับการลงทุนจากทั่วโลกที่หลั่งไหลเข้ามาในอาเซียน ควบคู่การ “สำรวจตลาดใหม่” ซึ่งขึ้นอยู่กับแนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและความต้องการพื้นที่จากกลุ่มทุนต่างชาติที่ย้ายฐานการผลิตเข้ามาในอาเซียน คาดปีนี้บริษัทมีรายได้ 16,000 ล้านบาท เติบโต 11% จากปีที่ผ่านมา ในจำนวนนี้เป็นรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม สัดส่วน 20-25%