อสังหาริมทรัพย์

         ในช่วงโค้งส่งท้ายปี 2567 (ตุลาคม-ธันวาคม) ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะโหมประเคนแคมเปญกระตุ้นการขาย และเร่งให้ลูกค้าโอน ที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อรับรู้รายได้จากแบ็กล็อกที่แต่ละบริษัทอสังหาฯมีอยู่ในมือ โดยสินไตรมาส 2 ตัวเลขมีประมาณ 224,000 ล้านบาท แยกเป็น โครงการแนวราบ 45,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียม ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 98,600 ล้านบาทและโครงการร่วมทุน (JV) รวม 80,000 ล้านบาท

         โดยทาง บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด คาดปีนี้ การบุ๊คส์รับรู้รายได้รวม 2H67 อยู่ที่ 99,000 ล้านบาท แยกเป็นแบ็กล็อกของบริษัทเอง 69,000 ล้านบาท และของโครงการร่วมทุน (JV) รวม 30,000 ล้านบาท ที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ปี 2568-2570

         ซึ่งผู้นำ 'รายใหญ่' ในตลาดอสังหาฯ ต้องพยายามสุดแรงใน การ 'ดัน' ผลประกอบการให้ออกมาได้ตามแผนงาน และเป้าหมายที่วางไว้ สะท้อนผลตอบแทนไปยังผู้ลงทุน และผู้ถือหุ้นในแต่ละบริษัท

         แต่เมื่อมอนิเตอร์สถานการณ์ต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ กลุ่มผู้ที่จะซื้อ และที่อยู่ระหว่างการโอนฯนั้น ก็ยังคงมี ปัญหาให้ผู้ประกอบการ คิดหนักและกังวล อยู่ต่อ!! เนื่องจาก 9 เดือนที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัวมากนัก ตัวเลขการเปิดโครงการการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ ในภาพรวมปรับตัวลดลง สะท้อนภาวะตลาดได้เป็นอย่างดี

         โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าการโอนฯที่อยู่อาศัย สะสม 2 ไตรมาสปี 67 ทุกระดับราคาแดงทั้งกระดาน บ้านใหม่ลดลง -12.4% ขณะที่มูลค่าการโอนฯสะสม ก็ไม่ต่างกัน ลดลง -10.8% แยกเป็น บ้านแนวราบ ลดลง -14.2% ขณะที่ ประเภทอาคารชุด ภาพรวมมีอัตราเพิ่มขึ้น 4.4% แต่หากมาดูกลุ่มราคา จะเห็นว่า ตลาดที่ไม่เกิน 7 ล้านบาทที่อยู่ในมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ มีการเติบโตเช่นกัน

         อสังหาฯผวาบาทแข็งโป๊กกระทบ "ต่างชาติ" โอนคอนโดฯ

         สำหรับสถานการณ์ที่กำลังก่อตัวและอาจจะกระทบต่อตลาด อสังหาฯในกลุ่มของโควตาต่างชาติ ก็คือ การที่ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น และมีแนวโน้มจะไปในทิศทางที่แข็งค่าขึ้น ซึ่งจะไม่เป็นผลดีต่อ ภาคการส่งออกที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว และภาคการท่องเที่ยวที่คาดว่าไตรมาส 4 จะมีความคึกคัก

         ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้เงินสกุลหลายแห่งในภูมิภาคเอเชีย ปรับตัวแข็งค่าขึ้น เป็นผลมาจากนโยบายที่ธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือ เฟด ที่ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงลง 0.5% ซึ่งเป็นการลดดอกเบี้ยที่สูงมาก เพราะก่อนหน้านี้มีการคาดการณ์กันว่าจะปรับลดแค่ 0.25% เท่านั้นเหมือนที่ธนาคารของหลายๆ ประเทศ เช่น สหภาพยุโรป สิงคโปร์ แคนาดา อังกฤษ นิวซีแลนด์ เป็นต้น ซึ่งลดดอกเบี้ยอ้างอิงหรือดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% มาตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา แต่เมื่อปรับลดลงมากถึง 0.5% ก็ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมไปยังหลายๆ ภาคส่วนและหลายธุรกิจเช่นกัน

         และยังต้องจับตามองต่อเนื่อง คือ มีความเป็นไปได้ที่เฟดจะ ลดดอกเบี้ยลงอีก 0.5% ภายในปีนี้ และปี พ.ศ.2568 อีก 1% จากนั้นในปี พ.ศ. 2569 ลดอีก 0.5% โดยอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 2.75% - 3% ในปี พ.ศ. 2569

