อสังหาริมทรัพย์

    ก่อนที่จะมาโฟกัสตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2568 นั้น จะ "รุ่ง" หรือ "ฟุบ" ก็ต้องมองย้อนไปตรวจสภาพตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2567 ที่ผ่านมา เกิดอะไรขึ้นบ้าง โดยเราจะพบเห็นได้อย่างชัดเจนว่า ตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะชะลอตัว ทั้งในส่วนของการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ และกำลังซื้อ ซึ่งส่วนของกำลังซื้อได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อธนาคารค่อนข้างมาก เพราะเท่าที่ติดตามในเรื่องนี้มาต่อเนื่อง เห็นได้ชัดเจนเลยว่าตลาดคอนโดมิเนียมติดปัญหาในเรื่องนี้มากบางโครงการมีการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 70% โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ซื้อที่ซื้อในระดับราคาตำกว่า 3-4 ล้านบาทต่อยูนิตลงมา ซึ่งกลุ่มนี้เป็นอัตรากลุ่มที่มีขนาดใหญ่ที่สุดทั้งในส่วนของอุปทาน และกำลังซื้อ

    นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมนแอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ฉายภาพของตลาดคอนโดมิเนียม ใน ปี พ.ศ. 2567 ที่ผ่านมาว่า เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงชะลอตัวอีกครั้ง หลังจากที่ก่อนหน้านี้ในปีพ.ศ.2566 มีแนวโน้มที่จะมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น ซึ่งคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2567 มีทั้งหมดประมาณ 21,680 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่หรือประมาณ 59% ที่เปิดขายใหม่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และอีกประมาณ 10% อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีม่วงใต้ โดยอีกประมาณ 21% อยู่ในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตรและอีก 10% เป็นโครงการที่ไม่ได้อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเลย

    "ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เปิดให้บริการแล้วมากกว่าแบบชัดเจน อีกทั้งผู้ซื้อต้องการอยู่ในพื้นที่ที่เห็นได้ว่ามีการพัฒนาและมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในพื้นที่แล้วไม่ต้องรอ 1-2 ปี หรือมากกว่านั้น พื้นที่ตาม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งรวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 และรัชดาภิเษก เป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดหรือคิดเป็นประมาณ 27% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปี พ.ศ. 2567"

    คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2567 มีทั้งหมดประมาณ 9,165 ยูนิต มากกว่าไตรมาสที่ 3 ประมาณ 139% เพราะผู้ประกอบการหลายราย เลือกที่จะเปิดขายโครงการในไตรมาสที่ 4 หลังจากที่ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1-3 และไม่อยากที่จะชะลอโครงการไปปีพ.ศ.2568 แต่ปรับรูปแบบการประชาสัมพันธ์หรือการขายให้เป็นแบบระยะยาวมากขึ้น ไม่เน้น การปิดการขายเร็ว ยกเว้นโครงการที่มีกระแส หรือได้รับความสนใจมาก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีจุดขายที่น่าสนใจ เช่น อยู่ในพื้นที่รอบสถาบันการศึกษา หรือพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนหรือรัฐบาล เช่น พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร และรอบๆ สี่แยกพระราม 9 เป็นต้น

    อัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ. 2567 ยังคงต่ำกว่า 50% แม้ว่าจะมีบางโครงการที่อัตราการ จองค่อนข้างสูง แต่หลายโครงการก็ขายได้ต่ำมากๆ นอกจากนี้ ยังมีบางโครงการที่เปิดขายบางชั้น หรือบางส่วนไม่ได้เปิดขายทั้งโครงการหรือทุกอาคาร ซึ่งการทยอยเปิดขายแบบนี้เพื่อเป็นการทยอยสร้างกระแสและค่อยๆ ปรับราคาขายไปเรื่อยๆ และที่น่าสนใจคือ โครงการที่เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2567 เป็นโครงการที่เป็นอาคารสูงมากกว่า 8 ชั้นมากขึ้น ขนาดของโครงการ และจำนวนยูนิตต่อโครงการก็มากขึ้น

    ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสที่ 4 ก็มีการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ 3 โดยปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 13% เพราะมีโครงการที่เปิดขายในราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไปมากขึ้น และในปี พ.ศ. 2567 ราคาคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นชัดเจนโดยเปลี่ยนแปลงจากปี พ.ศ. 2566 ประมาณ 43% พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เป็นพื้นที่ที่มีราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมสูงที่สุด คือ ประมาณ 174,580 บาทต่อ ตร.ม. ในขณะที่พื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าหรือไม่มีสถานีรถไฟฟ้าอยู่ในพื้นที่โดยรอบมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 109,400 บาทต่อตร.ม. ซึ่งอาจจะสูงเพราะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาและไม่ไกลจากพื้นที่ใจกลางเมืองมากนัก เพียงแต่ไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าในพื้นที่ เช่น ถนนจันทน์บางนา-ตราด และพระราม 3 เป็นต้น

    แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปี พ.ศ. 2568 ยัง คงอยู่ในช่วงการชะลอตัว ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ แต่ก็ต้องดูการเปลี่ยนแปลงและสถานการณ์ต่างๆ ควบคู่กันไปด้วย เพราะปัจจุบัน ผู้ประกอบ การมีการเตรียมความพร้อมในการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว เพียงแต่อาจจะเลือกที่จะโครงการในทำเลใด หรือโครงการในระดับราคาใดก่อนหลังเท่านั้น

    กลุ่มของผู้ประกอบการ ที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรด้วย อาจจะเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรในหลายระดับราคามากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการกำลังซื้อที่มีการหมุนเวียนที่รวดเร็วกว่า โครงการคอนโดมิเนียมอาจจะใช้เวลา 1-3 ปีในการรอการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ามูลค่าโครงการคอนโด มิเนียมจะมากกว่าก็ตาม ปี พ.ศ. 2568 ยังคงเป็นอีก 1 ปีที่ผู้ประกอบการ พยายามระบายสต๊อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วออกไปให้ได้มากที่สุด ควบคู่ไปกับการเปิดขายโครงการใหม่ และการพยายามดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยให้ได้มากกว่าที่ผ่านมาเพื่อเป็นการระบายสต๊อกทั้งในส่วนของโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และที่กำลัง จะเปิดขายใหม่ในอนาคต

    การเปิดขายโครงการใหม่ในปี พ.ศ. 2568 อาจจะไม่แตกต่างจากปีที่แล้วโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯที่คาดว่าจะอยู่ในช่วง 20,000-23,000 ยูนิต ไม่มากกว่าปีที่แล้วมากนักอาจจะมีจำนวนมากขึ้นเพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น เนื่องจากมีที่ดินในมือ และบางโครงการเลื่อนจากปี พ.ศ. 2567 อีกทั้งผู้ประกอบการไม่ได้คาดหวังเรื่องของการปิดการขายเร็ว แต่เลือกวางนโยบายในการขายและปิดการขายไว้ในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น และพยายามเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากกว่าที่ผ่านมา มาตรการทางการตลาด และการประชาสัมพันธ์กิจกรรมต่างๆ ของผู้ประกอบการเพื่อเน้นการระบายสินค้าน่าจะคึกคักและมีการแข่งขันที่สูงมากในปี พ.ศ. 2568 ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาทางออกในปัญหาเรื่องของการระบายสินค้าไม่ได้ เพราะติดปัญหาเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการออกมาตรการทางการตลาดให้สามารถเช่าอยู่ได้ก่อน หรือยืดระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป เพื่อต้องการดึงคนให้ไปซื้อและอยู่กับพวกเขาไปเรื่อยๆ จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ และคงมีต่อเนื่องถึงปี พ.ศ. 2568

    กำลังซื้อต่างชาติในปี พ.ศ. 2568 คาดว่าจะมากกว่าปีที่ผ่านมา และกลุ่มของผู้ซื้อก็ยังคงเป็นกลุ่มเดิม คือ จีน รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยุโรป สหรัฐ อเมริกา เป็นต้น ผู้ประกอบการไทยจะพยายามหาช่องทางในการเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากขึ้น ทั้งด้วยตนเอง และการหาเครือข่ายหรือพันธมิตร เพื่อต้องการปิดการขายให้เร็ว และเพื่อการระบายสต๊อกคงเหลือของตนเอง กลุ่ม ผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะมากขึ้น ทั้งจากการเข้ามาลงทุนด้วยตนเองเพราะในประเทศจีนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แล้ว และการเข้ามาในประเทศไทยด้วยเหตุผลอื่นๆ เช่น ลงทุนทำธุรกิจเพราะในประเทศจีนอาจจะทำได้ลำบากมากขึ้น เข้ามาเพราะบุตรหลานมาเรียนหนังสือในประเทศไทยเลยต้องหาที่พักระยะยาว และลงทุนธุรกิจเพื่อที่จะได้อยู่ในประเทศไทยได้ยาวนานขึ้น การแข่งขันเพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนคาดว่าจะมากขึ้นแน่นอน คนจีนจะกระจายไปในส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานครมากขึ้นไม่ได้จำกัดอยู่ในโซนพระราม 9 รัชดาภิเษกอีกแล้ว

