เศรษฐกิจ-กำลังซื้อซบหนัก ฉุดยอดขายบ้าน-คอนโดชะลอตัว หวั่นกระทบสภาพคล่อง การชำระคืนหุ้นกู้ ด้าน "อนันดา" ยืนยันไร้ปัญหา เตรียม 4 พันล้าน ชำระเงินต้น "หุ้นกู้" รุ่น ANAN247A มูลค่าคงค้าง 3.2 พันล้าน ลั่นมีสต็อก ในมือกว่า 4 หมื่นล้านพร้อมแปลงเป็นเงินสดจ่ายหุ้นกู้ ช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ระบุเหตุถูกขึ้นเครื่องหมาย RI หลังขอปิดสมุดและจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้ เป็นไปตามระเบียบที่กำหนด รับยังไม่ได้ตัดสินใจเปิดประชุม หรือไม่ "บล.เอเซียพลัส" ชี้ยังมีทรัพย์สินกว่า 2 หมื่นล้าน จับตาแผนขายเพิ่มกระแสเงินสดชำระหนี้หุ้นกู้

     ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัจจัยลบเศรษฐกิจและกำลังซื้อเปราะบาง กระทบ "ยอดขาย" ที่อยู่อาศัย ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม ในหลายระดับราคาชะลอตัว ขณะที่ การพัฒนาโครงการของดีเวลลอปเปอร์บางราย เลือกระดมทุนจากการออกหุ้นกู้ หรือ ตราสารหนี้ ซึ่งเป็นที่จับตาถึงความเสี่ยงเมื่อเข้าสู่กำหนดชำระคืน เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงสภาพคล่องทางธุรกิจในห้วงเวลานั้นๆ

     ล่าสุด บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN แจ้งปิดสมุดทะเบียนหุ้นกู้ 5 รุ่น รวมมูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยไม่ได้ระบุ เหตุผลใดๆ ซึ่งบริษัทจะทำการปิดสมุดทะเบียนในวันที่ 13 มิ.ย.2567 และจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้ 27 มิ.ย.2567 ขณะที่สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ได้ขึ้นเครื่องหมาย RI (Request Information) เพื่อเตือนให้ ผู้ลงทุนรับทราบว่า ThaiBMA อยู่ระหว่างรอข้อมูลจากทางบริษัท เนื่องจากมีการ ปิดสมุดทะเบียน เพื่อจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้

     อย่างไรก็ตาม สถานการณ์หุ้นกู้ ANAN อาจไม่ได้แย่อย่างที่คิด หลังบริษัทตอบคำถามผู้ถือหุ้นกู้ โดยยืนยันว่า "บริษัทได้เตรียมการจ่ายคืนเงินต้นให้กับผู้ถือหุ้นกู้ไว้แล้ว" พร้อมระบุถึงสาเหตุที่หุ้นกู้ขึ้นเครื่องหมาย RI เนื่องจากบริษัทส่งหนังสือแจ้งขอปิดสมุดผู้ถือหุ้น เพื่อรวบรวมรายชื่อ ผู้ถือหุ้นกู้ ตามระเบียบที่กำหนด ทำให้ Thai BMA ขึ้นเครื่องหมาย RI ส่วนจะมีการจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้หรือไม่นั้น บริษัทยังไม่ได้ตัดสินใจ แต่เป็นการดำเนินการตามกระบวนการปิดสมุดทะเบียน ซึ่งจะต้องทำไปก่อนตามระเบียบที่กำหนดไว้

     ด้าน ThaiBMA ระบุว่า อยู่ระหว่างการขอให้ผู้ออกตราสารหนี้ชี้แจงหรือรายงานข้อมูลต่อสมาคมฯ โดยทางบริษัทแจ้งว่า วันที่ 14 มิ.ย. จะส่งหนังสือมาที่สมาคมฯ ว่าบริษัทจะมีการแจ้งปิดสมุดทะเบียนเพื่อจัดประชุม ดังนั้น ผู้ถือหุ้นคงต้องรอข้อมูลเพิ่มเติมและการชี้แจงในหนังสือเชิญประชุมผู้ถือหุ้นกู้ก่อนเพราะจากอดีตที่ผ่านมา ผู้ออกตราสารหนี้ ได้เชิญประชุมผู้ถือหุ้นกู้ในหลายๆ เรื่อง และเป็นไปตามระเบียบที่กำหนดไว้ ซึ่งเป็นการจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้ เพื่อขออนุญาต ผู้ถือหุ้นกู้

