โบรกสแกนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยอดขาย และกำไรปกติในปีนี้มีแนวโน้มชะลอตัว แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังน่าสนใจ ที่ 6.4-6.8% ชู AP-SIRI-SPALI เป็นหุ้น Top Pick โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหา Outperform กลุ่มและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP และ SPALI มีแนวโน้มทำกำไรสุทธิแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

      บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่าได้เชิญ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มาเป็นวิทยากรในการประชุม Conference Call กับลูกค้านักลงทุนสถาบันในประเทศ เมื่อวันที่ 27 กันยายนที่ผ่านมาโดย REIC พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2566 เนื่องจากคนไทยมีกำลังซื้อลดลง, เศรษฐกิจขยายตัวช้า, มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย, อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อสูงขึ้น และมาตรการผ่อนคลาย LTV สิ้นสุดลง

      ขณะที่ REIC คาดว่าโครงการเปิดใหม่ใน 27 จังหวัดทั่วไทยจะลดลง 3.5% YoY มาที่ 136,153 ยูนิต มูลค่ารวม 7.441 แสนล้านบาท ลดลง 5.3% YoY ในปีนี้ เพราะอุปสงค์ที่อ่อนตัวกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเลื่อนแผนเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามพบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในจังหวัดที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟื้นตัวแข็งแกร่ง อย่างเช่น ภูเก็ตและชลบุรีในช่วงครึ่งปีแรก ส่วนปัจจัยที่กังวลคืออุปทานที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่อุปสงค์ยังคงทรงตัว

     แนะเน้นขายสต๊อก

    ด้านอุปสงค์นั้น REIC คาดว่ายอด Presales ของโครงการใน 27 จังหวัดของไทยจะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง เพราะมีปัจจัยหนุนจากแนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในไตรมาส 4/2567 และบริษัทพัฒนาอสังหาน่าจะเร่งจัดแคมเปญโปรโมชันเชิงรุกก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2567

    นอกจากนี้ REIC ประมาณการว่าในปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะลดลง 4.4% YoY เป็น 350,545 ยูนิตหรือมีมูลค่ารวม 1.0128 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% YoY สะท้อนอุปสงค์ที่อ่อนตัว รวมถึงอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

    ลุ้นต่างชาติซื้อเพิ่มขึ้น

    เป็นที่น่าสังเกตว่ายอดโอนบ้าน มือสองในครึ่งปีแรก ลดลง 6.9% YoY เทียบกับยอดโอนบ้านใหม่ที่ลดลง 12.4% ซึ่งฝ่ายวิเคราะห์ CGSI เชื่อว่า น่าจะเป็นเพราะผู้ซื้อมองหาบ้านที่มีราคาจับต้องได้มากกว่า ขณะที่ REIC เชื่อว่าผู้ประกอบการควรเน้นขายสต๊อกโครงการพร้อมอยู่ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต ก่อนสิ้นสุดมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง

    ทั้งนี้ REIC เชื่อว่าอุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติฟื้นตัวจากช่วงการระบาดของโควิด-19 แล้ว เห็นได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้กับลูกค้าชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็น 14,449 ยูนิต ในปี 2566 ซึ่งสูงกว่าก่อนโควิดระบาดในปี 2562 แต่ยอดโอนให้กับลูกค้าชาวต่างชาติลดลง 0.8% YoY เป็น 7,280 ยูนิต มูลค่า 32,888 ล้านบาท ใน ครึ่งปีแรกของปี 2567 เพราะเมียนมามีนโยบายควบคุมการโอนเงินและกรมที่ดินของไทยเพิ่มความเข้มงวดเรื่องการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศในไตรมาส 2/2567 (ที่มา REIC)

    อย่างไรก็ตาม REIC เชื่อว่าการ เพิ่มโควตาขายคอนโดมิเนียมให้กับ ชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น ไม่เกิน 99 ปี อาจทำให้อุปสงค์จากลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น

    AP-SIRI-SPALI เด่น

    ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะแม้ว่ายอดขาย และกำไรปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 2567 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.4-6.8% ในปี 2567-2568 ยังน่าสนใจ โดยกลุ่มอสังหามีการประเมิน มูลค่าสูงขึ้นตั้งแต่กลางเดือนสิงหาคม 2567 หลังไทยจัดตั้งรัฐบาลใหม่และมีการเปิดตัวกองทุนรวมวายุภักษ์เพื่อสนับสนุนตลาดหุ้น

    ปัจจุบันกลุ่มอสังหา ซื้อขายอยู่ที่ P/E 7.8 เท่าในปี 2568 หรือ -1SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยในอดีต ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็นหุ้น Top Pick โดยชอบ SIRI เพราะธุรกิจอสังหา Outperform กลุ่มและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP และ SPALI มีแนวโน้มทำกำไรสุทธิแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

    อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหามี Downside Risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยสูงต่อเนื่อง ส่วน Upside Risk จะมาจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการปรับลดดอกเบี้ย