     แต่อย่างไรก็ตามพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นพื้นที่เป้าหมายสำคัญของกำลังซื้อต่างชาติ กำลังซื้อต่างชาติอื่นๆ จะยังคงมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นที่พักหลบภัยชั่วคราวทั้งจากประเทศที่มีปัญหาความชัดแย้งภายในประเทศ และประเทศที่มีปัญหากับประเทศข้างเคียง รวมไปถึงชาวต่างชาติที่มาจากประเทศที่ไม่ได้มีปัญหาอะไรและสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้กลุ่มนี้แค่ต้องการพักอาศัยในประเทศไทยในระยะยาว เพราะค่าใช้จ่ายไม่แพงในด้านต่างๆไม่สูงมากและมีความปลอดภัยในระยะยาว อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกในการทำงานทางไกลก็มีความพร้อมเช่นกัน

    ปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยที่มีผลต่อการใช้จ่ายของคนไทยแน่นอน ซึ่งกลุ่มคนที่มีหนี้ครัวเรือนแต่ไม่มีปัญหายังสามารถหาเงินมาชำระได้ต่อเนื่องก็ยังดำเนินชีวิตไปได้ตามปกติ เพียงแต่อาจจะใช้จ่ายลดลงหรือชะลอการซื้อของราคาแพง หรือซื้อที่อยู่อาศัยรวมไปถึงการใช้จ่ายบางอย่างที่อาจจะดูเป็นการฟุ่มเฟือย เช่น การท่องเที่ยว การทานอาหารนอกบ้าน หรือการซื้อรถยนต์ เป็นต้น แต่กลุ่มที่มีปัญหาในการชำระหนี้สินจะกลายเป็นกลุ่มคนที่อาจจะไม่สามารถแก้ปัญหานี้ได้เลย และกลายเป็นปัญหาให้กับสถาบันการเงินในกรณีที่ไม่สามารถชำระหนี้สินที่อยู่อาศัยหรือรถยนต์ และสินเชื่อบุคคลต่างๆ ได้ กลุ่มนี้อาจจะต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวนานหลายปี และจะมีผลให้กำลังซื้อในประเทศไทยลดลง ประกอบกับอัตราการเกิดของคนไทยที่ต่ำมากๆ มาหลายปีแล้ว และกลุ่มคนที่เกิดช่วงก่อนหน้านี้ 20-30 ปี ปัจจุบันอยู่ในช่วงการสร้างครอบครัว สร้างรากฐานในการดำเนินชีวิตจึงมีน้อยมากๆ ยิ่งมาเจอเรื่องของหนี้ครัวเรือนจากสาเหตุต่างๆ ยิ่งมีผลให้กำลังซื้อคนไทยลดลงมากขึ้นไปอีก ตลาดที่อยู่อาศัยจึงไม่สามารถกลับเข้าสู่ช่วงเวลาของการพัฒนาโครงการ จำนวนมากเพื่อขายคนไทยได้แบบที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายพยายามออกมาเรียกร้องให้เพิ่มกำลังซื้อต่างชาติหรือช่วยให้คนไทยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายมากขึ้น

    ปี พ.ศ. 2568 รัฐบาลอาจจะไม่มีนโยบาย หรือมาตรการอะไรออกมากระตุ้นกำลังซื้อได้มากกว่ามาตรการการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองในปีที่แล้ว ซึ่งหมดอายุไปแล้ว (สิ้นสุด ธ.ค. 2567 ที่ผ่านมา) และมีการเรียกร้องให้ออกมาตรการเดิมอีกครั้งในปี พ.ศ. 2568 รวมไปถึงภาคเอกชนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีการออกข้อเรียกร้องต่างๆ ให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือ ซึ่งมีการเรียกร้องขอให้รัฐบาลลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เพื่อ บรรเทาภาระของผู้ประกอบการเพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แต่สุดท้ายแล้วทุกข้อเรียกร้องของภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รัฐบาลต้องขาดรายได้ หรือต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ เพิ่มเติม รัฐบาลอาจจะไม่สามารถตอบสนองได้หมด เพราะรัฐบาลก็ต้องการรายได้เข้ามาพยุงสถานะทางการเงินเช่นกัน รวมไปถึงการออกมาเรียกร้องให้ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในปี พ.ศ. 2568 เพื่อให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ติดเรื่องของ LTV

    นอกจากนี้เรื่องของการลดดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกเรื่องที่มีการเรียกร้องกันออกมา แต่ต้องรอการพิจารณาจากธนาคารแห่งประเทศไทยและคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ต่อไป ปัญหาหลายๆ อย่างยังมีอยู่ต่อเนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเริ่มส่ง ผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2567 และคงต่อเนื่องไป อีก 1-2 ปี ปี พ.ศ. 2568 ถ้าไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งทั้ง ภายในประเทศ และนอกประเทศซึ่งอาจจะมีผลต่อราคาน้ำมัน การส่งออกหรือการท่องเที่ยว การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยคงไม่ต่ำกว่าปีที่ผ่านมามากนัก และธุรกิจอื่นๆ ก็คงอยู่ในภาวะที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากเกินไปเช่นกัน