      เตรียม4พันล้านจ่ายเงินต้นหุ้นกู้

      นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เปิดเผยกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า บริษัทได้เตรียมเงินไว้กว่า 4,000 ล้านบาท สำหรับจ่ายคืนเงินต้นหุ้นกู้รุ่น ANAN247A มูลค่าคงค้าง 3,231.20 ล้านบาท ที่กำลังจะครบกำหนด ชำระในวันที่ 14 ก.ค.2567 และขอยืนยันว่าบริษัทไม่ได้มีปัญหาขาดสภาพคล่องแต่อย่างใด

      "เราเตรียมเงินไว้หมดแล้วกว่า 4,000 ล้านบาท พร้อมจ่ายคืนทุกบาททุกสตางค์แน่นอน ตอนนี้เหลือเวลาอีกแค่ไม่กี่วัน ส่วนหุ้นกู้ชุดต่อไป รุ่น ANAN251A มูลค่าคงค้าง 1,811.70 ล้านบาท จะครบกำหนดชำระวันที่ 15 ม.ค. 2568 เชื่อว่าไม่น่าจะมีปัญหาเช่นกัน โดยยังมีเวลาให้เตรียมตัวอีกมากกว่า 6 เดือน"

      ปัจจุบันบริษัทมีสินค้าคงคลัง (inventory) อีกกว่า 40,000 ล้านบาท เป็นสต็อกสินค้าพร้อมเข้าอยู่ (ready to move in) และโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง (work in process) อย่างละครึ่ง สามารถนำมาแบ็กอัปเพื่อจ่ายคืนหุ้นกู้ ส่วนที่เหลือ ครอบคลุมยอดหุ้นกู้ทั้ง 5 รุ่น มูลค่าคงค้างรวมกัน 11,318 ล้านบาท

      ขณะที่ไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัท มียอดขาย 5,200 ล้านบาท ยอดโอน 3,344 ล้านบาท กลับมามีกำไร 199 ล้านบาท เป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีหลังโควิด-19 รวมสต็อกในมืออีก 40,000 ล้านบาท ในช่วงที่ต้องจ่ายหุ้นกู้ใน 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น ไม่ต้องกังวลว่าอนันดาจะไม่มีเงินจ่ายหุ้นกู้ที่ครบกำหนด

      อนันดามีสินทรัพย์รอขาย2หมื่นล้าน

      นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส กล่าวว่า มูลค่าประเมินสินทรัพย์ของ ANAN ปัจจุบันถือว่ายังมีค่อนข้างมากที่สามารถขายทรัพย์สินมาเป็นกระแสเงินสด ทั้งคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขาย มูลค่า 10,000 ล้านบาท เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 5 แห่ง มูลค่า 10,000 ล้านบาท ทั้งยังมีที่ดินอีกหลายแห่งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เช่น ย่านพระราม 4 และภูเก็ต

      "อยู่ที่ว่าบริษัทมีแผนขายทรัพย์สินออกมาได้ตามทันตามกำหนดที่ต้อง ชำระหนี้หุ้นกู้หรือไม่ ซึ่งยังคงต้องรอให้ทางบริษัทชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติม เพื่อประกอบการวิเคราะห์ความพร้อมในการชำระหนี้หุ้นกู้และแนวโน้มผลการดำเนินงานปีนี้ต่อไป"
อย่างไรก็ตาม จากทิศทางของบริษัทที่ผ่านมา พบว่าบริษัทให้ความสำคัญอย่างมากต่อการชำระคืนหุ้นกู้ให้ตรงตามกำหนดถือเป็นความตั้งใจที่ดี แต่เมื่อมีประเด็นที่ทำให้นักลงทุนเริ่มกังวลต่อความสามารถในการชำระคืนหนี้กู้ ANAN ที่จะครบกำหนดในเดือน ก.ค มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องการปิดสมุดทะเบียนเพื่อเปิดประชุมผู้ถือหุ้นกู้ จึงส่งผลต่อราคาหุ้น ANAN ปรับตัวลงค่อนข้างมาก และน่าจะยัง ไม่กลับมาจนกว่าจะมีความชัดเจนใน เรื่องนี้ เพื่อให้นักลงทุนประเมินผลกระทบ ต่อบริษัทจะเป็นอย่างไรต่อไป

      สำหรับหุ้น ANAN ยัง "ไม่แนะนำ" เข้าลงทุนมาตั้งแต่ต้นปีที่เริ่มมีปัญหาความเสี่ยงการชำระหนี้หุ้นกู้ในปีนี้อยู่และจากสถานการณ์ในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังมีปัจจัยกดดันหลายอย่าง

