ทีมข่าวเศรษฐกิจ

    หลังจาก "รัฐบาลแพทองธาร" ประกาศเดินหน้า "โครงการบ้านเพื่อคนไทย" สานฝันคนอยากมีบ้านหลังแรก ไม่มี เงินดาวน์ ผ่อนเริ่มต้น 4,000 บาท ครบ 30 ปี อยู่ยาว 99 ปี ซึ่งเป็น 1 ใน 5 นโยบายเรือธงภายใต้แคมเปญ "2568 โอกาสไทย ทำได้จริง" ที่ น.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรี แถลง ผลงาน 3 เดือน เมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา

    ล่าสุดโครงการเตรียมอวดโฉมห้องตัวอย่างในวันที่ 17 มกราคม พร้อมเปิดลงทะเบียนให้จองสิทธิวันที่ 20 มกราคมนี้ ที่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ หรือสถานีกลางบางซื่อ เรียกว่ามาเร็วทันใจแบบติดจรวด

    เปิดพิมพ์เขียว'บ้านเพื่อคนไทย'

    ย้อนดู "บ้านเพื่อคนไทย" ก่อนโครงการจะมาเป็นรูปเป็นร่าง ได้ผ่านการรับทราบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2567 ตามที่ "กระทรวงคมนาคม" นำเสนอโครงการ โดยมี บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด หรือ SRTA บริษัทลูกของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นผู้ศึกษาและดำเนินการโครงการ

    จากผลสำรวจของ SRTA พบว่าที่ดิน รฟท.มีศักยภาพนำมาพิจารณาพัฒนาที่อยู่อาศัยได้เป็นที่ดินรอบสถานีรถไฟที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ มีกว่า 38,000 ไร่ กระจายอยู่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และภูมิภาคทั่วประเทศ รวม 112 พื้นที่ แต่มี 25 พื้นที่ กว่า 700 ไร่ ที่เข้าเกณฑ์และพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ 36,188 ยูนิต

     ตามโรดแมปจะแบ่งการพัฒนาเป็น 3 ระยะ โดยระยะเร่งด่วนปี 2567-2568 เป็นโครงการนำร่องอาคารชุดที่เชียงใหม่ เชียงราก บางซื่อ กม.11 กับบ้านพักที่เชียงใหม่ กาญจนบุรี นครราชสีมา ระยะสั้นปี 2569-2571 จำนวน 22 โครงการ ระยะกลางปี 2572-2576 จำนวน 87 โครงการ

    นำร่อง4ทำเลเริ่ม'บางซื่อกม.11'

    อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาความพร้อมในทุกมิติแล้ว ล่าสุด SRTA เคาะ 4 ทำเลจะพัฒนาเป็นโครงการนำร่อง มีทั้งอาคารชุด ขนาดพื้นที่เริ่มต้น 30 ตร.ม. และบ้านเดี่ยวชั้นเดียว ขนาด 50 ตร.ว. ขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรอบพื้นที่โครงการ

    เริ่มจาก "พื้นที่บางซื่อ กม.11" อยู่ซอยวิภาวดี 11 ติดถนนกำแพงเพชร ห่างจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ 2.5 กม. เซ็นทรัลลาดพร้าว 500 เมตร MRT พหลโยธิน 500 เมตร มีเนื้อที่กว่า 15 ไร่ มีต้นทุนราคาประเมินที่ดินที่ 51,000 บาทต่อ ตร.ว. มีจำนวน 2 แปลง

    โดยแปลงแรกเนื้อที่กว่า 2 ไร่ และแปลงที่ 2 เนื้อที่กว่า 12 ไร่ รูปแบบโครงการเป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 1,232 ยูนิต มีห้อง 4 แบบ ขนาด 30 ตร.ม. ราคา 1.76 ล้านบาท ขนาด 40 ตร.ม. ราคา 2.36 ล้านบาท ขนาด 45 ตร.ม. ราคา 2.65 ล้านบาท ขนาด 50 ตร.ม. ราคา 3 ล้านบาท ขณะที่บริเวณใกล้เคียงราคาขายห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 137,375 บาทต่อ ตร.ม.

