ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อีกหนึ่งฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยังก้าวข้ามคำว่า "เหนื่อย" ไม่พ้น ด้วยซัพพลายสต๊อกเหลือขายที่ล้นมาจากปี 2567 ที่ยังเหลือบาน

     สะท้อนจากตัวเลข ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 215,800 หน่วย มูลค่ากว่า 1.31 ล้านล้านบาท และเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา

    ผลพวงติดหล่ม "กำลังซื้อ" ปัญหาหนี้ครัวเรือนเรื้อรัง ทำให้สถาบันการเงินหวั่นหนี้เสียทะลัก จึงตั้งการ์ดสูงในการปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาต่ำ 3 ล้านบาท ตลาดใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการเผชิญปัญหาลูกค้าถูกรีเจ็กต์เรตถึง 60-70% ตลอดทั้งปี 2567

    แม้ว่ารัฐจะมีมาตรการกระตุ้นเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ออกมา รวมถึงคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.25% ออกมาผสมโรง แต่ยังไม่มี "แรงส่ง" มากพอจะบูสต์ตลาดให้พลิกกลับมาเป็นบวกได้

    ขณะที่ภาวะตลาดปี 2568 กูรูอสังหาฯ ต่างฟันธง ยังเผชิญ "ความยากลำบาก" อย่างต่อเนื่อง ตกอยู่ในสภาพ "โอนไม่ได้ ขายไม่ออก" ด้วยภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดี กำลังซื้อยังไม่ฟื้น สถาบันการเงินยังไม่ปล่อยกู้ มีผลต่อกำลังซื้อหายไป

    จึงเป็น "โจทย์ยาก" ของอสังหาริมทรัพย์ปี 2568

    "อธิป พีชานนท์" นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า โจทย์ยากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2568

    เรื่องแรก กำลังซื้อยังไม่ดี รายได้คนไม่เพิ่มขึ้น จึงชะลอซื้อที่อยู่อาศัย

    เรื่องที่สอง ขอสินเชื่อยังยากลำบาก ถูกปฏิเสธมากกว่า 50%

    เรื่องที่สาม ผู้ประกอบการอ่อนกำลังลง หลังกำลังซื้อถดถอย ยอดขายไม่เข้าเป้า ทำให้ความสามารถผู้ประกอบการในการลงทุนใหม่ลดลง จึงต้องดูแลสภาพคล่องให้ดี ถ้าสภาพคล่องสะดุด กระทบต่อธุรกิจ สถาบันการเงินเจ้าหนี้ โดยเฉพาะหุ้นกู้เป็นเรื่องสำคัญมาก หลังผู้ประกอบการใช้วิธีออกหุ้นกู้แทนการกู้จากสถาบันการเงินมากขึ้น ขณะที่ตลาดปัจจุบันเผชิญกับสถานการณ์ออกยากมากขึ้น

    และเรื่องที่สี่ อุปสรรคกฎระเบียบที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขให้ดำเนินธุรกิจได้ง่าย ขณะที่ดอกเบี้ยธุรกิจยังอยากให้ปรับลดอีก

    แต่ด้วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกำลังซื้ออย่างหนัก การกู้แบงก์ผ่าน จึงสำคัญมากกว่าได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง

    "อิสระ บุญยัง" ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า โจทย์ยากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 คือ

    เรื่องแรก เศรษฐกิจยังโตช้าไล่ไม่ทันกำลังซื้อ มีตัวแปรค่าที่ดินยังแพง ค่าก่อสร้างขึ้นตามวัสดุ ค่าแรง น้ำมัน จากสงครามรัสเซียกับยูเครนยังไม่จบ กระทบต้นทุน

    เรื่องที่สอง สต๊อกเก่าคงเหลือ ดังนั้น ปี 2568 ผู้ประกอบการต้องดูแลตัวเอง ไม่ลงทุนผลักซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดมากเกินไป เพราะหากขายไม่ได้ จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องตัวเอง และตลาดโดยรวม ขณะที่ผู้บริโภคเอง ต้องซื้อบนความพร้อม

    ดังนั้น ปี 2568 ยังเป็นปีที่ตลาดยังเหนื่อย ต้องปรับตัวกันทุกฝ่าย ระมัดระวังกันมากขึ้น ซึ่งไตรมาสแรกปีนี้ ผู้ประกอบการคงยังไม่เปิดโครงการใหม่มาก คงรอดูสภาพเศรษฐกิจและตลาดก่อน

