วิกฤติกำลังซื้อทุบ อสังหาฯ สะเทือนหนักเอฟเฟกต์แบงก์เข้มปล่อยกู้ทำยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง ยอดโอน สินเชื่อปล่อยใหม่ "ไตรมาสแรก" ต่ำสุดรอบ 6 ปี เปิดตัวโครงการใหม่ กรุงเทพฯ ปริมณฑล วูบ -38.5%  ยอดขายใหม่ "ติดลบ" -20% ยูนิตเหลือขาย เพิ่ม 16% ลุ้นมาตรการรัฐกระตุ้นตลาดโต 5-10%  ด้าน "เครดิตบูโร" เผยหนี้เสีย 1.09 ล้านล้าน เป็นหนี้เสียบ้าน 2 แสนล้าน "เจนวาย" แชมป์ ส่อทะยาน 2.5 แสนล้าน

         สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยสูง 90% ของจีดีพี น่าห่วงมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งสินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ สินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ล้วนมีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ หนี้เสีย (NPL) และยอดค้างชำระหนี้เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM : ค้างชำระ 31-90 วัน) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทยอยปรับเพิ่มขึ้น

         รายงานของ "เครดิตบูโร" หรือบริษัทข้อมูล เครดิตแห่งชาติ พบหนี้เสียโดยรวมของครัวเรือน ไทยพุ่งขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1.09 ล้านล้านบาท เกือบเทียบเท่าระดับสูงสุดของวิกฤติ โควิด-19 ที่หนี้เสียทะลุ 1.1 ล้านล้านบาท หนึ่งในนั้นคือ "หนี้บ้าน" แม้เป็นหนี้ที่ได้มาจากการกู้เพื่อใช้จ่ายฟุ่มเฟือยแต่เป็นปัจจัย 4 ที่ลูกหนี้พึงอยากจะมีในชีวิตเป็นอันดับต้นๆ

         ด้วยภาระหนี้ครัวเรือนดังกล่าว ขณะที่ รายได้ยังไม่ฟื้นตัวกลับมา ประกอบต้นทุนทางการเงิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ปรับสูงขึ้น กระทบต่อ การชำระหนี้อย่างมาก ทำให้สถาบันการเงิน ยิ่งเพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงระดับ 60-70%โดยเฉพาะ เซ็กเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต

         นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก ที่ผ่านมา พบการชะลอตัวอย่างมาก ในด้านอุปสงค์ ทั้งจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ และสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ขยายตัวลดลง -13.8% และ -20.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่ง "ต่ำสุด" ในรอบ 6 ปี ส่งผลให้อุปทานเกิดใหม่ "ชะลอตัว" รวมทั้งใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลง -19.7% การออก ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง -12%

         ด้านอุปสงค์พบว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 72,954 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงไตรมาสแรก ปี 2567 ลดลง 13.8% เมื่อเทียบไตรมาส 1/2566 มีจำนวน 84,619 หน่วย โดยแนวราบลดลงมากสุดถึง -18.9% และอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ลดลง -0.6% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าโอนอยู่ที่ 208,732 ล้านบาท ต่ำสุด ในรอบ 19 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3/2562-ไตรมาส 1/2567 และขยายตัวลดลง -13.4% เทียบไตรมาส 1/2566 ที่มีมูลค่า 241,167 ล้านบาท โดยแนวราบลดลงมากสุด -14.6% อาคารชุด ลดลง -10.7% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย "ลดลง" ทุกระดับราคา โดยกลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท ลดลงสูงสุดถึง -20% รองลงมา คือ ระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท ลดลง 19.8% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 18.2% ราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง -18% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

         "ตลาดระดับราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ ที่มากกว่าบ้านมือสอง ขณะที่ตลาด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการโอน กรรมสิทธิ์เป็นบ้านมือสองสูงกว่า บ้านใหม่"

         สำหรับ หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกระดับราคา กลุ่มราคา 1.5- 2 ล้านบาท ลดลงมากสุด 30.2% ตามมาด้วย ราคา 2-3 ล้านบาท ลดลง 26.5% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง -20.2% ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดลดลงมากสุดถึง -30.3% คือ กลุ่มราคา 5-7.5 ล้านบาท รองลงมา ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง -26% ราคา 7.5-10 ล้านบาท ลดลง -20.9% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง -13.4%

         โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ในไตรมาส 1/2567 ต่ำสุดในรอบ 6 ปี พบว่ามียอดเพียง 121,529 ล้านบาท ลดลงถึง -20.5% เป็นผลจากความสามารถในการขอสินเชื่อที่ลดลง และการที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมาก

         เปิดตัวใหม่ในกทม.-ปริมณฑลลดลง-38.5%

         นอกจากนี้ ยังพบการ "ลดลง" ของอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีจำนวน 13,312 หน่วย ลดลง 3-8.5% เป็นบ้านแนวราบ 7,214 หน่วย อาคารชุด 6,098 หน่วย ลดลง -16.9% และ 53% ตามลำดับ เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่า 114,487 ล้านบาท เพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขณะที่ ยอดขายใหม่ "ติดลบ" -20% และหน่วยเหลือขายเพิ่ม 16%

         ทั้งนี้ หลังรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2 คาดว่าปี 2567 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวน 386,861 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.5% กรณีที่มีโอกาส เป็นไปได้มาก แต่กรณีเลวร้ายสุด อาจลดลง 5-16% โดยคาดว่าครึ่งปีหลังของปี 2567 ตลาดจะพลิกฟื้นให้ภาพรวมทั้งปีโต 5 -10%

         "แต่หากสามารถสถาบันการเงิน ปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอาจทำให้ตลาด ได้รับผลกระทบลดลง อย่างไรก็ตาม ควรระมัดระวังการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในกลุ่มราคาสูงที่เริ่มมียอดขายชะลอตัว หน่วยเหลือขายสะสมเริ่มมากขึ้น ต้องระวังโอเวอร์ซัพพลาย"

         ชงดึงกำลังซื้อต่างชาติพยุงตลาด

         นายวิชัย กล่าวว่า แนวโน้มความต้องการห้องชุดที่มียอดการซื้อจากชาวต่างชาติ เพิ่มมากขึ้นและต่อเนื่องในภาวะที่กำลังซื้อ ในประเทศอ่อนแอนั้น สะท้อนให้เห็น ความจำเป็นและโอกาสที่จะต้องดึงกำลังซื้อใหม่ๆ เข้ามากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงสั้น โดยให้มีผลกระทบเชิงลบน้อย

         "จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเกิดความร่วมมือ ระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการดึงกำลังซื้อใหม่ เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์"

         เครดิตบูโร ชี้สถานการณ์ 'น่าห่วง'

         นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) เปิดเผยข้อมูลสินเชื่อบ้านไตรมาสแรกที่ผ่านมา ว่า "ค่อนข้างน่าห่วง" หากดูจากหนี้เสีย ครัวเรือนไทย 1.09 ล้านล้านบาท มีหนี้เสียจากบ้านสัดส่วน 20% ของพอร์ตรวม เติบโตถึง 18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

         "ยังมีหนี้ค้างชำระแต่ไม่เกิน 90% หรือที่รู้จักกันดี คือ กลุ่ม SM ที่มียอดค้างชำระถึง 120,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% จากปีก่อน และไม่น่าแปลกใจว่าเกินกว่าครึ่งเป็นหนี้ค้างชำระจากลูกหนี้แบงก์รัฐที่ส่วนใหญ่เป็น กลุ่มรายได้ต่ำ มีความสามารถซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ยิ่งตอกย้ำให้เห็นถึงความเปราะบาง ของกลุ่มฐานรากเปราะบางขึ้นไปอีก"

         นอกจากนี้ กลุ่มที่น่าห่วงสุด คือกลุ่ม เจนวาย (Gen Y) ที่กำลังสร้างตัว หรือกลุ่มเริ่ม ทำงาน พบว่าเป็นหนี้เสียถึง 83,281 สัญญา คิดเป็นวงเงิน 124,000 ล้านบาท และมีลูกหนี้ที่ค้างชำระหนี้ แต่ไม่เกิน 90 วัน อีก 76,276 สัญญา อีก 118,000 ล้านบาท

