ปัจจัยลบรุมเร้าผู้ประกอบการเร่งปิดการขายหารายได้เพิ่ม

   การเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2568 อาจจะอยู่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปี 2567 และมีหลายโครงการที่เลื่อนการเปิดขายมาจากปี 2567 ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่เหมือนในช่วงปี 2566-2567 การเปิดขายโครงการใหม่จะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอด และนโยบายการตลาดจะเน้นที่การทำการตลาดระยะยาว ไม่โหมกระแสหนักช่วงแรกๆ รวมถึงจะเปิดขายโครงการในทุกระดับราคา ไม่เน้นที่กลุ่มของระดับราคาใดเป็นพิเศษ แต่ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการด้วย

   ปี 2567 เป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจและอะไรหลายๆ อย่างไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์กันมาก่อนหน้านี้ ทั้งเรื่องของรัฐบาลที่มีการเปลี่ยนแปลงนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีหลายตำแหน่ง นโยบายของรัฐบาลจึงขาดความต่อเนื่อง รวมไปถึงการเบิกจ่ายงบประมาณต่างๆ ส่งผลให้การใช้จ่ายของภาครัฐบาลมีการชะงักไปบางช่วง เพิ่งกลับมาขยายตัวมากขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3/2567 เป็นต้นมา การลงทุนของรัฐบาลยังคงมีความต่อเนื่องในหลายๆ โครงการที่กำลังอยู่ในช่วงการก่อสร้าง แต่โครงการใหม่ๆ อาจจะชะลอตัวลงไปเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวของคนไทยต่อการใช้จ่าย หรือการสร้างภาระระยะยาวสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย และอาจจะกลายเป็นเรื่องที่ไม่เร่งด่วน

   แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อกดตลาด

   นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ หรือ Property DNA มองว่า แม้การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในปี 2567 นี้ อาจจะดีกว่าปี 2566 ที่ผ่านมา แต่มีหลายอย่างที่ไม่ได้มีการปรับตัวดีขึ้นชัดเจนคือ การลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ นอกจากนี้นโยบายกระตุ้นกำลังซื้อของรัฐบาล โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังไม่สามารถสรุปได้ว่าได้รับการตอบรับที่ดี เพราะยังมีข้อมูลที่ต้องรอสรุปอีก 1 ไตรมาส แต่ข้อมูลรวมทั้ง 3 ไตรมาสของปี 2567 ที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีการขยายตัวลดลง โดยจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของ 3 ไตรมาสปี 2567 ต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปี 2566 ประมาณ 7.4% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง หรือการซื้อตรงกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงกว่า 10% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

   ดังนั้นยังคงต้องรอความชัดเจนของข้อมูลในไตรมาส 4/2567 ซึ่งอาจจะมากขึ้นหรือลดลงไม่มากก็เป็นไปได้ เพราะเมื่อดูข้อมูลของทั้งปี 2567 ช่วงไตรมาส 4 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พยายามเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ก็เร่งโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ทันต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐที่ส่งเสริมก่อนที่มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองจะสิ้นสุดลงสิ้นปี 2567

   อย่างไรก็ตาม ช่วงที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าการขอสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่รายไม่เกิน 5 ล้านบาท และเริ่มขยายไปยังกลุ่มระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ถึงระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ก็มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารมากขึ้น เรียกได้ว่ากลุ่มผู้ซื้อทุกระดับตอนนี้มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารหมดเลย

   ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้น 5-7%

   นายสุรเชษฐ ยังมองว่า การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 เห็นได้ชัดเจนว่าแตกต่างจากปีที่แล้ว อาจจะไม่มาก หรือไม่เกิน 3% แต่ก็มากขึ้น และปี 2568 มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีกแน่นอน ซึ่งทิศทางการปรับขึ้นก็คงไม่แตกต่างจากปี 2567 และมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2568 มากกว่าปีนี้อีกประมาณ 5-7% หรือมากกว่านี้ แต่ผู้ประกอบการอาจจะยังขายในราคาเดิมหรือในราคาที่อยู่บนต้นทุนเดิม เพื่อสร้างความน่าสนใจและปิดการขายได้เร็วขึ้น

   โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ การเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2567 มีความเป็นไปได้ที่จะต่ำกว่าปี 2566 ประมาณ 25-30% ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากขนาดนี้มีผลกระทบต่อผู้ประกอบการแน่นอน และมีผลต่อเนื่องไปถึงปี 2568 ด้วย เพราะทิศทางการขยายตัวทางเศรษฐกิจ รวมไปถึงปัจจัยลบหลายๆ อย่างในระดับประเทศ ระดับภูมิภาค และส่วนอื่นๆ ของโลกยังคงมีทิศทางที่จะสร้างผลกระทบในเชิงลบให้กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย นโยบายของประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐก็อาจจะส่งผลดีให้กับประเทศไทยในเรื่องของการลงทุนจากต่างประเทศ และจำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทย แต่นโยบายบางอย่างมีความเป็นไปได้ว่าจะส่งผลกระทบต่อการส่งออกสินค้าบางอย่างหลังจากนี้

   นายสุรเชษฐ กล่าวว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2568 จะกลับไปในระดับใกล้เคียงกับช่วงปี 2562 อีกครั้ง หรืออาจจะมากกว่า 40 ล้านคนก็เป็นไปได้ เพราะอิทธิพลของสื่อโซเชียล และการประชาสัมพันธ์ทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ และเอกชน ดังนั้น ธุรกิจการท่องเที่ยวของประเทศไทยจะขยายตัว และเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทย และจะช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศไทยขยายตัวดีขึ้นกว่าปีนี้ ถ้าไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งในระดับภูมิภาคหรือระดับโลกในปี 2568 การลงทุนจากต่างประเทศ รวมไปถึงการเข้ามาของชาวต่างชาติในปี 2568 จะมากขึ้นจากแรงกดดันนโยบายใหม่ของสหรัฐอเมริกา และเพื่อรองรับการขยายตัวของอาเซียนในอนาคต ความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยจะมากขึ้นตามไปด้วย ทั้งแบบซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน

   ปี 68 ปัจจัยลบยังรุมเร้า

   ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อาจจะไม่ได้ดีกว่าปีนี้แบบชัดเจน แต่มีความเป็นไปได้ที่จะดีขึ้น แม้ว่าปัจจัยลบต่างๆ ยังมีอยู่ แต่ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทย รวมไปถึงชาวต่างชาติยังคงมี และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้น ถ้าการขยายตัวทางเศรษฐกิจดีขึ้น รวมไปถึงนโยบายการปรับหนี้ครัวเรือนของรัฐบาลได้ผล สัดส่วนของหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยจะลดลง และคงช่วยแรงกดดันในการพิจารณาสินเชื่อธนาคารสำหรับที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

   ดังนั้นการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2568 อาจจะอยู่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากปี 2567 และมีหลายโครงการที่เลื่อนการเปิดขายมาจากปี 2567 ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่เหมือนในช่วงปี 2566-2567 การเปิดขายโครงการใหม่จะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอด และนโยบายการตลาดจะเน้นที่การทำการตลาดระยะยาว ไม่โหมกระแสหนักช่วงแรกๆ รวมถึงจะเปิดขายโครงการในทุกระดับราคา ไม่เน้นที่กลุ่มของระดับราคาใดเป็นพิเศษ แต่ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการด้วย

   ส่วนการซื้อที่ดินขนาดใหญ่แล้วทยอยพัฒนาหรือเปิดขายโครงการไปเรื่อยๆ จะยังคงเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการเลือกใช้ต่อเนื่อง โครงการบ้านจัดสรรยังคงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากเป็นอันดับ 1 ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีความยืดหยุ่นและปรับเปลี่ยนได้ตลอดรายไตรมาส ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ บ้านหรูราคาแพงยังเป็นรูปแบบโครงการที่จะออกมาสร้างความตื่นเต้นและน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาฯ อีกในปี 2568 และคงเหลือผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่สามารถสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้

   ด้านการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติจะยังคงมีให้เห็นต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการหรือนักลงทุนจากญี่ปุ่นที่ให้ความสนใจกับตลาดประเทศไทยมากเป็นพิเศษ การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปยังธุรกิจอื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ได้ต่อเนื่องและในระยะยาวมากกว่าการเป็นเพียงบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เส้นทางเดียว แต่ก็อาจจะมีธุรกิจบางอย่างของผู้ประกอบการบางรายที่จะเงียบหายไปเลย

   ปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจ

   อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจจะเริ่มชินกับปัญหาการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ โดยอาจมีแผนสำรองเพื่อรับมือ ยกเว้นในรายที่มีปัญหามาก่อนหน้านี้ และอาจจะไม่สามารถผ่านช่วงเวลาปี 2567-2568 ได้ แต่ส่วนใหญ่มีการปรับตัวและเปลี่ยนแปลงรูปแบบการดำเนินธุรกิจไปมากแล้ว ผู้ประกอบการรายใดที่มีแต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีปัญหามากกว่าผู้ประกอบการที่มีโครงการหลายประเภท และรายที่มีรายได้หลายช่องทางอาจจะลดการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยลงไป แต่รายได้ในภาพรวมกลับลดลงไม่มากนัก