    "สุนทร สถาพร" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า 2568 เป็นปีแห่งการปรับฐานของอสังหาริมทรัพย์ คือ เป็นอีกปีที่ต้องมีการระบายสต๊อกเดิม การเปิดตัวโครงการใหม่ยังมีไม่มาก เพราะกำลังซื้อยังเปราะบาง จำเป็นที่จะต้องอาศัยมาตรการของภาครัฐในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าการลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เสนอให้ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้ 2 ปี เพื่อดึงกลุ่มผู้มีกำลังซื้อหรือกลุ่ม K ขาบน สามารถที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มได้มากกว่า 2-3 ยูนิต เพื่อเป็นการพยุงภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ให้ตกต่ำลงยิ่งไปกว่านี้

    สำหรับผู้ซื้อ "กลุ่ม K ขาล่าง" ผู้มีรายได้น้อย เฟิร์สจ๊อบเบอร์ ต้องได้รับการสนับสนุนมาตรการโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" และโครงการแก้หนี้ "คุณสู้เราช่วย" ซึ่งน่าจะเห็นผลอีก 2-3 ปี จากการที่ผู้กู้ซื้อบ้านเดิม เมื่อผ่อนแต่เงินต้นอย่างมีวินัยช่วง 1-3 ปี จะหลุดออกจากการเป็นหนี้เสีย ขณะที่บ้านก็ไม่ถูกยึด ธนาคารก็มีช่องว่างจะปล่อยกู้ให้ลูกค้ารายใหม่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนตัวได้และเติบโตในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

    อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความคาดหวังลึกๆ ภายใต้ตลาดยัง "ขมุกขมัว" หาก "รัฐบาล" อัดกระสุนกระตุ้นเศรษฐกิจต่อเนื่องชัดเจน ปลุกความคึกคักเศรษฐกิจไทยปี 2568 ให้ฟื้นตัว รวมถึงขยายอายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่แย่ไปกว่าปี 2567 หรือพลิกเป็นบวกได้อย่างน้อย 3%

    ล่าสุดวันที่ 9 มกราคม 2568 ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำหนังสือถึง น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และนายอนุทิน ชาญวีรกูล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เพื่อออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง หลังมีบางมาตรการสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567

    โดยยื่นเสนอขอให้รัฐบาลพิจารณาออก 4 มาตรการ

    1. ต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ และค่าจดทะเบียนการจำนองจากการซื้อที่อยู่อาศัย คือ ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จากอัตราร้อยละ 2 เป็นร้อยละ 0.01 ค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01 สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ทั้งบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสองถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568

    2. ต่ออายุมาตรการวงเงินสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ และธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ

    3. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ลงร้อยละ 50 ลดภาระภาคเอกชนและประชาชน ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่แข็งแรง

    และ 4. พิจารณาลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและขนาดของครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป

    ยังทำหนังสือถึงผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยทบทวนผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว 2 ปี หรือเท่ากับระยะเวลามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประคับประคองและฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

    รวมถึงยังเสนอด้วยว่า เมื่อสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะปกติ ขอให้ปรับเกณฑ์มาตรการ LTV ใช้สำหรับบ้านหลังที่ 3 ของคนไทย อันเป็นผลจากโครงสร้างสาธารณูปโภคภาครัฐโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่มีอยู่ปัจจุบันและจะเสร็จในอนาคต ทำให้ที่อยู่อาศัยของประชาชนเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จำเป็นต้องมีบ้านหลังที่ 2 ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งมีความจำเป็นมากกว่าบ้านหลังแรก

    ภาคอสังหาริมทรัพย์ย้ำด้วยว่า หากมาตรการได้รับการพิจารณาเพิ่มเติม จะช่วยให้จีดีพีของประเทศเติบโตเพิ่มขึ้น 1.8% ยิ่งหากเคาะมาตรการออกมาในเดือนมกราคม 2568 จะยิ่งเป็น "แรงส่ง" ให้การโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกปี 2568 คึกคักขึ้นมาได้ไม่มากก็น้อย

    ส่วนจะเป็นไปได้แค่ไหน คงต้องลุ้นกันต่อไป!