แห่ผุดมิกซ์ยูสกว่าแสนล้าน ออฟฟิศสุดไฮเทค-ที่อยู่อาศัยไฮเอนด์

   อสังหาฯยึดทำเลฮอตบางนา-ตราด แห่ผุดมิกซ์ยูสกว่าแสนล้าน ออฟฟิศสุดไฮเทค-ที่อยู่อาศัยไฮเอนด์

    โครงการ Mixed-Use เป็นหนึ่งในโมเดลของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สนับสนุนให้โครงการ และพื้นที่โดยรอบกลายเป็นพื้นที่ชุมชนขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้น ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางของการอยู่อาศัย เกิดทราฟฟิกต่างๆ ในพื้นที่ ซึ่งโครงการมิกซ์ยูส ของแต่ละบริษัทอสังหาฯ ที่ลงทุนพัฒนาโครงการ อาจไม่มีแบบแปลนที่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพและทำเลที่ตั้งของโครงการมูลค่าการลงทุน เพราะหากเป็นที่ดินในเมืองแล้วโครงการจะมีมูลค่าสูง ทั้งเรื่องของราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ทำให้การกำหนด 'เป้าหมาย' ถึงกลุ่มลูกค้าจะมีความแตกต่างกับโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่รอบนอกพื้นที่กรุงเทพฯ แต่สิ่งที่คล้ายและเหมือนกัน คือจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด และโครงการเพื่อการพาณิชยกรรมเข้าไว้ด้วยกัน หรืออธิบายง่ายๆ ก็คือเป็นโครงการคอนโดฯ ขนาดใหญ่ที่ในพื้นที่รอบข้างใกล้เคียงจะแวดล้อมไปด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ออฟฟิศโรงแรม ฯลฯ และยังดึงดูดการลงทุนต่างๆ จากผู้ประกอบการรายอื่นๆ เข้าสู่พื้นที่โดยรอบ เพื่อรองรับผู้มาใช้บริการและบุคลากร ทั้งกลุ่มคนไทย และชาวต่างชาติ ที่เข้ามาทำงาน เป็นต้น

    โครงการ Mixed-Use เป็นหนึ่งในโมเดลของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่สนับสนุนให้โครงการ และพื้นที่โดยรอบกลายเป็นพื้นที่ชุมชนขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้น ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางของการอยู่อาศัย เกิดทราฟฟิกต่างๆ ในพื้นที่ ซึ่งโครงการมิกซ์ยูส ของแต่ละบริษัท อสังหาฯที่ลงทุนพัฒนาโครงการ อาจไม่มีแบบแปลนที่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพและทำเลที่ตั้งของโครงการมูลค่าการลงทุน เพราะหากเป็นที่ดินในเมืองแล้ว โครงการจะมีมูลค่าสูง ทั้งเรื่องของราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ทำให้การกำหนด 'เป้าหมาย' ถึงกลุ่มลูกค้าจะมีความแตกต่างกับโครงการมิกซ์ยูสที่อยู่รอบนอกพื้นที่กรุงเทพฯ แต่ สิ่งที่คล้าย และเหมือนกัน คือ จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด และโครงการเพื่อการพาณิชยกรรม เข้าไว้ด้วยกัน หรือ อธิบายง่ายๆ ก็คือ เป็นโครงการ คอนโดฯขนาดใหญ่ที่ในพื้นที่รอบข้างใกล้เคียงจะแวดล้อมไปด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ออฟฟิศโรงแรมฯลฯ และยังดึงดูดการลงทุนต่างๆ จากผู้ประกอบการรายอื่นๆ เข้าสู่พื้นที่โดยรอบ เพื่อรองรับ ผู้มาใช้บริการ และบุคลากรทั้งกลุ่มคนไทย และชาว ต่างชาติที่เข้ามาทำงาน เป็นต้น

    จะเห็นได้ว่าในปี 2567 มีความเคลื่อนไหวที่น่าจับตามอง เมื่อโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่บนถนนพระราม 4 เร่ง เดินหน้าในการเปิดอภิมหาโปรเจกต์ที่ได้ลงทุนมา อาทิเช่น "วัน แบงค็อก" ของกลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด มูลค่าโครงการอสังหาฯที่สูงสุดในประเทศไทยถึง 1.2 แสนล้านบาท เฟสแรกจะเปิดในไตรมาส 4 ปีนี้ ที่จะกลายเป็นแลนด์มาร์กที่ไม่ใช่แค่ในไทย แต่จะเป็นระดับโลก