    "พื้นที่เชียงใหม่" ติดสถานีรถไฟเชียงใหม่ อยู่ถนนเจริญเมือง ห่างจากโรงเรียนปรินส์รอยแยลส์วิทยาลัย 2.5 กม. มหาวิทยาลัยพายัพ 2.6 กม. มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ 7.5 กม. ถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ 1.3 กม. มีเนื้อที่กว่า 7 ไร่ ต้นทุนราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ 17,000 บาทต่อ ตร.ว. รูปแบบเป็นอาคารชุด 720 ยูนิต ราคา 1.5 ล้านบาท ขณะที่บริเวณใกล้เคียงราคาขายบ้านเฉลี่ย 54,000 บาทต่อ ตร.ม.

    "พื้นที่เชียงราก" จ.ปทุมธานี ใกล้ถนนเลียบคลองเปรมประชากร ห่างจากสถานีรถไฟเชียงราก มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต โรงพยาบาลธรรมศาสตร์เฉลิมพระเกียรติ ประมาณ 4.4 กม. มหาวิทยาลัยกรุงเทพ 9 กม. มีเนื้อที่กว่า 18 ไร่ ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ 5,800 บาทต่อ ตร.ว. รูปแบบเป็นอาคารชุด จำนวน 1,795 ยูนิต ราคา 1.34 ล้านบาท ขณะที่บริเวณใกล้เคียงราคาขายห้องชุดเฉลี่ย 63,403 บาทต่อ ตร.ม. ในอนาคต รฟท.จะสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยายจากรังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ โดยจะมีสถานีจอดที่เชียงรากด้วย ตามไทม์ไลน์โครงการสร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2570 เปิดบริการเดือนมกราคม 2571

    "พื้นที่ธนบุรี" ใกล้โรงพยาบาลศิริราช อยู่ตรงข้ามตลาดศาลาน้ำร้อน ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีส้มที่จะสร้างในอนาคต 800 เมตร มีเนื้อที่กว่า 23 ไร่ ปัจจุบันเป็นบ้านพักพนักงานรถไฟ จึงต้องทำการศึกษาเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม มีแนวคิดจะพัฒนา เป็นอาคารชุด จำนวน 2,100 ยูนิต

      ลงทุน4.6พันล้าน-ธอส.หนุนสินเชื่อ

     ด้านการก่อสร้างโครงการ ทาง SRTA ระบุจะใช้เทคนิครูปแบบ ระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป ซึ่งเป็นการก่อสร้างแบบแยกส่วนโครงสร้างและชิ้นส่วนสำหรับงานก่อสร้างต่างๆ จะถูกจัดเตรียมและผลิตขึ้นในรูปแบบสำเร็จรูปจากโรงงานเกือบทั้งหมด จะคล้ายกับการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูป หรือบ้านน็อกดาวน์

    ทั้ง 3 โครงการนำร่องคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 4,685 ล้านบาท ประกอบด้วย ค่าเช่าพื้นที่จาก รฟท.ประมาณ 100 ล้านบาท ค่าลงทุนช่วงเตรียมโครงการประมาณ 260.9 ล้านบาท ค่าก่อสร้างประมาณ 3,459 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินโครงการประมาณ 864 ล้านบาท

    สำหรับแหล่งเงินทุนพัฒนาโครงการ ทาง SRTA จะประสานกับธนาคารรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการและให้สินเชื่อกับประชาชน ดอกเบี้ย 2.5% คงที่ 25 ปี เพื่อให้สามารถผ่อนเดือนละ 4,000 บาท โดยระยะ เวลา 30 ปี สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 1 ล้านบาท ระยะเวลา 40 ปี กู้ซื้อบ้านได้ 1.2 ล้านบาท และระยะเวลา 50 ปี สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 1.4 ล้านบาท

   โดยวางกรอบเวลาการดำเนินการ เปิดตัวสำนักงานขายและเปิดลงทะเบียนจองสิทธิวันที่ 20 มกราคม 2568 ก่อสร้างโครงการนำร่องเดือนกุมภาพันธ์ 2568 โอนกรรมสิทธิ์โครงการนำร่อง 189 ยูนิต เดือนธันวาคม 2568 โอนโครงการนำร่อง 4,011 ยูนิต เดือนมิถุนายน 2569 โอน 15,994 ยูนิต เดือนธันวาคม 2569 และโอน 15,994 ยูนิต ภายในปี 2570

    นอกจากนี้ ผลศึกษาของ SRTA ยังระบุว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย จะทำให้เพิ่มรายได้จับจ่ายให้กับประชาชนและการลงทุนที่มากขึ้น จะช่วยเพิ่มจีดีพีของประเทศในช่วงปี 2568-2570 ได้ราว 0.9% สำหรับขนาดโครงการ 1 แสนยูนิต ที่มีแผนจะเดินหน้าโครงการในระยะแรก

