อสังหาชี้ 'บ้านเพื่อคนไทย' กระแสปัง ไม่กระทบตลาด ลูกค้าคนละกลุ่ม เพิ่มทางเลือกปชช. ฝากสกัดการสวมสิทธิ

    นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า จากกระแสของโครงการบ้านเพื่อคนไทยที่มียอดลงทะเบียนจองสิทธิเป็นจำนวนมากในวันแรก เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2568 นั้น สะท้อนว่าตลาดกลุ่มนี้ยังมีดีมานด์ แต่ที่ผ่านมาอาจจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ภาคเอกชนเองก็พัฒนารองรับดีมานด์ได้ไม่มาก เพราะด้วยต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น จึงทำให้พัฒนาได้ไม่มาก ทำให้ตลาดยังมีช่องว่าง และบ้านเพื่อคนไทยที่รัฐบาลนำที่ดินของรัฐมาพัฒนานั้น ถือเป็นโครงการที่เป็นประโยชน์เชิงสังคมด้วย

   "มองว่าโครงการเป็นทางเลือกมากกว่า เพราะ 1.ถ้าเอกชนพัฒนาในทำเลทำนองเดียวกัน คือใกล้ระบบราง ราคาจะสูงกว่า เพราะต้องซื้อที่ดินราคาสูง 2 .บ้านเพื่อคนไทยแม้ ทำเลดี ราคาต่ำกว่า แต่ก็เป็นสิทธิการเช่า มีเงื่อนไขเรื่องห้ามเปลี่ยนมือ 5 ปี ห้ามนำไปให้เช่า ต้องเป็นบ้านหลังแรก 3.เอกชนราคาสูงกว่าแต่ผู้ซื้อก็ได้กรรมสิทธิ์ ตลอดไปและให้เช่าได้ และเป็นบ้านหลังที่ 2-3 ได้ 4.ส่วนการแข่งขันเป็นปกติของภาคธุรกิจเอกชน ซึ่งก็ต้องปรับตัว อย่างไรก็ดีมีข้อสังเกตเพิ่มเติมในเรื่องของการคัดกรองคนที่ควรได้สิทธิตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ต้องทำอย่างเข้มข้น รวมถึงการบริหารและดูแลหลังการขายในระยะยาว" นายอิสระกล่าว

   ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยที่รัฐบาลเดินหหน้าถ้าสามารถทำได้จริงเชื่อว่าจะช่วยให้คนไทยกลุ่มหนึ่งมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอยู่อาศัยได้ หรืออาจจะช่วยให้คนไทยจำนวนมากในอนาคตมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ถ้าโครงการนี้ประสบความสำเร็จแล้วมีการขยายโครงการ หรือมีการพัฒนาเฟสต่อไปเรื่อยๆ

    "ด้วยปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของค่าแรง เงินเดือนส่วนใหญ่ของคนไทย ทำให้คนไทยจำนวนมากไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ การเช่าอยู่อาจจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด แต่ต้องมีเงินเก็บอยู่ระดับหนึ่ง เพราะมี ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องจ่ายมากกว่าค่าเช่ารายเดือน ดังนั้น จึงไม่ใช่ ทุกคนที่มีรายได้น้อย หรือคนที่เพิ่งเริ่มทำงานจะเช่าที่อยู่อาศัย ได้ทันที ไม่ต้องพูดถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพราะติดขัดหลายเรื่อง ถ้าเป็นคนจากต่างจังหวัด การซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จ ต้องมีค่าใช้จ่ายสองต่อ ต้องจ่ายค่าเช่าปัจจุบัน และค่าผ่อนบ้านจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ" นายสุรเชษฐกล่าว

   นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ถ้ารัฐบาลดำเนินการได้อย่างต่อเนื่องจะเป็นผลดีกับคนไทยมาก เพียงแต่อาจจะต้องคำนึงถึงเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการในมาตรการนี้ด้วยว่าอยู่ตรงไหน และห่างจากแหล่งงาน ของกรุงเทพฯ หรือจังหวัดนั้นๆ มากน้อยเพียงใด เพราะการมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแต่ต้องจ่ายค่าเดินทางสูงๆ อาจจะไม่ใช่ทางออกที่ดีนัก

    "สิ่งสำคัญต้องตรวจสอบสิทธิของคนที่เข้าร่วมโครงการอย่างจริงจัง เพื่อให้คนที่มีรายได้น้อยได้เป็นผู้ที่มีสิทธิในโครงการจริงๆ รวมถึงควรมีการควบคุม หรือข้อกำหนดที่ชัดเจนในเรื่องของค่าเช่าที่ต้องอยู่ที่เท่าไหร่ หรือต้องเป็นไปตามที่ระบุ ห้ามมากกว่าที่ระบุ เพราะถ้าไม่ระบุอาจจะกลายเป็นโครงการที่พักอาศัยที่มีกลุ่มคนเข้าไปลงทุนผ่านตัวแทน หรือบุคคลที่มี การจัดตั้งเข้าไปแล้วนำมาปล่อยเช่าต่อภายหลังในราคาที่สูงขึ้น" นายสุรเชษฐกล่าว

     นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ส่วนเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว ต้องมีความยืดหยุ่นในเรื่องของการยกเลิก หรือสละสิทธิภายหลัง เมื่อผู้ที่ได้รับสิทธิมีกำลังมากพอจะหาที่อยู่อาศัยของตนเองได้ รวมไปถึง การส่งต่อถึงคนในครอบครัว หรือบุตรหลานทางสายเลือดได้โดยตรงไม่ต้องเสียค่าดำเนินการใดๆ เพราะระยะเวลาเช่าที่ยาวถึง 99 ปี สามารถรองรับคนได้อย่างน้อย 2 รุ่น