     หรือแม้แต่โครงการ "ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค" ทโครงการยักษ์ที่มี 2 กลุ่มทุนใหญ่ คือ กลุ่มดุสิตธานี และ เซ็นทรัล จับมือในการเนรมิตที่ดินตรงหัวมุมถนนสีลม ให้เป็นอีกหนึ่งแลนด์มาร์กบนถนนสีลม มีจุดเด่นในเรื่องรถไฟฟ้า BTS และ MRT อยู่ด้านหน้าโครงการ รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานจำนวนมาก ธนาคารขนาดใหญ่ และแหล่งชอปปิ้ง เป็นต้น

     ขณะที่ในข้อมูลของ REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้คาดการณ์ว่า ในปี 2670 จะมีโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดครบ 15 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยหากพิจารณาโครงการที่จะก่อสร้าง แล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.) อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok, โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok เป็นต้น

     ผู้ประกอบการปักหมุด "บางนา" แห่ผุดมิกซ์ยูส

     บางนา-ตราด เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มาแรงในปีนี้ ซึ่งเป็นประตูหน้าด่านมุ่งสู่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งภาครัฐทุ่มงบประมาณในการสร้างโครงข่ายคมนาคมปูทางไปสู่ EEC ทะลุ 2 ล้านล้านบาท ส่งผลให้เกิดการตื่นตัวของโครงการอสังหาฯมาตลอดแนว นับจาก EEC มาถึง 3 สนามบินฝั่งตะวันออกมาสู่เส้นทางบางนา-ตราด

     นอกจากนี้ บริเวณบางนา-ตราด ช่วง กม.19-23 ยังเป็นที่ตั้งของศูนย์กระจายสินค้าของบริษัทขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก มีพื้นที่โกดังเก็บสินค้าไม่ต่ำกว่า 1 ล้านตารางเมตร และยังเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่จำนวนมาก เป็นแหล่งที่จ้างงานที่สำคัญแห่งหนึ่งของจังหวัดสมุทรปราการ เป็นทำเลที่มีศักยภาพเชื่อมต่อแหล่งผลิตในพื้นที่ Eastern Seaboard ซึ่งปัจจุบันขยายการพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จึงเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง โดยเป็นที่ตั้งของหลากหลายธุรกิจอุตสาหกรรม อาทิ ยานยนต์ สินค้าอุปโภคบริโภค สุขภาพและความงาม อิเล็กทรอนิกส์ ธุรกิจค้าปลีกและขายส่ง เป็นต้น นอกจากนี้ในอนาคตพื้นที่บางนา-ตราดบริเวณ กม.ที่ 32.5 จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เต็มรูปแบบบนพื้นที่จำนวน 4,300 ไร่ เกิดขึ้นอีกด้วย

     ขณะที่ โครงการ แบง ค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) ของเดอะมอลล์กรุ๊ป ที่กำลังเร่งก่อสร้าง ศูนย์การค้าแห่งใหม่ระดับ World Class บนพื้นที่ 100 ไร่ (ซื้อที่ดินมาจากกลุ่ม PF) ด้วยงบลงทุนก่อสร้างโครงการ 50,000 ล้านบาท จะมาพลิกโฉมย่านบางนา เป็น LANDMARK ของไทย หรือก่อนหน้านี้ โครงการ 101 True Digital Park ที่เปิดให้บริการแล้ว เป็น อีกหนึ่งอาณาจักรมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ MQDC

     รายงานข่าวจากบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์คอร์ปอเรชั่น (MQDC) ได้วิเคราะห์ถึงศักยภาพของทำเล บางนา-ตราดว่า จะเป็นทำเลแลนด์มาร์ก และย่านนวัตกรรมเพื่ออนาคต ซึ่งนับจากที่มีการประกาศโครงการพัฒนาเขตพิเศษภาคตะวันออก พร้อมกับโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่มูลค่าหลายแสนล้าน นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างก็หันหัวเรือมุ่งมาสู่ทำเลหลักที่ได้รับอานิสงส์จาก EEC อย่างทำเลบางนาตราด โดยจะเห็นความตื่นตัวของโครงการต่างๆ นับจากจุดตัดระหว่างถนนบางนา-ตราด ขาออกสู่ชลบุรีและถนนสุขุมวิทขาออกสู่สมุทรปราการไปจนถึงบางนา-ตราด กม. 10 ผู้ประกอบการ ชั้นนำพร้อมใจกันมาปักธงสร้างแลนด์มาร์กกันยกใหญ่ จนกระทั่งเกิดการชะลอตัวกันไปชั่วคราวจากวิกฤตการณ์โควิด 19

     จนเมื่อโควิด 19 จบลงในปี 2565 ย่านบางนา-ตราดก็กลับมาคึกคักกว่าทำเลอื่นๆอีกครั้งอย่างเห็นได้ชัด โครงการพัฒนาอสังหาฯหลากหลายรูปแบบ มูลค่าการลงทุนไซส์หมื่นล้านไปถึงแสนล้านบาท ต่างผุดขึ้นในบริเวณสองข้างถนนกันอย่างครึกครื้นไม่ว่าจะเป็น community malls ใหญ่เล็กต่างๆ หรือจะเป็น specialty mall ของสินค้าเฉพาะทาง ไปจนถึงอาคารสำนักงานไฮเทค มิกซ์ยูส ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ที่ใกล้เปิดให้บริการในปีนี้ รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าโครงการสูงถึง 125,000 ล้านบาทอย่าง เดอะ ฟอเรสเทียส์ ซึ่งผู้พัฒนาโครงการอย่าง MQDC พัฒนาแบบ Theme Project ซึ่งเน้นการอยู่ร่วมกับธรรมชาติ โดยมีป่า และพื้นที่สีเขียวถึง 56% ทั้งที่อยู่อาศัยในคอนเซ็ปต์ต่างๆ ที่มีทั้งสำหรับคนรุ่นใหม่ในราคาจับต้องได้ไปจนถึง ultra luxury อย่างแบรนด์ ซิกเซนส์ (Six Senses) มีทั้งพื้นที่ไลฟ์สไตล์ ให้การใช้ชีวิตท่ามกลางพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่รวมครบจบในที่เดียว ซึ่งบางส่วนของโครงการอย่าง คอนโดวิสซ์ด้อม (Whizdom) สองอาคารแรกเสร็จสมบูรณ์ มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว และกำลังมีโครงการอื่นเสร็จตามๆ กันมา

     ยิ่งเมื่อวิเคราะห์ต่อไปถึงทำเลเชื่อมต่อถึงกันอย่างย่านนวัตกรรม อินโนเวชั่น ดิสทริค หรือ Innova-tion District หรือย่านสุขุมวิทใต้ ซึ่งนับจุดเริ่มต้นที่อ่อนนุช ปุณณวิถี อุดมสุขมาจนถึง ถนน บางนา-ตราด จากการศึกษาของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UDDC) พบว่าความเจริญจากถนนสุขุมวิทใต้มาเชื่อมต่อกับบริเวณจุดตัดสี่แยกบางนา-ตราด และพัฒนาต่อมาตามแนวถนน บางนา-ตราด จึง ช่วยเติมเต็มให้ทำเลบางนา-ตราดกลายเป็นทำเลทอง โดยย่านนวัตกรรมช่วยดึงดูดให้บริษัทชั้นนำหลายแห่งย้ายสำนักงานใหญ่จากในเมืองมาอยู่ตั้งสำนักงานไฮเทคในย่านนี้ ทำให้ย่านสุขุมวิทตอนใต้และบางนา-ตราดเชื่อมกันเป็นทำเลทอง โครงการแลนด์มาร์กที่กำลังผุดขึ้น อาทิ ชอปปิ้งมอลล์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง อีกทั้งยังเป็นแหล่งรวมแม่เหล็กสำคัญของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย นั่นคือโรงเรียนอินเตอร์แบรนด์ดังจากทั่วโลกจนถึงปัจจุบันรวมกันเกือบ 20 แห่งอย่างคอนคอร์เดียน, เวอร์โซ, เซนต์แอนดรูส์ โรงพยาบาลเอกชนอีก 11 แห่ง ทำให้ทำเลนี้รายล้อมด้วยความสะดวกสบายครบครัน เรียกได้ว่า ไม่ต้องฝ่ารถติดกลางเมืองก็ยังคงไลฟ์สไตล์แบบฮิปๆ ได้ดังเดิมทำให้ทำเลบางนา-ตราด ในปีนี้กำลังกลายเป็นศูนย์รวมแลนด์มาร์กของเมืองอย่างแท้จริง

     ทำเลทองของการลงทุน

     จากสถิติของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในช่วงไตรมาสสี่ ปี 2566 ที่ดินในย่านบางนา-ตราด ต่อเชื่อมจากสุขุมวิทไปถึงรอบโซนสุวรรณภูมิ บริเวณเขตลาดกระบังและกาญจนาภิเษก เป็นโซนที่ราคาที่ดินพุ่งสูงที่สุดถึง 51.3% เมื่อเทียบกับโซนกรุงเทพฯและปริมณฑลโซนอื่นๆ ซึ่งสาเหตุเป็นเพราะมีโครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นย่านเนื้อหอมแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดผู้คนให้ย้ายมาอยู่อาศัยในแถบนี้ เกิดความหลากหลายของชุมชนใหม่ ทั้งพนักงานออฟฟิศพนักงานในโรงงานอุตสาหกรรม รวมไปถึงบุคลากรจากองค์กรชั้นนำตั้งแต่ระดับปฏิบัติการไปจนถึงระดับผู้บริหาร ทั้งไทยและ expat เพิ่มขึ้นอีกร่วม 250,000 คน ทำให้ความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามในอัตราก้าวกระโดด ด้วยเหตุนี้ เหล่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงหันมาจับตามองทำเลเด่นอย่างบางนา-ตราด ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรืออาคารชุดพักอาศัย ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อขาดก็ให้กำไรกับนักลงทุนกันได้เป็นกอบเป็นกำ

     โครงข่ายคมนาคมเชื่อมโยงครอบคลุมสี่มุมเมือง

     สำหรับโครงการแหล่งสร้างเศรษฐกิจใหม่อย่าง EEC คมนาคมที่เชื่อมถึงและสะดวกสบายเป็นปัจจัยสำคัญ ไม่น่า แปลกใจที่รัฐบาลจะทุ่มงบประมาณกระหน่ำเพื่อพัฒนาโครงข่ายตั้งแต่ทางด่วนลอยฟ้าเหนือถนนบางนา-ตราดจากกรุงเทพฯไปจนถึงจังหวัดชลบุรี เชื่อมโยงกับทางหลวงพิเศษมอเตอร์เวย์จากพระรามเก้าไปถึง จ.ชลบุรี แล้วยังมีวงแหวนกาญจนาภิเษกที่เชื่อมคมนาคมจากสี่มุมเมืองทั้งทิศเหนือ ใต้และตะวันตก เชื่อมต่อกับมอเตอร์เวย์ รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองซึ่งเชื่อมกับรถไฟฟ้า เส้นหลักที่ถนนศรีนครินทร์ก็เปิดใช้งานแล้วเช่นกัน

     ด้านโครงการท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ก็มีแผนขยายเพิ่มไปจนถึง 5 เฟส ทั้งอาคารผู้โดยสาร อาคารเทียบเครื่องบิน รันเวย์เพื่อรองรับคนเดินทางได้ถึง ซึ่งปัจจุบัน เฟสที่ 2 และ 3 กำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จเพื่อทยอยเปิดใช้งานได้ในครึ่งปีหลังนี้

      นอกจากนี้ โครงการใหม่อย่าง LRT Bangna-Suvar nabhumi หรือโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนานเบา สายบางนา- ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ มีจำนวน 14 สถานีเชื่อมต่อการ เดินทางกรุงเทพฯ กับจ.สมุทรปราการ และโครงการรถไฟ ความเร็วสูง และรถไฟ แอร์พอร์ต ลิงก์ (Airport Rail Link) เพื่อต่อเชื่อมการเดินทางระหว่างสามสนามบิน ดอนเมือง- สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ที่อยู่ระหว่างขยายเส้นทาง รวมถึงก็อยู่ระหว่างการดำเนินงาน ทำให้ทำเลนี้น่าจะเป็นทำเลที่มีการ คมนาคมที่สมบูรณ์ที่สุดในประเทศก็ว่าได้

      ทำเลบางนา-ตราดจึงนับเป็นทำเลที่เป็น "ดาวรุ่ง" ในหลายด้านทั้งพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เทคโนโลยี การอยู่อาศัย และการลงทุนในยุคนี้ .