หนุนขยายเวลาเช่าที่99ปี คุมโซนนิ่ง-เนื้อที่กันครอบงำ

   18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ออกแถลงการณ์ หนุนรัฐขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินต่างชาติจาก 30 ปีเป็น 99 ปี เพิ่มสิทธิถือครองห้องชุดต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% ดึงต่างชาติลงทุนในไทย แนะวางกรอบกฎหมาย กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตและจำนวนเนื้อที่สำหรับต่างชาติเช่าได้ ปิดช่องต่างชาติครอบงำอสังหาฯ พร้อมวางกรอบเก็บค่าธรรมเนียมสูงกว่าอัตราคนไทย 2 เท่า เมื่อซื้ออสังหาฯครั้งแรก เชื่อเพิ่มรายได้รัฐกว่า 10,000 ล้านบาท นำไปจัดตั้งกองทุนอสังหาฯ ช่วยผู้มีรายได้น้อยซื้อที่อยู่อาศัยตนเอง

    ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วานนี้ (24 มิ.ย. 2567) 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน, สมาคมการขายและ การตลาดสังหาฯ, สมาคมนายหน้าอสังหาฯ, สมาคมหินอ่อนและแกรนิตไทย, สมาคมอสังหาฯชลบุรี, สมาคมอสังหาฯระยอง, สมาคมอสังหาฯจังหวัดนครราชสีมา, สมาคม อสังหาฯอุดรธานี, สมาคมอสังหาฯพิษณุโลก, สมาคมอสังหาฯเชียงราย, สมาคมอสังหาฯภูเก็ต, สมาคมอสังหาฯสงขลา, สมาคม การค้าอสังหาฯนนทบุรี, สมาคมอสังหาฯ 3 จังหวัดชายแดนใต้, สมาคมอสังหาฯเชียงใหม่ ได้ออกแถลงการณ์ เรื่องการขยายระยะเวลาการเช่าและการขยายสิทธิ์ของคนต่างชาติในการซื้ออาคารชุด

    โดย นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นผู้แทน 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ได้กล่าวให้ข้อมูลว่า 18 สมาคมฯ มุ่งมั่นในการวางโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ และจัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้เป็นไปด้วยความถูกต้อง สุจริต โปร่งใสเพื่อประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ สังคม และประชาชนทุกกลุ่มในประเทศ

    ทั้งนี้ ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อ วันที่ 9 เม.ย. 2567 เรื่องการให้หน่วยงาน ที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะ เวลาการเช่าจาก 30 ปีเป็น 99 ปี และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิ.ย. 2567 นั้น สมาคมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจใน ภาคอสังหาฯทั้ง 18 สมาคม มีความเห็นว่า

     1. จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้มีการการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็น ซึ่งถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยหรือ การเช่าที่อยู่อาศัย โดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติ ส่วนข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาว ต่างชาติได้ ฯลฯ

    2. การขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อ หรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง

    ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในด้านต่าง ๆ ดังนี้ 1. การสละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49%, 2. การจำกัดจำนวนที่ดิน ไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้ เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม 3. จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรม และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รายปี ในอัตราที่สูงกว่าคนไทย โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสีย เข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว

    นอกจากนี้ ยังมีระเบียบอื่น ๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิ และการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างขาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในการลงคะแนนประชุม 4. พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา

     ทั้งนี้ 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ ให้สอดคล้องกับ บริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลก ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ในระยะยาวต่อไป

     นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าการจัดทำ เงื่อนไขและข้อกำหนดที่ชัดเจนครั้งนี้ จะเป็นการจัดระเบียบในเรื่องต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็น การควบคุมคนต่างชาติ และปิดช่องต่าง ชาติทั้งหมด ไม่ให้มีการครอบงำต่าง ๆ ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การจัดค่าธรรมเนียม ที่สูงกว่าอัตราของคนไทยถึง 2 เท่าในตอนซื้ออสังหาฯครั้งแรก ซึ่งจะทำให้รัฐมีรายได้เข้ามาเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุน อสังหาฯเหมือนคล้ายกับกองทุนน้ำมัน โดยจะนำรายได้ไปสนับสนุนการทำสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้ได้รับโอกาสเข้าถึงแหล่งเงิน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ หรือ รองรับการทำจัดตั้ง "มอร์เกจ อินชัวรันส์" ได้

    ในประเด็นเรื่องการให้เช่าระยะยาว 99 ปีนั้น เราไม่ได้มีการกำหนดเรื่องขั้นต่ำ ในการเช่า ซึ่งขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินที่จะกำหนดการเช่า แต่มีระยะเวลาไม่เกิน 99 ปี ซึ่งในประเด็นนี้ ก็จะเปิดโอกาสให้คนไทย ที่มีดินที่ไม่อยากขายที่ดินก็ปล่อยเช่า ให้ คนไทยมีรายได้ระยะยาว คนที่มีที่ดินสะสม ก็ได้รับประโยชน์ทั่วประเทศปล่อยสิทธิ์การเช่า