         โดย นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม กรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด มองว่าถ้าบาทแข็งจะกระทบต่อการซื้อขายของต่างชาติหรือไม่ ตรงนี้ ต้องดูตลาดว่าเป็นไง ถ้าเป็นลูกค้าที่มาจากสหรัฐฯคงมองอสังหาฯในประเทศไทยแพง บาทเทียบสหรัฐฯแข็งค่ามา แล้ว 10% แต่ถ้ามองเป็นตลาดภูมิภาค คงไม่ใช่ปัญหา เช่น เงินมาเลเซียแข็งกว่าไทย ดังนั้น มองค่าเงินในภูมิภาคแล้ว คงไม่แข็งมาก

         "มองที่ตลาดจีนแล้ว ค่าเงินบาทเราแข็ง แต่ไม่มาก พอรับไหว และตอนนี้ จีน ก็ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ลดดอกเบี้ยด้วย ทางการจีนบริหารอยู่ ตอนนี้ รัฐบาลจีนบริหารเศรษฐกิจ ไม่ใช่เรื่องค่าเงิน แต่เป็นเรื่องของกำลังซื้อ"

         นายเทิดศักดิ์ ตั้งข้อสังเกตว่า ดอกเบี้ยตอนนี้เทรนด์ขาลง ซึ่งถ้าหากเฟดลดดอกเบี้ยลงต่อเนื่อง อาจมีผลต่อส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยระหว่างไทยและสหรัฐฯแคบขึ้น ทำให้ค่าเงินบาทยิ่งปรับตัวแข็งค่าขึ้น และจะทำให้ทุกคนเกิดผลกระทบ กระแสเรียกร้องให้ลดดอกเบี้ยก็จะดังขึ้นเรื่อยๆ ตอนนี้ ในตลาดเงินประเมินไปแล้วว่า ดอกเบี้ยของไทยจะลง คาดเดาไปแล้ว โดยดูจากอัตราผลตอบแทนพันธมิตรต่างๆ ยิลด์ปรับลดลงไปแล้ว ตรงนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่คิดจะออกหุ้นกู้ อาจจะไม่จำเป็นต้องรอแบงก์ชาติปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย เพราะบอนด์ยิลด์เป็นกราฟขาลงไปแล้ว ยกเว้นผู้ประกอบการรายเล็กๆ ที่อาจจะต้องรอความชัดเจนของแบงก์ชาติก่อน

         "ในไทย น่าจะเห็นดอกเบี้ยลง 1 ครั้งปลายปีนี้ และคิดว่าจะเห็นการเคลื่อนไหวของเงินทุนเข้ามา เพราะของไทยมีส่วนต่างประมาณร้อยละ 4 ถ้าเราโยกจากพันธบัตรไปลงทุนหุ้น ก็มีส่วนต่างอยู่ ซึ่งเรายังเชื่อว่า เศรษฐกิจไทยดีขึ้น และมีนโยบายของภาครัฐเข้ามาสนับสนุน แต่คำถามคือ เราต้องดูการแหว่งขึ้น ถ้าแหว่งขึ้นแล้ว แรงหมด เรา (รัฐบาล) จะมีอะไรมาจุดต่อหรือไม่ ต้องดูนโยบายภาครัฐ จะมีอะไรต่อหรือไม่ ช่วงสั้นๆ 3-6 เดือนเราไม่ห่วง" นายเทิดศักดิ์ กล่าว

         นายพูน พานิชพิบูลย์ นักกลยุทธ์ตลาดเงินตลาดทุน Krungthai GLOBAL MARKETS ธนาคารกรุงไทยระบุไว้ว่าการแข็งค่าขึ้น ของเงินบาทจนทะลุโซนแนวรับสำคัญ 32.50 บาทต่อดอลลาร์ ไม่ได้เหนือความคาดหมายของเรานัก โดยมีแนวรับถัดไปอยู่ที่ 32 บาทต่อดอลลาร์

         ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้เปิดภาพรวม ตลาดต่างชาติ เป็นอีกเซกเมนต์ที่มีความสำคัญต่อตลาดคอนโดมิเนียมเพราะเป็นแหล่งรายได้ที่เข้ามาเสริมให้กับผู้ประกอบการในภาวะที่กำลังซื้อภายในประเทศยังชะลอตัว ซึ่งกลุ่มตลาดต่างชาติมีการโอนฯมาก ถึง 25% หรือมีเม็ดเงินเสริมสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการสูงถึง 100,000 ล้านบาท ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯทั้งตลาด กว่า 400,000 ล้านบาท

         สำหรับข้อมูลที่ทาง REIC ได้สำรวจ พบว่า การโอนฯห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 2/67 มีจำนวน 3,342 หน่วย ลดลง -6.2% คิดเป็นมูลค่า 14,874 ล้านบาท หรือลดลง -17.% โดยพื้นที่โอนฯห้องชุดมีจำนวน 152,219 ตร.ม. ลดลง -8.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่สัดส่วนหน่วยลดลง 11.8% หรือ มีมูลค่าการโอนห้องชุดคนต่างชาติลดลง 21.1% โดยปรับลดลงจากไตรมาส 2/66 ที่มีหน่วยลดลง 13.6% และมูลค่าการโอนฯ อยู่ที่ลดลง 24.6% โดยพิจารณาลงไปในแต่ละพื้นที่จังหวัด พบว่า หน่วยการโอนฯห้องชุดชาวต่างชาติในจังหวัดชลบุรี มีสัดส่วนมากเป็นอันดับ 1 โดยมีสัดส่วน 38.4 % ขณะที่กรุงเทพมหานครเป็นอันดับ 2 มีสัดส่วน 36.4% และหากนับรวมทั้ง 2 จังหวัดรวมกันมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกัน 74.8% และมีมูลค่ารวมกัน 80.3% ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ของคนต่างชาติทั่วประเทศ ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ชลบุรีได้ขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ตั้งแต่ปี66 ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงปี 65 ที่กรุงเทพฯ เคยเป็นจังหวัดที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติมาเป็นอันดับ 1

         ทั้งนี้ ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 67 (ม.ค.-มิ.ย.) จีนยังคงเป็น กลุ่มที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 39.5% และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด 40.1% ซึ่งเป็นอันดับ 1 ส่วนอันดับ 2 เป็นสัญชาติพม่า มีสัดส่วน 8.8% และมีสัดส่วน 9.9 ผู้ซื้ออันดับ 3 คือ สัญชาติรัสเซีย มีสัดส่วน 7.8% และร้อยละ 5.7% ตามลำดับ นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้ซื้อสัญชาติอินเดียเป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยมาก ที่สุด และขนาดห้องใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 6.0 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 71.3 ตารางเมตร ส่วนชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด โดยมีมูลค่าการ โอนเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.4 ตารางเมตร (ตร.ม.)

         ขณะที่ ระดับราคาห้องชุดที่มีการโอนฯมากที่สุด อยู่ในช่วง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,737 หน่วย คิด เป็น 52% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนต่างชาติ ส่วนใหญ่นิยมมากที่สุดตั้งแต่ปี 62 ถึงปัจจุบัน รองลงมาคือ ระดับ ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 810 หน่วย คิดเป็น 24.2% ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท มีจำนวน 395 หน่วย คิดเป็น11.8% ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 244 หน่วย คิดเป็น 7.3% และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 156 หน่วย คิดเป็น 4.7%

         "ถ้าตลาดต่างชาติหายไป ถือว่าอาจทำให้ตลาดฟุบได้เหมือนกันแม้ว่าตลาดต่างชาติมีชะลอไปบ้างในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ที่บางสัญชาติติดปัญหาเรื่องการโอนเงิน เช่น จีน รัสเซีย เมียนมา ส่งผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติลดลงติดลบไปบ้าง แต่หากสถานการณ์คลี่คลาย ก็คาดว่า มูลค่าการโอนฯปีนี้จะมีมูลค่าประมาณ 73,160 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา" ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าว

         ขณะที่ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ควรมีมาตรการป้องกันค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดฯที่รอโอนฯในไตรมาส 4 ปีนี้ มีมูลค่ากว่า 86,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าต่างชาติประมาณ 20-30%

         ต่างชาติควักจ่ายโอนฯคอนโดฯแพงขึ้น

         นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯพยายามกดดันให้ ธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลดดอกเบี้ยลง เพื่อที่จะได้สร้างแรงกดดันที่ลดลงต่อการขอสินเชื่อธนาคารสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบัน ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารแล้วโดยธนาคารหรือสถาบันการเงินปฏิเสธนั้นสูง ถึง 60-70% และมีผลต่อเนื่องไปถึงรายได้และงบการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ โดยพวกเขาคาดหวังว่าเมื่อดอกเบี้ยนโยบายลดลง จะมีผลต่อเนื่องไปยังดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะปรับลดลงตาม และสอดคล้องกับมาตรการลดค่าโอนฯที่จะหมดอายุสิ้นปีพ.ศ.2567 (ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯในกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่และบ้านมือสอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท) จากนั้น จะคลายความกดดันต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคนที่ต้องการสินเชื่อ เพื่อนำมาซื้อและโอนฯที่อยู่อาศัย ซึ่งการปรับลดดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารกลางของหลายประเทศรวมไปถึงสหรัฐฯ เหมือนเป็นการส่งสัญญาณการลดดอกเบี้ย ซึ่งในส่วนของประเทศไทยนั้น กระทรวงการคลังก็ออกมาส่งสัญญาณให้แบงก์ชาติ พิจารณาเรื่องของการลดดอกเบี้ยนโยบายด้วยเช่นกัน

         เรื่องของค่าเงินบาทที่แข็งค่ามากขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา และยังมีแนวโน้มที่จะแข็งค่าขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อสหรัฐฯมีการปรับลดดอกเบี้ยครั้งนี้ รวมไปถึงทิศทางของดอกเบี้ยอ้างอิงของสหรัฐฯที่คงลดลงอีกเช่นกันในปีหน้า และหลังจากนี้

         ดังนั้น ช่วงเวลานี้จึงอาจจะไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีสำหรับการส่งออก และการท่องเที่ยว เพราะค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น จากช่วงไตรมาสที่ 1 ถึงปัจจุบัน เงินบาทแข็งค่าขึ้นประมาณ 10-12 % แต่ถ้าพิจารณาถึงอัตราแลกเปลี่ยนของเงินบาทและดอลลาร์สหรัฐในระยะยาวแล้ว ก็ไม่ได้แตกต่างจากช่วงปี 2564-2565 มากนัก เพียงแต่ช่วงเวลานี้ อาจจะเป็นช่วงเวลาที่ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯไปก่อนหน้านี้และกำลังจะโอนฯ

         "การที่ค่าเงินแข็งค่าเล็กน้อยแบบนี้ ก็มีผลต่อการตัดสินใจบ้างเช่นกันเพราะถ้าโอนฯวันที่ 31 ก.ค. เงิน 100,000 ดอลลาร์สหรัฐจะแลกเป็นเงินบาทได้ 3,572,300 บาท แต่ถ้าแลก ณ วันที่ 23 ก.ย. พ.ศ. 2567 เหลือเพียง 3,325,040 บาทเท่านั้น ลดน้อยลงไปกว่า 247,260 บาทเช่นเดียวกับเงินของสาธารณรัฐประชาชนจีน ซึ่งมีค่าเงินลดลงเมื่อเทียบกับค่าเงินบาทไทย และเป็นไปในทิศทางที่ไม่ต่างกับดอลลาร์สหรัฐเช่นกันเพราะค่าเงินบาทแข็งขึ้นเพียงแต่มูลค่าที่ลดลงนั้นอาจจะไม่มากนัก เนื่อง จากมูลค่าของเงินหยวนต่อเงินบาทไม่ได้สูงเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ"

         ดังนั้น ผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะต้องกระตุ้นหรือทำให้ชาวต่างชาติไม่คิดมากในเรื่องของอัตราแลกเปลี่ยน โดยอาจจะมีส่วนลดพิเศษ มีของแถม หรือของสมนาคุณให้เพื่อที่พวกเขาจะได้รู้สึกว่าราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้แตกต่างจากช่วงไม่กี่เดือนก่อนหน้านี้มากนัก แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงของค่าเงินอาจจะไม่ได้สูงมาก แต่การมีของสมนาคุณพิเศษอาจจะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้เร็วมากขึ้น

         ศุภาลัย ฟาดโปรฯแรงกระตุ้นโค้งส่งท้ายปี

         ขณะที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) โดย นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทฯ กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 ตลาดอสังหาฯยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ ครัวเรือนที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

         อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่มีกำลังซื้อและต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองรวมถึงนักลงทุนในระยะยาวด้วย ในทางกลับกันยังกลายเป็นแรง ผลักดันให้ผู้บริโภค มองหาความคุ้มค่าและโอกาสในการลงทุนซื้อบ้านที่เหมาะสม โดยเฉพาะในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ที่มักมีการพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ รวมถึงมีโครงการบ้านและคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และสามารถเข้าอยู่อาศัยได้เลย

         ดังนั้น บริษัทฯ จึงเปิดตัวโปรโมชันพิเศษ "ศุภาลัย มันส์ไกล ทั่วโลก" เมื่อจองบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการของศุภาลัยที่มีให้เลือกกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ เลือกรับทันที Travel Gift Card มูลค่าสูงสุด 300,000 บาท* เริ่มต้นโปรโมชันสุดคุ้ม ตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. - 20 พ.ย. 67 เท่านั้น