         "หากคิดเร็วๆ เจนวาย กลุ่มเดียวเป็นหนี้เสียและหนี้ค้างชำระ สัดส่วนเกินกว่า 50% ของหนี้เสียทั้งหมด หรือยอดค้างชำระทั้งหมด คนเจนวายเป็นหนี้เสียแล้ว 124,000 ล้านบาท ของหนี้เสียบ้านทั้งหมด 200,000 ล้านบาท และเป็นหนี้ค้างชำระที่กำลังจะเป็นหนี้เสียอีก 118,000 ล้านบาท ของยอดค้างชำระหนี้รวมที่ 180,000 ล้านบาท"

         "หนี้เสีย"เจนวายพุ่ง 2.5 แสนล้าน

         หากรวมทั้งสองกลุ่ม ทั้งหนี้เสียและ หนี้ค้างชำระ "เจนวาย" เป็นหนี้เสียทั้งสิ้นเกือบ 242,000 ล้านบาท หรือมียอดสัญญาค้างชำระเกือบ 160,000 สัญญา หรือเทียบเป็นบ้านเท่ากับค้างชำระหนี้เกือบ 160,000 หลัง สอดคล้องกับสถานการณ์ยื่นขอ สินเชื่อบ้าน พบว่ามีแนวโน้มถูกปฏิเสธสูง หรือ 100 ใบสมัครผ่านการพิจารณา เบื้องต้น เพียง 50 ใบ จากการตรวจประเมินรายได้ที่เข้มข้น เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ขอกู้ มีศักยภาพซึ่งหมายถึงมีรายได้แน่นอนมั่นคง เพียงพอ สม่ำเสมอ ตามเกณฑ์ ความสามารถ ในการชำระหนี้ตามตาราง การชำระหนี้ได้ตลอดรอดฝั่ง

         " ตรวจรายได้เสร็จก็ไปตรวจ เครดิตบูโร ต่อว่า มีหนี้มากแค่ไหน มีประวัติการค้างชำระหรือไม่ เพื่อประเมินความตั้งใจในการชำระหนี้ เป็นไปตามกฎว่ากรรมเป็นเครื่องชี้เจตนา"

         หากพิจารณาบัญชีที่เปิดใหม่ของ สินเชื่อบ้าน พบว่าเจนวายมี สัดส่วนสูงขึ้นทุกปี โดยมี วงเงินสินเชื่อบ้านระดับไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มหลัก ทั้งนี้ ปี 2561 มีจำนวนเกินกว่า 430,000 บัญชี ปีก่อน โควิดอยู่ที่ระดับ 370,000 บัญชี ปี 2565 อยู่ที่ 330,000 บัญชี ไตรมาสแรก ปี 2567 มี 59,000 บัญชี ค่อนข้างแผ่วตัวลง

         "ฝั่งผู้ประกอบการต่างก็บ่นกันมากในเรื่องขายได้ยาก กู้ไม่ผ่าน ของเหลือมากขึ้น จึงนำมาสู่ข้อเสนอที่อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเงื่อนไข เช่น LTV หลังที่ 2 หลังที่ 3 แต่ยังไม่มี เสียงตอบรับที่ปลายสาย"

         แบงก์หันเจาะกลุ่มรายได้สูง

         สอดคล้องกับข้อมูลของ ธปท.ล่าสุด ที่มีการเปิดรายงานสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พบว่าปรับตัวลดลง สะท้อนการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินซึ่งหันไปเจาะกลุ่มที่มีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบนเพื่อลดความเสี่ยงด้านคุณภาพหนี้จากการปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท

         นายภัทรพงศ์ รักตะบุตร ประธาน สายธุรกิจสินเชื่อรายย่อย และประธาน สายเครือข่ายสาขา ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) (KKP) กล่าวว่า สินเชื่อ ของธนาคารที่ปรับลดลง ส่วนหนึ่งมา จากการแข่งขันของดอกเบี้ยสำหรับ ลูกค้าระดับบน โดยปกติสินเชื่อบ้าน ของ KKP อยู่ในกลุ่มลูกค้าระดับบน (Mass Affluent) ขณะที่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ธนาคารไม่ได้ลงไปแข่งขันปล่อยสินเชื่อ จึงไม่ได้รับกระทบจากสถานการณ์หนี้เสีย

         เช่นเดียวกับ นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB) กล่าวว่า ยอด ปฏิเสธสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น เป็น 70% จากเดิม 50-60% เนื่องจากคุณภาพผู้กู้ด้อยลงมาก ทำให้ทิศทาง หนี้เสียเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ภาระค่าใช้จ่าย ของผู้กู้เพิ่มสูงขึ้น