   นายสุรเชษฐ ย้ำว่า ปี 2568 อาจจะเป็นอีกปีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัว หรือมีการขยายตัวไม่แตกต่างจากปี 2567 มากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระนาบ หรือทิศทางเดียวกันที่ไม่แตกต่างจากภาวะเศรษฐกิจ แต่อาจจะได้อานิสงส์จากการขายให้กับชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นพอสมควร แต่สุดท้ายแล้วปัจจัยระหว่างประเทศมีผลต่อการเปลี่ยนแปลง หรือสร้างปัจจัยลบให้กับตลาดต่างชาติ ทั้งเรื่องของการลงทุน การท่องเที่ยว และการเข้ามาของชาวต่างชาติในประเทศไทย ปัจจัยภายในประเทศก็ยังมีความอ่อนไหว โดยเฉพาะในเรื่องของความขัดแย้งทางการเมืองทั้งในระหว่างรัฐบาลและกลุ่มที่สนับสนุนฝ่ายต่างๆ ที่อาจจะมีความรุนแรงมากขึ้นหลังจากนี้ แต่สุดท้ายแล้วปี 2568 ทั้งภาวะเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยคาดว่าจะดีกว่าปีนี้ไม่มาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยลบต่างๆ ในปี 2568 ว่าจะสร้างผลกระทบมากน้อยแค่ไหน

   3 เมกะเทรนด์มาแรง

   นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ โครงสร้างประชากรที่ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุระดับสุดยอด รวมถึงเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI เข้ามามีบทบาทต่อการดำเนินชีวิตมากขึ้น อีกทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกมาตั้งแต่ปี 2566 ถึงปัจจุบัน และคาดว่าจะต่อเนื่องไปในปี 2568 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขับเคลื่อนนโยบายทางเศรษฐกิจและการเมืองของแต่ละประเทศ ยังไม่นับรวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศไทยเอง ที่อาจส่งผลกระทบกับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปี 2568

   ดังนั้นจากปัจจัยดังกล่าวทำให้ภาคธุรกิจต้องปรับตัวเพื่อรองรับ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว และพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและความต้องการของผู้บริโภคคือ การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสุขภาวะที่ดี (Well-Topia), การออกแบบเพื่อคนทุกวัย (Universal Design) และการออกแบบโดยใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Technology & Environment)

   นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสุขภาวะที่ดี (Well-Topia) เป็นแนวทางในการพัฒนาโดยคำนึงถึงการออกแบบที่ให้ความสำคัญกับเรื่องของการอยู่อาศัยเพื่อสุขภาวะที่ดี ทั้งการเลือกใช้วัสดุและการออกแบบที่ดีต่อสุขภาพ รวมไปถึงการสร้างชุมชน (Community) เพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยรวมกันของคนทุกวัย โดยเฉพาะสำหรับผู้สูงอายุ ภายใต้แนวคิด "สูงวัยอย่างมีสุขภาวะที่ดี"

   การออกแบบสำหรับคนทุกวัยเพื่อความยั่งยืนในการอยู่อาศัย (Universal Design for Sustainable living) โดยต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบเพื่อคนทุกเพศและทุกวัย เพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน เช่น การสร้างป่าในเมือง อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, แหล่งพลังงานสะอาด และการลดขยะ การเกษตรในเมือง และสวนชุมชนจะกลายเป็นที่นิยมมากขึ้น รวมถึงการนำธรรมชาติเข้ามาในพื้นที่อยู่อาศัย

   การออกแบบโดยใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Technology & Environment) ปัจจุบันผู้คนให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยที่ใช้เทคโนโลยีเข้ามามีส่วนช่วยให้การใช้ชีวิตสะดวกสบายมากขึ้น และในขณะเดียวกันต้องเป็นเทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ถือเป็นความรับผิดชอบต่อส่วนรวม

   "ทั้ง 3 เมกะเทรนด์เป็นสิ่งที่เริ่มเกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2567 และจะมีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2568 ท่ามกลางการเปลี่ยน แปลงที่เกิดขึ้นในหลายมิติทั้งในระดับโลกและระดับประเทศ LWS มั่นใจว่าบริษัทอสังหาฯ ที่ปรับตัวได้ก่อนจะสามารถขึ้นไปอยู่เหนือคลื่นของการเปลี่ยนแปลงได้สำเร็จ" นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว