บุษกร ภู่แส

   กรุงเทพธุรกิจ

   ประชากรเกาะภูเก็ตปี 2566 มีราว 410,839 คน เป็นตัวเลขตามทะเบียนบ้านไม่นับประชากรแฝง! คนที่ไปทำงานในภูเก็ตและต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย จากการสำรวจยังพบว่า Gen Z มีสัดส่วน 34% ของจำนวนประชากรทั้งหมด ขณะที่ Gen Y ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 29.9% มีแนวโน้มขยายตัว 0.6% สวนทางจังหวัดอื่นที่ติดลบ!

    สำหรับอัตราดูดซับ (Absorption Rate) สะท้อนถึงอุปสงค์ หรือ ปริมาณความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหาดบางเทา หาดสุรินทร์ ดีสุด ในฝั่งทะเลตะวันตก ส่วนตลาดอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม จะอยู่ในเมืองกะทู้ มีอัตราการดูดซับ 11% ขณะที่ วิลล่ากระจายไปทั่วทั้งเกาะภูเก็ต มีทั้งริมทะเล กลางเกาะ และโซนภูเขา มากกว่าบ้านจัดสรร โดยจะกระจายไปริมทะเลและบนเขาแต่มีจำนวนไม่มากนัก ส่วนวิลล่าในโซนที่มีอัตราการดูดซับดี 9.5% อยู่ที่เกาะแก้วรัษฎาฝั่งตะวันออก

    ข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตครึ่งแรกปี 2567 ซัพพลายที่เข้ามาใหม่ เป็นบ้านจัดสรร 473 หน่วย ขายได้ 756 หน่วย กล่าวคือ ขายได้มากกว่าซัพพลายที่เข้ามาใหม่ สูงขึ้นกว่าครึ่งแรกของ ปี 2566 ขณะที่คอนโดมิเนียม มีซัพลายใหม่เข้ามามากตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2566 จำนวน 5,571 หน่วย และครึ่งแรกปี 2567 ซัพพลายใหม่เข้ามาอีก 4,318 หน่วย ขณะที่ยอดขาย 4,497 หน่วย มากกว่ายอดขายครึ่งแรกปีก่อนถึง 3 เท่า!

    สะท้อนว่า คอนโดมิเนียมในภูเก็ตขยายตัวดี จากซัพพลายรวม 4,707 หน่วย ขายได้ 2,202 หน่วย อัตราดูดซับ 7.8% ระดับราคาที่ขายดี 3-5 ล้านบาท 5-7 ล้านบาท 7-10 ล้านบาท และ 10 -20 ล้านบาท ทำเลขายได้มากสุดอยู่ที่หาดบางเทาและหาดสุรินทร์

     วิลล่าภูเก็ตบูมหนักเพิ่มดีกรีแข่งเดือด

      เมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตครึ่งแรกปี 2567 เทียบปี 2566 ทุกตลาด เติบโตอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะตลาดล่างระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากภูเก็ตฟื้นตัวจากโควิด-19 ธุรกิจโรงแรมทยอยเปิดตัว สิ้นปี 2567 คาดตัวเลข นักท่องเที่ยวจะกลับมาเทียบก่อนโควิด ไฟลต์บิน กลับมาบิน 24 ชั่วโมง ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ฟื้นตัวดีต่อเนื่อง เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นรองรับนักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามาภูเก็ต

     "คนไทยมีรายได้เพิ่มขึ้น ทั้งคนในพื้นที่และแรงงานที่เข้ามาทำงานในภูเก็ต ทั้งได้รับปัจจัยบวกจากมาตรการของรัฐลดค่าโอนและจดจำนองจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ทุกตลาด"

      สำหรับตลาดวิลล่าในภูเก็ตได้รับความนิยมมากขึ้นทำให้ดีเวลลอปเปอร์จากกรุงเทพฯ และผู้ประกอบการในพื้นที่เข้ามาพัฒนาโครงการวิลล่าทำให้ซัพพลายเพิ่มขึ้น มีทั้งการเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการระหว่างทุนไทยและต่างชาติ ซึ่งตลาดวิลล่าพัฒนาโครงการได้ค่อนข้างเร็ว ใช้ที่ดินเพียง 2-3 ไร่ก็สามารถขึ้นโครงการได้และมาร์จินค่อนข้างสูง

      "เมื่อมีผู้เล่นมากขึ้นทำให้การแข่งขันสูงขึ้นไม่ใช่ตลาดผู้ขายแต่เป็นตลาดผู้ซื้อ (Consumer Market) มีซัพพลายค่อนข้างเยอะ ลูกค้ามีอำนาจต่อรอง เพราะมีทางเลือกมากขึ้น"

      กำลังซื้อชะลอสวนทางต้นทุนพุ่งต่อเนื่อง

     โดยประเมินไตรมาส 4 ซึ่งเป็นไฮซีซันตลาดดีกว่าไตรมาส 3 โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ารัสเซียเริ่มเข้ามาเกิด Transaction มากขึ้นเป็นแรงส่งไปถึงไตรมาสแรกปีหน้า

      อย่างไรก็ตาม สภาพตลาดอาจเปลี่ยนไป ยกตัวอย่าง ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน "พูลวิลล่า"ที่ขายได้มีขนาดเล็กลง เพราะกำลังซื้อหดตัว จาก ซื้อหลังละ 30-40 ล้านบาท เหลือ 15-20 ล้านบาท

     "การทำตลาดคนไทยในภูเก็ตทำยากขึ้นเรื่อยๆ เพราะราคาต้นทุนที่ดินแพงขึ้น จากเมื่อก่อนทำทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท หาที่ทำโครงการอยู่ในพื้นที่สีเหลืองและอยู่ในพื้นที่เหมาะสมได้ แต่ตอนนี้หาที่ดินในราคาที่สามารถทำทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท ยากมากต้องออกไปนอกเมือง"

      แม้ตลาดภูเก็ตโดยภาพรวมปรับตัวดีขึ้นจากดีมานด์ภาคการท่องเที่ยวทำให้แนวโน้ม ปีหน้ายังคงสดใส! และเติบโตกว่าปี 2567 แต่หากจะพัฒนาโครงการใหม่ต้องระวังซัพพลายทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่า เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาจับจองตลาดกันมากแล้ว การลงทุนใหม่ต้องสร้างโครงการให้เร็วและปิดการขายได้เร็วเพื่อลดความเสี่ยง ขณะที่ภาครัฐ ต้องเข้ามาดูแลและพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐาน ต่างๆ รองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ

     ลดต้นทุนมุ่งทำเลชานเมือง-ขายมือสอง

     พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการ บริษัท ชาโต้ ภูเก็ต จำกัด กล่าวว่า ภูเก็ตเป็น "เวิลด์คลาส เดสติเนชั่น" มีชื่อเสียงระดับโลก ทำให้เกิดดีมานด์ในการซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตเติบโตจากการขยายฐานลูกค้าในระดับโลกมากขึ้น

     ดังนั้น ไตรมาส 4 ไปจนถึงปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตยังดีต่อเนื่อง จากตลาดล่างที่เริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง เนื่องจากแรงงานกลับเข้ามาทำงานในภูเก็ตเพิ่มขึ้น ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

     "ราคาที่ดินภูเก็ตสูงทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ต้องขยายตัวออกไปชานเมืองมากขึ้นเพราะที่ดินยังไม่แพงมาก ทำให้ลูกค้าตลาดคนไทยระดับล่างสามารถซื้อได้ แม้ทำเลอาจด้อยกว่าเดิม แต่ทำให้มียอดขายไปได้เรื่อยๆ อีกตลาดหนึ่งที่ได้รับความนิยม คือบ้านมือสอง ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่ไปซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทขาย มียอดขาย ค่อนข้างดีและได้ผลตอบแทน (Yield) ค่อนข้างดี แม้จำนวนต่อปีไม่มากนักแต่เป็นตลาดที่เติบโตต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้า"

      หากพิจารณาแนวโน้มภาคท่องเที่ยว สายการบิน และนักท่องเที่ยว ไต่ระดับดีกลับมาก่อนโควิด ส่งผลตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่อมดี ตามไปด้วย เพราะรายได้คนภูเก็ตเพิ่มขึ้น ยกเว้นเกิดเหตุการณ์ไม่สามารถคาดเดาหรือเหตุการณ์ไม่ปกติ เช่น สงครามทำให้การท่องเที่ยว หยุดชะงัก

      "การลงทุนต้องระมัดระวังมากขึ้น ไม่ใช่ทุ่มจนหมดตัวจนไม่มีทางถอย เพราะปัจจุบันซัพพลายในภูเก็ตเพิ่มขึ้นมาก ต้องใช้เวลาดูดซับไม่เหมือนปีที่ผ่านมาที่ทุกคนกังวลสถานการณ์ที่ไม่ปกติ เช่น กังวลว่าจะโดนยึดเงิน โอนเงินออกนอกประเทศไม่ได้ จึงซื้อไว้ก่อน แต่ปีนี้ไม่ใช่ การจะซื้อเพื่อลงทุน มีการพิจารณา กลายเป็นตลาดผู้ซื้อ ที่เลือกได้มากขึ้น"

     ต้นทุนค่าคอมมิชันเอเจนต์พุ่ง 10-20%

      สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ผู้ประกอบการต้องพึ่งเอเจนต์ในการขาย ปัจจุบันค่าคอมมิชชั่นสูง 10-20% ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการ สูงมาก ถูกกดดันจากราคาที่ดินที่ขยับสูง ต่อเนื่องบวกกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ดังนั้น นักลงทุนต้องวางแผนให้ดี ระมัดระวังในการลงทุน ไม่ลงทุนตามกระแส หรือแนวโน้มการร่วมทุนต้องพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ

       "กระแสลงทุนภูเก็ตยังคงร้อนแรง มืออาชีพเข้ามาพัฒนาโครงการจำนวนมาก โลคัลดีเวลลอปเปอร์ ต้องปรับตัวอย่างมากเพื่อความอยู่รอด"