    20ม.ค.เปิดจองสิทธิ2ช่องทาง

    ล่าสุดมีการอัพเดตจาก สุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ว่า จาก 4 ทำเลจะพัฒนาพื้นที่บางซื่อ กม.11 เป็นโครงการนำร่อง ขณะเดียวกันด้วยราคาที่ดินบริเวณนี้ค่อนข้างสูงถึงไร่ละ 300 ล้านบาท รวมถึงรองรับความต้องการที่คาดว่าจะมีอยู่จำนวนมาก จึงได้ปรับความสูงของอาคารจากเดิม 8 ชั้น เป็น 45 ชั้น

     โดย SRTA ต้องทำการศึกษาออกแบบและศึกษารายงาน ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ให้สอดคล้องกับรูปแบบการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ ยังปรับเป้าการพัฒนาภาพรวมทั้ง 4 พื้นที่ จาก 1 แสนยูนิต เป็น 3 แสนยูนิต โดยวันที่ 17 มกราคมนี้ นายกรัฐมนตรีจะลงพื้นที่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ เพื่อตรวจความพร้อมก่อนจะเปิดตัวสำนักงานขาย และให้ประชาชน ลงทะเบียนเพื่อจองสิทธิในวันที่ 20 มกราคมนี้

     สำหรับการจองสิทธิจะผ่าน 2 ช่องทางคือ สถานีกลาง กรุงเทพอภิวัฒน์ และเว็บไซต์ www.บ้านเพื่อคนไทย.th โดยผู้มีสิทธิ ต้องมีสัญชาติไทย บรรลุนิติภาวะ มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท ต่อเดือน ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจใช้พักอาศัยได้ทุกประเภท ไม่เคยได้สิทธิในโครงการบ้านเพื่อคนไทย มีสิทธิจอง 1 หน่วยต่อ 1 โครงการ ห้ามโอนสิทธิในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนสิทธิ ห้ามนำโครงการให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ หรือทำนิติกรรมในลักษณะที่เป็นการให้เช่า ยกเว้นสมาชิกในครอบครัวของผู้ซื้อสิทธิ

     ส่วนขั้นตอนการจอง เมื่อตรวจคุณสมบัติผ่านตามเงื่อนไข กรณีมีจำนวนเกินกว่าจำนวนห้องที่มีจะมีการใช้ระบบคัดเลือก เช่น จับสลาก หรือแรนด้อม โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นผู้สนับสนุนสินเชื่อโครงการทั้งสำหรับการก่อสร้างและผู้ซื้อ

    'อสังหาฯ' หนุนช่วยคนมีบ้านหลังแรก

     ด้าน อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า บ้านเพื่อคนไทยถือเป็นโครงการที่ดี มีผลทางตรงต่อผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง หรือวัยเริ่มต้นทำงาน หรือเริ่มสร้างตัวที่ยังไม่มีบ้านหลังแรกได้อยู่ใกล้เมือง หรือในทำเลที่เดินทางสะดวก ยิ่งหากรัฐบาลสามารถผลักดันเรื่องค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายได้ จะยิ่งส่งผลดีต่อโครงการมากยิ่งขึ้น

     ขณะที่ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า โครงการ บ้านเพื่อคนไทยที่รัฐบาลประกาศออกมา ถ้าสามารถทำได้จริง เชื่อว่าจะช่วยให้คนไทยกลุ่มหนึ่งมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอยู่อาศัยได้ หรืออาจจะช่วยให้คนไทยจำนวนมากในอนาคตมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ถ้าโครงการนี้ประสบความสำเร็จแล้วมีการขยายโครงการ หรือมีการพัฒนาเฟสต่อไปเรื่อยๆ

     ด้วยปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของค่าแรง หรือเงินเดือนส่วนใหญ่ของคนไทย ดังนั้น คนไทยจำนวนมากไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ การเช่าอยู่อาจจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด แต่ต้องมีเงินเก็บอยู่ระดับหนึ่ง เพราะมี ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องจ่ายมากกว่าค่าเช่ารายเดือน ดังนั้น จึงไม่ใช่ ทุกคนที่มีรายได้น้อย หรือคนที่เพิ่งเริ่มทำงานจะเช่าที่อยู่อาศัย ได้ทันที

     และไม่ต้องพูดถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเพราะติดขัดหลายเรื่อง โดยเฉพาะถ้าเป็นคนจากต่างจังหวัด การซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จอาจจะต้องมีภาระค่าใช้จ่ายสองต่อ เพราะต้องจ่ายค่าเช่าที่อยู่อาศัยปัจจุบัน และค่าผ่อนชำระรายเดือนจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ ถือว่าเป็นภาระที่ค่อนข้างหนักพอสมควร

     "สุรเชษฐ" กล่าวว่า ถ้ารัฐบาลดำเนินการได้อย่างต่อเนื่องจะเป็นผลดีกับคนไทยมาก เพียงแต่อาจจะต้องคำนึงถึงเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการในมาตรการนี้ด้วยว่าอยู่ตรงไหน และห่างจากแหล่งงาน ของกรุงเทพฯ หรือจังหวัดนั้นๆ มากน้อยเพียงใด เพราะการมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแต่ต้องจ่ายค่าเดินทางสูงๆ อาจจะไม่ใช่ทางออกที่ดีนัก รวมไปถึงความเป็นชุมชนของพื้นที่โดยรอบ ถ้าหากที่ตั้งของโครงการห่างไกล รัฐต้องพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานเข้าไปรองรับ เพื่อให้คนเข้าไปอยู่อาศัยและทำให้เกิดการพัฒนาเป็นชุมชน

      ฝากสกัดซื้อลงทุนปล่อยเช่า

      "สิ่งสำคัญต้องมีการตรวจสอบสิทธิของคนที่เข้าร่วมโครงการนี้ อย่างจริงจัง เพื่อให้คนที่มีรายได้น้อยได้เป็นผู้ที่มีสิทธิในการ เข้าพักอาศัยในโครงการจริงๆ และควรมีการควบคุม หรือข้อกำหนดที่ชัดเจนในเรื่องของค่าเช่าที่ต้องอยู่ที่เท่าไหร่ หรือต้องเป็นไปตามที่ระบุ ห้ามมากกว่าที่ระบุ เพราะถ้าไม่ระบุอาจจะกลายเป็นโครงการที่พักอาศัยที่มีกลุ่มคนเข้าไปลงทุนผ่านตัวแทน หรือบุคคลที่มี การจัดตั้งเข้าไปแล้วนำมาปล่อยเช่าต่อภายหลังในราคาที่สูงขึ้น"สุรเชษฐกล่าวย้ำ

       ยังเสนอแนะด้วยว่า เรื่องสัญญาเช่าระยะยาวอาจจะต้องมีความยืดหยุ่นในเรื่องของการยกเลิก หรือสละสิทธิภายหลัง เมื่อ ผู้ที่ได้รับสิทธิมีกำลังมากพอจะหาที่อยู่อาศัยของตนเองได้ รวมไปถึง การส่งต่อถึงคนในครอบครัว หรือบุตรหลานทางสายเลือดได้โดยตรงไม่ต้องเสียค่าดำเนินการใดๆ เพราะระยะเวลาเช่าที่ยาวถึง 99 ปี สามารถรองรับคนได้อย่างน้อย 2 รุ่น ทั้งนี้ ถ้าโครงการสามารถนำมาขอสินเชื่อธนาคารได้ตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิได้ก็จะเป็นการดีต่อผู้มีสิทธิในการพักอาศัยที่อาจจะต้องการเงิน แต่ก็ต้องขึ้นอยู่กับศักยภาพ และภาวะทางการเงินของผู้ที่จะขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจจะมีระบุในสัญญาเช่าด้วย

      สอดคล้องกับ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนมุมมองว่า เห็นด้วยกับโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่รัฐบาลเตรียมจะเปิดตัววันที่ 20 มกราคมนี้ เพื่อสนับสนุน คนมีบ้านอยู่อาศัยในราคาที่ไม่สูงมากและยังอยู่ในทำเลใกล้เมือง รถไฟฟ้า การเดินทางสะดวก แต่อยากให้ภาครัฐมีการวางกรอบ ผู้ได้สิทธิในการซื้ออย่างชัดเจนและรัดกุม โดยต้องเป็นผู้มีรายได้น้อยจริงๆ คนซื้อและคนอยู่ต้องเป็นคนเดียวกัน เพื่อป้องกันนักลงทุน ที่เห็นโอกาสมาใช้สิทธิในการซื้อและนำไปปล่อยเช่าช่วงต่อ

      ถือเป็นอีกโปรเจ็กต์ไฮไลต์แห่งปี 2568 ส่วนผลตอบรับ จะล้นหลามขนาดไหน คงต้องติดตามกันต่อไป