     "จากที่นักวิเคราะห์ได้สอบถามไปยังบริษัทเพิ่มเติมในประเด็นดังกล่าว ยังไม่ได้ข้อมูลเพิ่มเติมมากกว่านี้ ต้องรอคำชี้แจงตามที่สมาคมตลาดสารหนี้ฯ ขอให้บริษัทชี้แจ้งเพิ่มเติมในการปิดสมุดทะเบียนเพื่อขอเปิดประชุมผู้ถือหุ้นกู้รวมถึงหากมีแผนการขายทรัพย์สิน จะมีเงื่อนไขและกรอบระยะเวลาการขายอย่างไร บริษัทมีความพร้อมหรือไม่ คงต้องรอให้บริษัทเปิดข้อมูลในส่วนนี้มาก่อน"

      "อนันดา" เคราะห์ซ้ำกรรมซัด

      ผู้สื่อข่าวรายงานว่า "อนันดา" เจ้าพ่อคอนโดติดแนวรถไฟฟ้า ที่มี "ชานนท์ เรืองกฤตยา" กุมบังเหียนใหญ่ เผชิญวิบากกรรมไม่หยุดหย่อน หลังศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้เพิกถอน ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมหรู "แอชตัน อโศก" ซึ่งขณะนี้ยังไม่ได้ข้อสรุป ในการแก้ปัญหา ขณะที่ห้วงวิกฤติโควิด-19 บริษัทเผชิญภาวะขาดทุนมาอย่างต่อเนื่องไม่ต่างจากธุรกิจอื่นๆ

      โดยปี 2563 อนันดามีรายได้รวม 4,886.64 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 206.58 ล้านบาท และไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ปี 2564 มีแผนเปิด 5 โครงการใหม่ มูลค่า 24,422 ล้านบาท แต่ไม่ได้เปิดโครงการ มีรายได้รวม 4,177.02 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 457.34 ล้านบาท ปี 2565 มีแผนเปิด 7 โครงการ มูลค่า 28,000 ล้านบาท เปิดได้ 6 โครงการ มีรายได้รวม 4,038.74 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 295.78 ล้านบาท และในปี 2566 มีแผนเปิด 2 โครงการ มูลค่า 14,600 ล้านบาท แต่ไม่ได้ เปิดโครงการใหม่ รายได้รวม 3,819.08 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 887 ล้านบาท

      กำลังซื้อในประเทศที่เปราะบางและดีมานด์ของต่างชาติหายไป 100% ช่วงโควิดกระทบตลาดอสังหาฯ ซึ่งเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวเมื่อปี 2566 จากการ กลับเข้ามาของต่างชาติ อนันดาได้ ระดมสต็อกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่กว่า 45,000 ล้านบาท จัดกิจกรรมส่งเสริมการขายหนักกระตุ้นยอดขายต่อเนื่อง

      ยอดขายบ้าน-คอนโดชะลอตัว

      นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด วิเคราะห์ว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหารายได้ไม่ดีสะสมมานานตั้งแต่วิกฤติโควิด ขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้ลดลง แต่สิ่งที่ลดลง คือ ความสามารถในการซื้อ หรือกำลังเงินในการซื้อของคนไทยที่ลดลง และผู้ซื้อคนไทยเกือบ 100% ต้องการสินเชื่อ แต่ภาพรวมของสถานการณ์ที่ไม่สู้ดี ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยในไทยโดยเฉพาะผู้ซื้อรายย่อยประสบปัญหามาก

     "เศรษฐกิจไม่ดีการขายบ้านและคอนโดมิเนียมชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายที่เปิดขายโครงการใหม่แล้วยอดจองไม่ได้ตามเป้าที่สถาบันการเงินต่างๆ ตั้งไว้ เพื่อเป็นเกณฑ์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อโครงการก็อาจไม่ได้เงินทุนมาก่อสร้างอาจต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนภายในบริษัท ซึ่งผู้ประกอบการไม่ได้ต้องการแบบนั้น"

       การเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ หรือก่อสร้างโครงการที่เปิดขายไปแล้ว อาจต้องหาเงินทุนจากช่องทางอื่นๆ โดยเฉพาะ การออกหุ้นกู้หรือ ตราสารหนี้ทั้งในรูปแบบระยะสั้น และระยะยาว หรือไม่มีกำหนดไถ่ถอน มีให้เห็นมากขึ้น โดยเฉพาะ ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ การออกหุ้นกู้ระยะสั้น 1 ปี หรือไม่เกิน 3 ปี ในวงเงิน 500-3,000 ล้านบาท

      สำหรับการชำระหุ้นกู้นั้นขึ้นอยู่กับว่า ผู้ประกอบการนั้นๆ จะบริหารจัดการอย่างไรเมื่อถึงกำหนดชำระ ซึ่งจะมีผลโดยตรงต่อภาพลักษณ์และความเชื่อมั่น รวมถึงการขายโครงการในอนาคตด้วย