หลังรอมานาน ในที่สุดคณะรัฐมนตรีรัฐบาล แพทองธารได้ไฟเขียวก่อสร้างรถไฟชานเมืองสายสีแดงต่อขยายช่วงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ระยะทาง 8.84 กม. วงเงิน 6,473.98 ล้านบาท เมื่อวันที่ 7 มกราคม 2568

   ถือเป็นโปรเจ็กต์แรกของ "คมนาคม" ที่ได้รับการอนุมัติ จากนี้การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จะเปิดประมูล วางไทม์ไลน์เริ่มก่อสร้างในปี 2568 แล้วเสร็จเดือนธันวาคม 2570 พร้อมเปิดบริการเดือนมกราคม 2571 ตลอดเส้นทางมี 4 สถานี ต่อจากสถานีรังสิต เป็นสถานีคลองหนึ่ง สถานีมหาวิทยาลัยกรุงเทพ สถานีเชียงราก และสถานีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

   คิวถัดไปลุ้นสายสีแดงต่อขยายช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา- ศิริราช ระยะทาง 20.5 กม. วงเงิน 15,176 ล้านบาท เตรียมเข้าคณะรัฐมนตรีอีก 1-2 เดือนข้างหน้า

   ปฏิเสธไม่ได้ว่าการมีรถไฟฟ้าเข้าไปในพื้นที่ต่างๆ ทำให้เกิดการพัฒนาใหม่ๆ ตามมา เช่นเดียวกับ "รถไฟฟ้าสายสีแดง" ที่เปิดบริการช่วง "ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต" รวม 13 สถานีเมื่อปี 2564 ที่เชื่อมโยงการเดินทางฝั่งตะวันตกกับโซนเหนือของกรุงเทพฯ เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงบ้างแล้ว

   "สุรเชษฐ กองชีพ" หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ระยะทาง 26 กม. มี 10 สถานี ที่เปิดไปแล้วอาจยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงโดยรอบสถานีมากนัก เพราะเป็นเส้นทางอยู่เหนือรถไฟปัจจุบัน อีกทั้ง อาจจะมีพื้นที่บางส่วนติดตั้งรั้วหรือแนวกีดขวางส่งผลให้ไม่สามารถเชื่อมการเข้าออกได้ โดยเฉพาะพื้นที่เขตกรุงเทพฯ

    แต่ถ้าเป็นพื้นที่รอบสถานีปลายทางอย่าง "สถานีรังสิต" ก่อนหน้านี้โดยรอบมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่และมีบางโครงการเปิดขายมาก่อนปี 2561 เพราะพื้นที่ว่างรอพัฒนายังมีและเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ไม่ไกลจากสถาบันการศึกษา เช่น มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยรังสิต แม้พื้นที่โดยรอบมหาวิทยาลัยทั้ง 2 แห่ง มีคอนโดมิเนียมเปิดขายจำนวนมาก แต่มีราคาขายสูงกว่าพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ารังสิตค่อนข้างมาก

   "พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยกรุงเทพ คอนโดฯราคาขายเฉลี่ย ตร.ม.ละ 70,000 บาท แต่รอบสถานีรถไฟฟ้ารังสิตราคาขายเฉลี่ย ตร.ม.ละ 40,000 บาท เพราะหลายโครงการเปิดขายในระดับราคาเพียง 7-8 แสนบาทต่อยูนิตเท่านั้น" สุรเชษฐกล่าว

    "สุรเชษฐ" กล่าวว่า ดังนั้นสายสีแดงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต อาจไม่ได้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบเช่นเดียวกับสายสีแดงก่อนหน้านี้ เพราะข้อจำกัดในการเข้าถึงและพื้นที่ที่มีศักยภาพของบริเวณ ไม่ได้อยู่ในแนวเส้นทางเดียวกับสายสีแดงส่วนต่อขยาย ซึ่งพื้นที่ที่มีศักยภาพและมีการเปลี่ยนแปลง รวมถึงมีการพัฒนามาต่อเนื่องของย่านรังสิต คือ พื้นที่ตามแนว "ถนนพหลโยธิน" มีทั้งศูนย์การค้า ตลาดค้าปลีก-ค้าส่งสินค้าเกษตรกรรมขนาดใหญ่ อย่างตลาดสี่มุมเมือง สถาบันการศึกษาทั้งมหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยรังสิต และมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต

     ขณะที่สายสีแดงส่วนต่อขยายผ่านอีกเส้นทางและห่างจากพื้นที่นี้ค่อนข้างไกล แต่ในอนาคตคาดว่าจะมีการเชื่อมต่อการเดินทางด้วยระบบต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับมหาวิทยาลัยทั้ง 3 แห่ง เพราะจำนวนนักศึกษาของทั้ง 3 มหาวิทยาลัยก็มีเกือบแสนคนแล้ว ยังมีอาจารย์ เจ้าหน้าที่ บุคลากรที่ทำงานในมหาวิทยาลัยอีกจำนวนมาก จึงทำให้มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ในพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

     "โครงการอสังหาฯอย่างเดียวที่เห็นชัดว่ามีการพัฒนามากขึ้นในพื้นที่ที่อาจจะสามารถเรียกได้ว่าอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง คือ คอนโด โดยเฉพาะ 2 พื้นที่ใหญ่ คือ รอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ"

     "สุรเชษฐ" ยังกล่าวด้วยว่า ปัจจุบันพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยธรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต เป็นพื้นที่มีคอนโดรวม 9,2750 ยูนิต ขายไปแล้ว 89% มีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ปิดการขายไป และมีการเข้ามาลงทุนของกลุ่มนักลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้หลายโครงการที่อาจจะมีราคาขายไม่มาก หรือไม่เกิน 80,000 บาทต่อ ตร.ม. ปิดการขาย 100% บางโครงการปิดการขายเร็วมากหลังเปิดขายไม่นาน

      มีเพียงบางโครงการที่อาจมีราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. และโครงการที่เปิดขายปีที่ผ่านมาที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ 75,000 บาทต่อ ตร.ม. หลายโครงการอาจจะมีราคาขายต่ำกว่า 70,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่มีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. บางโครงการมีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม.

       ส่วนพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยกรุงเทพ มีคอนโดเปิดขายใหม่แบบต่อเนื่องมากที่สุดพื้นที่หนึ่งของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่งผลให้คอนโดสะสมในพื้นที่นี้อยู่ที่ 12,084 ยูนิต ขายไปแล้ว 91% เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่มีคนสนใจคอนโดมาก มีหลายโครงการปิดการขาย หรือมีการเข้าไปรอคิวก่อนที่จะเปิดขายแบบเป็นทางการ ล่วงหน้าหลายวัน และน่าจะเป็นเพียงไม่กี่พื้นที่หรือทำเล ที่เห็นภาพแบบนี้ในช่วงเวลานี้ ราคาขายเฉลี่ยคอนโด ในพื้นที่อยู่ที่ 70,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นพื้นที่ที่มีคอนโดเปิดขายใหม่ค่อนข้างมากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

       และเป็นพื้นที่ที่มีนักลงทุนเข้าไปซื้อคอนโดเพื่อนำมาปล่อยเช่าให้กับกลุ่มนักศึกษา หรือบุคลากรและเจ้าหน้าที่มหาวิทยาลัยมากที่สุดแห่งหนึ่ง เพราะผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าค่อนข้างสูงหรือมากกว่า 6-8% รวมไปถึงราคาขายปรับขึ้นต่อเนื่องเพราะความต้องการมีต่อเนื่อง ผู้ประกอบการบางรายที่มีโครงการในพื้นที่นี้มีการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์เพื่อรองรับกำลังซื้อ และเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการคอนโดของตนเอง และมีกิจกรรม ต่อเนื่องมาโดยตลอด

       อีกหนึ่งพื้นที่ "สถานีรังสิต" แม้ว่าไม่มีสถาบันการศึกษาเป็นปัจจัยหลัก แต่ได้รับอานิสงส์จากการเป็นพื้นที่ที่ไม่ไกลจากแหล่งงานและสถาบันการศึกษา จึงมีผลให้ มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่จำนวนมากเช่นกัน และบางโครงการมีหลายเฟส หลายอาคารมาก คอนโดสะสมในพื้นที่โดยรอบสถานีรังสิตอยู่ที่ 12,745 ยูนิต มากกว่าพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยทั้ง 2 แห่งพอสมควร

       ที่น่าสนใจ คือ อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 91% เพราะราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ไม่สูงมาก อยู่ที่ 40,000 บาทต่อ ตร.ม.เท่านั้น ซึ่งเหมาะสมกับทั้งกลุ่มของนักศึกษา และคนที่เพิ่งเริ่มทำงานหรือกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่สูงมาก อัตราการขายจึงสูงและ ปิดการขายเร็วมากเช่นกัน แต่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายใหม่มากนัก เมื่อเทียบกับพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยทั้ง 2 แห่ง

       ส่วนพื้นที่ตามแนว "ถนนพหลโยธิน" นอกจาก ศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิต ที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงมาค่อนข้างต่อเนื่อง เพราะการขยายพื้นที่ การเปลี่ยนแปลงภายในศูนย์การค้า พื้นที่อื่นๆ ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก อาจต้องรอโครงการของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ที่เคยมีข่าวเมื่อช่วงปี 2562 ว่า มีการขอเปลี่ยนผังเมืองที่ดินประมาณ 125 ไร่ ส่วนที่ติดกับรถไฟฟ้าสายสีแดง เพื่อเพิ่มศักยภาพของที่ดินให้สามารถพัฒนาโครงการอสังหาฯได้มากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งส่วนของพื้นที่พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัย รวมไปถึงเพื่อการใช้ประโยชน์อื่นๆ เพียงแต่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจรอการพัฒนาส่วนต่อขยายสายสีแดงให้มีความชัดเจนมากขึ้น